意见领袖 | 李庚南
日前，自然资源部发布了《城市存量空间盘活优化规划指南》，进一步明确存量空间盘活优化将作为未来国土空间规划的重要任务之一，并指出随着我国城市发展进入“存量时代”，不再大拆大建，而是要把已有的土地想办法用好用活。这显然是对7月中央城市工作会议关于“城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”精神的诠释。
这意味房地产发展格局与模式已发生根本性转向，原有的与大规模增量扩张相适应的制度机制理当淡出或被取消，商品房预售制或首当其冲。实际上，房地产行业经历了30多年的快速发展，预售制自然功不可没；但商品房供给早已由短缺时代进入过剩时代，作为短缺时代产物的预售制逻辑上也到了寿终就寝的时候。特别是随着一些房企资金链断裂、烂尾楼频现，预售制的弊端也日益凸显，关于取消预售制的市场呼声一直未断，近来尤甚。市场的呼声以及房地产本身运行逻辑的改变，都将预售制的去留摆在了一个非常紧迫的政策决策关口。
现房销售与期房销售格局的逆转正进一步弱化预售制的存在
在商品房预售制机制下，现房销售与期房销售并存且以期房销售为主是商品房销售的基本格局。从历史数据看，在过去相当长时期内，期房销售占比基本在八成以上，且增速均远高于现房销售。但2021年5月以来现房与期房销售格局发生了根本性逆转。尽管从占比上看期房销售仍占优势，但现房占比正快速上升，且销售增速明显高于期房销售，呈现“一正一负”的增长格局，其中有两个转折点：
第一个转折点出现在2021年5月。期房销售面积占全部住宅销售面积比重在5月末触顶（90.82%）后，一路持续下行至2025年8月末的67.95%，降幅达22.87个百分点。相应地，现房销售面积占比自2021年5月触底（9.18%）后，持续上升至2025年8月末的32.05%（见表1）。尽管从绝对水平看，期房销售仍占2/3强，但从发展态势看，期房销售与现房销售此消彼长的趋势不断增强。
数据来源：WIND数据第二个转折点出现在2021年12月。此前，期房销售面积增长速度一直高于现房销售面积增长速度，最多时（2021年2月）高出38.7个百分点。但到2021年12月末，期房销售面积累计同比增速已降至0.7%，低于现房销售3.2个百分点，现房与期房销售增势异位。此后，期房销售持续处于负增长阶段，降幅最大时达-33.9%；相应地，现房销售除个别月份外均保持较快增长态势。截至2025年8月末，现房、期房销售面积累计同比增速分别为15.4%和-11.9%，期房销售增速低于现房销售27.3个百分点（见表2）。由于期房销售负增长拉低全部商品住宅销售面积增速9.3个百分点，导致全部商品住宅销售面积下降4.7%。换言之，若取消预售制，商品房销售的总体状况或基本正常，并不如目前看到的这么悲观。
数据来源：WIND数据无论从市场占比还是增长速度看，目前期房销售及其背后的预售制都已日渐式微。预售制的存在进一步受到市场质疑。
导致现房与期房销售巨大反差的影响因素
“现房强、期房弱”趋势的增强无疑是近年来我国房地产市场的核心转折点，其背后是调控政策优化、市场逻辑重构和消费者预期改变诸因素的叠加，是政策“有形之手”与市场“无形之手”共同作用、相互强化的结果。
一方面，各项房地产调控政策的叠加与持续发力，从制度层面打破了旧的市场格局，推动了现房销售与期房销售的市场易位，导致预售制的地位日渐式微。表现在以下几方面：
一是“三条红线”的实施客观上抑制了期房的供给。2020年8月出台的“三条红线”，是房地产行业最根本的转折点。该项政策旨在降低房企杠杆、防范系统性金融风险、建立房地产市场长效机制，它标志着我国房地产行业的监管逻辑发生了根本性转变，从而改变了房地产行业延续多年的高周转的生存模式，宣告房地产企业依靠高负债、高杠杆、高周转的野蛮扩张时代的终结，也从根本上动摇了预售制的根基。最直接的政策溢出效应是，大量高负债房企出现流动性危机，减少了期房的供给，并导致期房停工、期房销售锐减以及烂尾楼的出现。
二是“保交楼”政策的实施无形中强化了购房人对现房的偏好。2022年以来，为应对部分房地产项目逾期难交付、严重损害购房群众合法权益问题，推动房地产行业平稳转型，“保交楼”成为政策重点。在部分项目出现停贷潮后，中央和地方将“保交楼”置于首位，建立了国家、省、市三级房地产融资协调机制。保交楼政策有力维护了广大购房人的合法权益，稳定了社会预期，但也从侧面强化了消费者对期房风险的认知——“买期房可能无法交房”成为普遍担忧，从而大幅减少了市场对期房的需求。
三是各种金融定向支持政策引导购房需求流向现房市场。近年来信贷、公积金等政策开始向购买现房或准现房倾斜，部分城市还提高了现房贷款的便利度，这间接引导了需求流向现房市场。
