意见领袖 | 温彬
摘要
各地多项房地产发布，加速推进房地产“止跌回稳”。一方面，地方两会房地产政策特点明显：一是多省市明确提出“止跌回稳”，部分省市根据实际情况提出“回升”要求；二是老旧小区改造、城中村改造、保障房等提出定量指标，成为地方建设的主要发力点；三是新发展模式各省市提及最多，成为本次地方政府施政的主要方向；四是加快收储和保交房；五是各省市因地制宜，结合实际提出多项创新政策。另一方面，各地也从提振消费角度施策，推进房地产政策落地。
在地方政策扎实推进下，近期公布的典型城市销售价格、面积及房企融资保持韧性。价格方面，一月环比价格转涨；销量表现为各量级城市周度高频数据恢复较好；融资方面房地产贷款增速回升，民企美元债发行“破冰”。
各地多项政策在关注需求端、刺激销售及消费的同时，在供给端，存量土地和存量商品房收储工作在多个城市加速推进。我们认为，一线城市的收储工作落地，为后续各地收储落地打出了样板。同时，市场仍在分化，不同城市和区域的房地产市场表现将有所差异，一线及核心二线城市商品房价格将率先企稳。
2024年是房地产政策大年，全年出台的房地产政策达到近800条。5·17、9·26新政后，地方房地产政策出台频次明显增加，与中央政策形成合力，推动市场加速止跌回稳。2024年12月24-25日，全国住建工作会议提出，要持续用力推动房地产市场止跌回稳、推动构建房地产发展新模式、大力实施城市更新、打造“中国制造”升级版和建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子等五项重点工作，开宗明义地指出了2025年房地产应该怎么干。今年1月，全国31个省市两会已全部胜利召开，从各地发布的政府工作报告看，针对房地产行业主要围绕“止跌回稳”这一首要任务，从保交房、保障房、“好房子”、存量土地和用房、城中村和新发展模式等方面，着重进行布局和施策，对以省市为单位的区域市场形成持续政策支持，为1月典型城市销售量增价稳提供了有效支撑。
一、围绕止跌回稳各地多项措施实施落地
（一）地方两会提出多项房地产创新措施
从1月密集召开的地方两会政府工作报告中看，关于房地产行业的相关政策，承接中央“止跌回稳”以来的各项政策，呈现以下主要特点：
第一，多省市明确提出“止跌回稳”首要任务，部分省市根据实际情况提出“回升”要求。“止跌回稳”以来，各地积极贯彻落实这一首要任务，取得成效。2024年1-12月份，全国商品房销售均价为9935元/平方米，同比涨幅为-4.8%，已连续7个月收窄；70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市24个，比上月增加1个，新房价格止跌较二手房更为明显。在2025年各地两会报告中，有14个省份明确提出止跌回稳的目标，总体精神高度一致。同时，辽宁也提出“推动房地产市场企稳回升”、西藏提出“推动房地产市场止跌回升”等具有地方特色的提法。
第二，老旧小区改造、城中村改造、保障房等提出定量指标，成为地方建设的主要发力点。此次老旧小区改造、城中村政策为各地2025年激活房地产市场需求的主要发力点，包括四川、安徽、贵州和宁夏等省提出了较为明确的量化指标。其中，四川省规模最大，指出“开展城市更新和安全韧性提升行动，改造老旧小区4000个以上、城市危旧房3万套、城中村10万户，改造目标10万户”；安徽其次，改造6万户以上，贵州和宁夏分别改造3万户和1.2万户。山东明确老旧小区改造13.7万户，福建老旧小区改造4.5万户，北京、河南的保障房也有定量指标。
第三，新发展模式各省市提及最多，成为本次地方政府施政的主要方向。2021年12月，中央经济工作会议上首次提出“探索新发展模式”，到2024年7月二十届三中全会“加快构建房地产新发展模式”，市场已对“保障+市场”构建住房供应体系的模式形成共识。2025年各地两会中，有24个省市在两会报告中直接提及，例如内蒙提到了“推广老旧小区自主更新、房地产现房销售等新模式”，体现了地方对新模式的有效探索。
