意见领袖丨中国信达研究之声（首席不动产研究员 谢海生）
房地产事关经济增长、风险防范和民生福祉，向来是大家关注的重点和热点。2025年全国两会已顺利闭幕，关于房地产的定调，政府工作报告（以下简称“报告”）延续了去年底中央经济工作会议基调，在2025年政府工作任务“有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线”中确立了“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的政策目标，并从需求不断加力、供给持续调整、风险防范化解和行业长远发展四个方面给出了大段论述。
一、需求不断加力：充分释放刚性和改善性住房需求潜力
房地产政策在需求端不断加力，通过“因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造”等手段，“充分释放刚性和改善性住房需求潜力”，并“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”。
正如报告起草组成员、国务院研究室副主任陈昌盛在解读报告中指出，“楼市股市是经济运行的重要‘风向标’，房地产是老百姓资产最大的一部分。楼市股市稳住了，就可以释放财富效应，也可以更好地提振消费，更好地促进物价温和回升”，进一步强调了稳住楼市的重要性。特别是报告中“出台实施政策要能早则早、宁早勿晚，与各种不确定性抢时间，看准了就一次性给足，提高政策实效”等表述，可看出稳楼市目标达成的实际可行性。从近期市场数据看，核心一线城市量价等关键指标已呈现企稳态势（同城市不同区域、不同产品也有分化），会逐步向二线城市辐射，房地产市场整体止跌回稳值得期待。此外，随着“好房子”被提上新高度，2025年将是房地产产品的重要分水岭。
目前，房地产市场政策体系已打出“四个取消、四个降低、两个增加”的组合拳，限制性政策措施已基本放开。未来可预期的包括：一是核心一线城市限购政策或进一步放松，如扩大非限购区域、缩短社保或个税缴纳年限、减少交易税费等；二是二线城市进一步降低落户门槛，通过“以旧换新”“购房补贴”等政策工具刺激改善置换需求；三是城中村和危旧房改造范围进一步扩大，以“房票”安置为基础，提高货币化安置比例，“以购代建”去库存，助力房地产市场止跌回稳；四是“好房子”建设将加速，“好房子”首次被写入报告，涉及好标准、好建造、好服务，是行业发展的大势所趋。
二、供给持续调整：严控增量、优化存量、提高质量
一方面，通过“优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应”，实现严控增量；另一方面，通过“盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围”，实现优化存量和提高质量。
报告指出，“拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等”，这是自2015年地方专项债券首次发行以来的最大规模；“在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”“拓宽保障性住房再贷款使用范围”等提法也是新突破，意味着2025年存量房收购或将加速，对稳房价进而稳定市场预期、实现止跌回稳具有重要意义。
预计未来收购存量商品房和闲置土地的配套政策将打通重要堵点（如收购价格分歧、收购用途限制、对被收购主体的担忧等因素），包括低成本资金介入、拓展收购项目用途等，结合较大规模的专项债额度，2025年或是收储大年。可预判的是：在收购定价层面，各城市会综合多种因素，确立更加灵活合理的定价；在收购资产类型层面，报告首次提及“盘活商办用房”，库存积压严重的商办用房政策优化或将逐渐成为工作重点之一；在收购主体层面，除地方国企以外，或将吸引更多民营房企等专业机构进入市场，加速存量消化与市场激活。
三、风险防范化解：从保交房到有效防范房企债务违约风险
“稳住楼市股市”“更大力度促进楼市股市健康发展”，意味着“稳楼市”的重要性和紧迫性。报告把“持续用力推动房地产市场止跌回稳”写在防范化解重点领域风险之下，表明防风险仍是房地产的底线要求，根本目标在稳、而非短期刺激。“发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作”，意味着尽管保交房高峰期已过，但局部交付风险仍然存在，仍将是2025年行业需要关注的重点问题之一。
报告提出，“部分企业生产经营困难，账款拖欠问题仍较突出”“有的政策落地偏慢、效果不及预期”，虽未明确提及房地产，但这些问题在房地产领域更为凸显。“有效防范房企债务违约风险”，表明政策有意将“保主体”纳入关注重点，结合前段时间深圳地铁接管万科事件，典型出险房企的风险化解值得关注。
总的来看，房地产风险的化解并非一蹴而就，各项稳楼市措施也需整体推进，并不断协调优化。可预见的是，2025年从企业端化解风险（如重组重整），既有政策支持，又是市场期盼，还符合化险客观规律，将是大势所趋，房企风险化解有望实质性推进。
四、行业长远发展：加快构建房地产发展新模式
自2021年中央经济工作会议首次提出探索房地产行业新的发展模式以来，从“探索推动”到“加快构建”，行业发展新模式逐渐清晰；对比2024年底中央经济工作会议提出的“推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度”，本次报告中的提法是“有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”，两句话次序的变化意味着，2025年房地产中长期改革的相关举措和配套的制度体系有望逐步落地并不断完善。
可预见的是，2025年会从“人房地钱”要素联动新机制出发，系统梳理房地产政策体系，按照“破立结合、标本兼治”的思路及时调整优化，构建与行业内外部环境相适应的发展新模式，包括完善住房供应体系，促进行业转型发展，健全住房、土地、金融、财税等基础性制度。
下一步，金融资产管理公司将全面落实党中央关于房地产工作的决策部署，不断创新模式、锻炼本领，持续做优做强，充分发挥逆周期调节、跨周期运营功能优势，通过资源整合、价值链重塑，为房企纾困化险提供综合解决方案，积极打造可复制、可推广的风险化解典型案例，加快行业主体风险出清与资源优化配置，助力“持续用力推动房地产市场止跌回稳”政策目标实现。
(本文作者介绍：围绕经济金融和不良资产领域热点问题，发布中国信达系统最新研究成果。)