四是现房销售政策已进入实质性探索阶段。中央层面已多次提及“探索现房销售”，部分地区已先行先试。如海南已成为全国首个全面实行现房销售的省份；山东在济南、青岛等城市试点推行现房销售政策；广东省明确提出有条件的地方可推行现房销售。部分地区现房销售政策的探索向市场传递了预售制终将改革的明确信号，直接减少了期房的供给。
另一方面，市场供求关系的根本性重构，包括房企行为模式的改变、消费者信心与预期的改变，从供需两端对期房供给与销售形成挤压，推动期房销售的直线下降，弱化了对预售制的依赖。
从需求端看，市场的持续、深度调整叠加居民收入下降、收入预期不稳，很大程度上影响了居民购房信心与市场预期，以及购房行为模式，居民对现房的偏好明显增强。购房者从过去“追逐期房升值”转变为“确保资产安全”。因此，即使有购房需求，购买现房、所见即所得、无烂尾风险，也成为居民购房的基本决策模式。由于市场预期转弱，对房价持续上涨的预期被打破，消费者已失去以往通过“抢购期房”来锁定未来价差的动力，而更倾向于选择确定性高的现房。
从供给端看，随着“三条红线”的实施，房企以往高周转模式被迫改变，量入为出，减缓开发节奏，推行现房销售成为许多房企的选择。烂尾楼带来的房企特别是民营房企信用危机使不少房企期房销售困难凸显，陷入现金流困境。为求生存，房企纷纷调整开发节奏，努力将项目建成现房后再销售，直接导致期房减少、现房增加的商品房销售格局。此外，拥有融资优势和信用背书但开发节奏相对稳健的国有房企市场份额提升，也从总体供应上减缓了期房供给速度，进一步改变了现房与期房销售格局。
客观上，当房地产市场从增量时代进入存量时代，需求总量见顶回落，商品房品质和确定性（现房）将成为核心竞争力。消费端与供给端行为模式的改变共同推动着期房信用体系的瓦解和现房价值的回归，并进一步动摇预售制存在的根基。
目前全面取消预售制条件是否成熟？
综合当前商品房现房、期房销售格局逆转态势，以及商品房市场供求关系、供求端行为模式的变化，应该说，取消商品房预售制的条件正在加速成熟。一是社会共识已形成。公众对预售制的弊端（资金挪用、烂尾风险、质量问题）有了切肤之痛，取消预售制拥有广泛的民意基础。二是市场基础在转变。现房、期房销售格局的逆转正不断夯实现房销售模式的市场基础，为全面取消预售制充分预热。三是取消预售制的政策探索已实际启动并积累经验。
但从短期看，对于全面取消预售制的利弊仍需充分评估：
一方面，取消预售制的益处是显而易见的。从短期看，最直接、立竿见影的是减少烂尾楼现象引发的社会纠纷，有利于维护购房人的合法权益，从根本上纾解政府部门“保交楼”的困扰。从长远看，有助于促进房企彻底走出高杠杆、高周转的开发“老路”，走上稳健可持续发展之路。此外，取消预售制将倒逼房企在开发节奏上换挡减速，有助于纾解去库存压力，更好地适应存量房时代的供求格局，促成合理的价格发现机制。
另一方面，全面取消预售制或引发房地产行业运行的一些不确定性。担忧或集中在取消预售制可能引发部分房企现金流断裂及至引发“系统性风险”。当前绝大多数房企仍深度依赖预售回款来维持运营和偿还债务。一旦全面取消，将瞬间掐断行业最重要的现金流，可能导致大规模房企倒闭潮，引发系统性金融和经济风险。但从实际情况看，当前各地对预售资金的严格监管本已使房企从预售制中的获益大打折扣，因而也大大消化了取消预售制可能带来的冲击。而且，从决策目标一致性出发，取消预售制给房企造成的资金缺口或可通过“三条红线”监管制度及房地产融资协调机制的优化来弥补。
也有人担心，取消预售制短期内可能导致市场供应“断崖式下跌”，进而推升房价。但在我国房地产已进入存量房时代且供给总体过剩格局下，并不用担心会对市场形成过大的冲击。甚至有助于促进房地产市场快速走出去库存的困扰。当然，取消预售制将大大延长房企从拿地到形成可销售资产的周期，增大房企资金成本，导致短期内新房供应急剧萎缩，一定程度上可能推动房价上涨。但在市场日益分化态势下，房价整体快速上涨的可能性并不大，而且房价一定幅度的上涨某种意义上也与推动房地产止跌回稳的导向趋同。实际上，房价与资金成本的关联性未必有这么大，或者说是弱相关，真正影响房价的还是市场供求关系。
“两利相权从其重，两害相权从其轻”。尽管在预售制去留问题上，尚不存在一边倒的因素，利弊并存依然是需要面对的现实；但权衡取消预售制的利与弊，孰轻孰重其实一目了然：取消预售制将使当前深度困扰市场运行的难题迎刃而解，而可能带来的负面溢出效应也完全可能通过相关配套机制的优化来化解。或许当前是以最小成本、最大收益解决预售制问题的时间窗口。当然，我们仍需要对当前房地产行业整体资金链风险进行全面客观的评估，统筹考虑全面取消预售制可能带来的对涉及到开发商、购房者、金融机构、地方政府等多方利益的调整。按照循序渐进导向，分阶段、分区域推进，加快推动现房销售的扩面或许是比较现实的路径。
(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)