第四，加快收储和保交房方面，分别有15个、16个省份提及存量土地和保交房等内容。土地方面包括存量土地、商品房、商办用房和存量安置房等，涉及较广。存量土地和保交房两项工作对处置前端闲置土地、中端收储及后端保障或商品房交房环节形成链式支撑，为2025年房地产实现止跌回稳首要目标提供重要保障。
第五，各省市因地制宜，结合实际提出多项创新政策。除了多家省市直接提及“好房子”的内容，各地还提出多项房地产相关创新措施。北京、上海、广东主要从配套设施建设方面进行创新；天津、重庆、辽宁、山东、四川主要从库存和投资方面进行创新；浙江、内蒙、福建主要从购房激励上进行强调。湖北、青海、云南、河南以康养为重点，提出要积极发展“避暑房”“康养房”、推动旅居康养与房地产良性互促等创新内容；贵州、吉林、宁夏三省从联动方式提出创新措施，打通商品房和保障房、人才房等创新方式进行施策。此外，其他省市从保交房、融资协调机制、预售资金等方面也提出了相应创新措施。
（二）从提振消费角度推进房地产政策落地
2月10日的国常会指出，提振消费是扩大内需、做大做强国内大循环的重中之重。一方面，各地提前布局或落实国常会精神，从提振消费角度提出多项创新政策。1月，福建印发《促进2025年一季度房地产市场发展良好开局的若干措施》，指出要利用春节、元宵等返乡置业旺季，对返乡客群制定针对性的销售方案，沿海重点城市、海外侨胞多的市、县要提前部署，持续开展房展促销活动，促进开发投资和住房消费。2月，山东省印发《关于促进住房领域消费的行动计划》，提出大力推行“房票”安置、有效促进房屋“以旧换新”、有序提高住房公积金使用额度等20条政策措施，促进住房与消费联动。重庆市取消限售，宣布从2月8日起全面取消中心城区原已纳入两年限售范围住房的再交易管理，意味着无论何时购买的房子，只要有房产证都可上市交易。
另一方面，从房价与物价的关联上看，新建商品住房及二手住宅价格当月同与CPI、PPI的走势趋同，也说明扩大内需，提振消费与房价企稳关系密切。
二、大中城市房地产价、量、融保持韧性
（一）价：一月环比价格转涨
政策落实刺激到市场端较为直接。2月19日，国家统计局披露2025年1月商品住宅销售价格情况，一线城市新房已经连续两个月上涨，二线城市新房价格环比转涨，为2023年6月以来首次上涨。
从本文监测的33个大中城市商品房销售价格加权来看，2025年1月与2024年同期和2024年底的价格基本持平，保持了一定的平稳性；二手房方面，较之新房波动性小，2025年1月的价格与2024年12月价格基本持平，环比保持稳定，也是止跌回稳在价格方面的重要信号。
（二）量：各量级城市周度高频数据恢复较好
从30个大中城市商品房成交面积周度数据来看，各量级城市周度高频数据恢复较好。经过春节假期销售下探后，2月数据销售恢复较好，分别为43.47万平方米、71.39万平方米和39.09万平方米。
对照2024年春节后行情，春节后2-4周的同比为-33.5%、-24.6%及18.6%，春节后第四周各量级城市销售同比恢复明显。
（三）融：房地产贷款增速回升，民企美元债发行“破冰”
2月13日，《2024年第四季度中国货币政策执行报告》（简称“报告”）发布，沿用了2024年中央经济工作会议提出的“要实施适度宽松的货币政策”，为房地产融资指明了方向。主要变化：一是重提存量增量关系，要“更好把握存量与增量的关系，注重盘活存量金融资源”，政策重点有从“增量支持”逐步转向“存量优化” 的倾向；二是强化利率政策执行，在政策利率引导层面增加了“加强利率政策执行”的表述，目的在于强化央行政策利率的引导作用，防止货币政策传导中政策效力“漏损”，以实现降低企业融资和居民信贷成本等目标；三是赋予债券市场更大使命，删除了“合理把握信贷与债券两个最大融资市场的关系”，新增“持续增强债券市场功能和服务实体经济能力”“丰富银行间债券市场产品，持续加大债券市场对科技创新、促进消费等的支持力度”“提升债券市场定价功能、活跃度和稳健性”的说法，也表明了政策重心转向更广泛的宏观协同和市场化机制建设。
