意见领袖 | 中国信达研究之声
作者：中国信达首席不动产研究员 谢海生
当下我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局，过去的“高负债、高杠杆、高周转”发展模式难以为继，积极探索新质房地产是充分认识房地产市场供求关系新变化、顺应人民群众对优质住房新期待的重要举措。以新质房地产产品引领行业加快向发展新模式转型过渡，是推动高质量发展和实现中国式现代化的必然要求。
一、行业高速发展显著改善城镇居民居住水平
自1998年城镇住房市场化改革以来，我国房地产业高速发展，城镇住房供给持续满足不断增长的住房需求，较好解决了住房短缺问题，有力支撑了基础设施建设和经济社会发展。第七次全国人口普查数据显示，2020年城镇家庭户人均住房建筑面积达到38.62平方米，与1998年相比，在城镇常住人口增加4.86亿人的情况下，人均住房建筑面积增加约20平方米。此外，住房成套率大幅提高到95.9%，住房自有率达到73.8%。城镇家庭户总体实现“人均一间房”的居住水平（人均1.06间），基本实现“分得开、住得下”。
二、住房发展不平衡不充分是当前主要矛盾
当前住房区域间结构性差异仍然较大，城市居民人均居住面积约36.5平方米，一二线城市人均居住面积约34.3平方米，而深圳人均居住面积仅21平方米，与发达国家城市有一定差距。当前全国城市仍有1.05亿户，即36%的家庭居住面积低于人均30平方米，还有12%的家庭只拥有一间房。存量房中仍有四成为上世纪所建，老破小问题突出，更新改造、品质提升任务重要且迫切。住房发展已经从“有没有”转向“好不好”、从以增量为主转向增量存量并重阶段，过去以“高负债、高杠杆、高周转”为典型特征的房地产发展模式难以为继，亟需加快探索构建行业发展新模式。
三、新质房地产是行业发展新模式的重要特征
房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。自2021年中央经济工作会议首次提出探索房地产行业新的发展模式以来，到2022年“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，再到2023年“加快构建房地产发展新模式”，行业发展新模式逐渐清晰。总的来看，房地产发展新模式需适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化的新形势，破题的关键是发展房地产行业新质生产力。
从概念上看，新质生产力是由技术革命性突破、生产要素创新性配置、产业深度转型升级而催生的当代先进生产力，以劳动者、劳动资料、劳动对象及其优化组合的跃升为基本内涵，以全要素生产率大幅提升为核心标志。但“发展新质生产力不是忽视、放弃传统产业”，房地产行业作为传统支柱行业，承载着人民群众对美好生活的热切向往，新质房地产是高质量发展、中国式现代化的重要组成部分，需要坚持从实际出发，积极促进产业高端化、智能化、绿色化发展，建设满足时代需要的新质房地产产品。
四、发展新质住房要以人为本、适应新型城镇化发展趋势
房地产归根结底要满足人的需要，随着中国特色社会主义进入新时代，社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。虽然当前已经彻底告别住房总量短缺，但房子作为居住空间还有很大改善和提升空间，过去建设的住房并不能满足人民群众日益增长的现实需要，住房品质提升、功能多元优化和配套设施完善的产品既是民之所需，也是未来产业发展的重要方向，要推陈出新，按照新理念、新技术、新标准，建设符合时代需要的“好房子”。
具体来看，要适应新型城镇化的时代特征，即新增城镇家庭带来的住房需求会逐渐减少，居住品质提升引致的改善性需求和存量更新改造需求占比将不断上升。此外，还需综合考虑区域人口变化情况、老龄化进程加快、家庭小型化以及较大规模流动人口阶段性租赁需求的特征变化。未来，“以人为本”是新质住房产品的主要方向，以人的生产生活需求为中心，通过提供更广、更多、更好的服务提升产品价值。（2024年第8期 总第24期）
(本文作者介绍：围绕经济金融和不良资产领域热点问题，发布中国信达系统最新研究成果。)