从《报告》看房地产主要融资数据，2024年四季度末，人民币房地产开发贷款余额13.56万亿元，同比增长3.2%，增速比上年末高1.7个百分点，全年增加4125亿元。个人住房贷款余额37.68万亿元，同比下降1.3%，增速比上年末高0.3个百分点。2024年四季度末，人民币房地产贷款余额52.8万亿元，同比下降0.2%，增速比上年末高0.8个百分点，房地产贷款增速回升。
从信用债融资来看，与《报告》引导相符，2025年1月民营房企发债规模显著增加。月内，共有4家民营和混合所有制房企完成信用债发行，分别为绿城、滨江集团、美的置业、新希望地产，发行总金额39亿元。首创、中交房地产、华发股份等央国企发行信用债，发行总额分别为20亿元、17亿元、15.8亿元。2月建发等房企发债融资有排队储备。
同时，2025年民营房企发行美元债实现“破冰”。2月14日，绿城中国 （03900.HK） 宣布发行一笔2028年到期的美元债券，利率8.45%，金额3.5亿美元。发行良好，18日，绿城中国宣布增发1.5亿美元，发行总额达到5亿美元。2024年9月一来（地产美元债发行总额为4.34亿美元），已连续4个月未有债券发行，绿城的成功发行为今年房企美元债发行的破冰之举。根据中指数据，1月，房地产企业债券融资总额为509.8亿元，信用债、ABS仍是融资主力，债券融资利率同比下降。房地产行业信用债融资261.6亿元，占比51.3%；ABS融资248.2亿元，占比48.7%。债券融资平均利率为2.93%，同比下降0.36个百分点。
三、各地调整固定资产增速，收储工作加速推进
房地产投资作为固定资产投资的重要组成部分，从整体数据看处于低位。各地根据当前房地产市场发展情况，在地方政府报告中，有19个省市调整了固定资产投资增速，其中福建、河南等5个省市目标保持不变，10个省市下调了目标，吉林、江西、西藏、重庆4个省市小幅上调了增长目标。多地强调要稳定房地产投资，如天津在政府工作报告中指出“稳定房地产投资，鼓励民间投资”；深圳在近期常委会扩大会议中强调“推动产业投资继续保持快速增长、基础设施投资优化结构加快进度提高速度、房地产投资尽快恢复增长”等。
各地政策在关注需求端、刺激销售及消费的同时，在供给端，存量土地和存量商品房收储工作在多个城市加速推进。2月18日，北京率先重启土储专项债发行，募资投向土储项目规模超百亿元，主要将用于旧宫镇绿隔地区环境整治土地一级开发项目、房山区良乡大学城拓展东区土地一级开发项目等25个项目。2月23日，广东省率先发行专项债券资金用于收购存量土地，成为全国首例。根据广东省披露信息，本次发行总额307.1859亿元，其中约304亿用于回收闲置存量土地，覆盖广东省19个城市，86个项目。据中指院统计，本次收购的存量土地90%以上为地方国企的地块，70%的地块拟收储价格与成交价的比值在0.8-1.0之间，接近50%的地块比值在0.9-1.0之间，约10%的地块比值在0.7-0.8之间，个别地块拟收储价格的折扣较大。专项债收购存量土地是2025年供给端止跌回稳的一项重要措施，一线城市的收储工作落地，为后续各地收储落地打出了样板。
综上所述，从近期地方政策可以看出，各地以供、需、融三侧发力为举措承接中央政策，市场出现了销量整体提升，部分大中城市房价呈逐步企稳的良好态势。但不改分化走势，不同城市和区域的房地产市场表现仍将有所差异。预计在多地开展房产促销及好房子、新模式等多重政策托市下，局部市场将持续改善，一线及核心二线城市在销售改善、融资支持等双重利好下，商品房价格将率先企稳，环比将继续改善。同时，随着广东省专项债收储落地，以盘活存量资产、改善老旧小区等城市更新为重要抓手的政策指导下，有更多城市的收储工作将陆续落地。
(本文作者介绍：民生银行首席经济学家)