意见领袖 | 李庚南
5月17日，继全国保交房工作视频会议之后，央行、金融监管总局于午间连发三条重磅通知，包括首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例分别调整为不低于15%和25%、下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点及取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。同日下午，央行在国务院政策例行吹风会上表示将设立3000亿元保障性住房再贷款。一日之间，楼市重大利好政策“四箭齐发”。与此前各地频频涌现的楼市松绑政策比较，此次从全国层面打出的楼市政策组合拳可谓劲道十足，特别是首付比例的下调和房贷利率下限部分取消，被业内惊呼为40年房地产发展历史上最宽松的政策、史诗级的楼市“救市”大招。
毋庸置疑，无论是降首付、取消利率下限、降公积金贷款利率还是保障性住房再贷款工具，每一款都是救市的“猛药”，更别说四项政策叠加形成的组合拳了。四大政策组合拳加上保交房工作视频会议提出的“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”导向，向市场传递出强烈的信号，表达了决策层从整体上打好商品住房烂尾风险处置攻坚战、扎实推进保交房和消化存量商品房等重点工作的决心。
总体看，四项政策加上当日国务院政策例行吹风会上多部门协调形成的，涵盖妥善处置闲置土地、盘活存量土地、推动消化存量商品住房等一揽子保交房攻坚战工作方案，实际上是中央关于“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的具象化。此举无疑对推动我国房地产市场走出困境、行稳致远具有深远的影响。
但理性地看，经历了持续的调控和“添油式”松绑之后，宽松政策的边际效应或呈递减。降首付、降利率、部分取消房贷利率下限，其政策效应或为市场预期、收入预期不确定等因素所冲淡。这三大政策的出台若放在以往，或立竿见影。但目前市场形势与环境及房地产供求关系已发生较大变化：持续调控下“房住不炒”理念逐渐为市场所接受，在投机客早已销声匿迹的背景下，楼市增量需求主要来自刚需和改善性需求；人口老龄化程度加剧、出生率下降趋势以及新时代居住理念的渐变一定程度上弱化了市场需求；更为关键的是，经济复苏的进程、就业形势及收入预期的不确定性，很大程度上左右着居民的购房能力与意愿。这种情况下，政策效果的显现或待时日
有一种观点认为，“目前不是楼市没需求，而是很多人没钱。”这在某种程度上道出了当前楼市面临的困局。于是乎，降首付、降利率成为顺理成章的利器。但个人认为，楼市目前面临的问题，准确地说还不是很多人没钱，而是很多人面临市场预期不明朗、政策预期不稳定、收入预期不确定的问题。这种情况下，无论是降低首付，还是降低利率，都很难有效纾解购房人对未来不确定性的担忧。
“凡事预则立”。我们在拥抱楼市新政、静待楼市新政积极效应出现的同时，也需关注可能出现的负向溢出效应。
其一：首付降低，直接提高了购房人的杠杆率，或增大居民部门的债务风险。按照国家金融与发展实验室（NIFD）发布《2024年一季度宏观杠杆率报告》，2024年我国居民部门杠杆率上升了0.5个百分点，从2023年末的63.5%升至64.0%，居民杠杆率已处于较高水平。此次新政将首套房首付比例降至15%，对于目前已经高企的居民杠杆率无疑是催化剂，意味着个人面临的潜在风险增大。首付比例15%，意味着杠杆率由5倍提升至6.6倍。显然，在降首付以改善居民购房能力的同时还需关注其偿贷能力，尤其需把牢个人住房偿债收入比。
其二：首付降低，意味着购房人在偿贷能力下降情况下断供的可能性增大，从而增大银行的房地产贷款风险。由于首付比例降低，个人购房的前期投入成本大大降低，或意味着违约成本降低。在增强居民购房能力的同时，可能隐含着购房人断供可能性的上升。一旦出现大面积的断供，极易引发卖房踩踏。
其三：取消首套房和二套房商业性贷款利率下限，或加剧房贷领域价格竞争。在市场有效需求不足、一定程度上存在资产荒情况下，取消首套房、二套房贷款利率下限，势必诱发该领域的价格竞争，房贷领域竞争的有序性或面临挑战。因此，应按照《市场利率定价自律机制工作指引》要求，强化商业银行贷款利率自律，平衡市场机制与自律机制的关系。但当然，取消首套房和二套房商业性贷款利率下限尚留有政策尾巴：指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平。也就是说，相关政策的最后落地，还要看各地区的情况。
那么，当前形势下楼市最期待的是什么？
笔者以为，当前激活楼市的关键是，如何尽快推动行政化调控手段的淡出，以修复和稳定政策预期；如何在促进经济回升的同时提升居民收入水平，以稳定收入预期；如何尽快取消新房限价，推动新房和二手房市场比价的合理回归，以激活二手房市场。
一是适时取消预售制，推行现房销售，让购房人买得安心。实际上，目前现房与期房销售趋势或已说明市场的选择。2024年一季度表明，现房销售同比增速与期房销售同比增速反差巨大。关键是要从法律上明确烂尾楼所涉债权债务关系及相关方的法律责任，从根本上消除购房人面临烂尾楼的困惑，维护好购房人的根本利益。从政策层面看，这或许恰是预售制退出的时机。既有助于保交楼、防范烂尾楼，也有助于通过调节供给推动去库存。
二是退出行政化调控手段，让市场的回归市场，让老百姓形成稳定政策预期。其实，在一轮又一轮的房地产调控下，逐步退出非市场化调控手段，不仅是市场的呼声，也逐渐成为决策层的共识，无非是在何时、以何种方式退出。需要说明的是，并不是说对房地产市场不应调节，而是在手段与方式上应遵循房地产市场运行的基本的规律与逻辑，应少用或尽可能不用行政化调控手段（这种手段用多了，不仅会出现政策效应边际递减。更重要的是，政策的反反复复之间消蚀的是政府部门的公信力，并导致市场预期的紊乱），而应主要运用经济手段，把很多本应由市场自行调节和修复的事情交给市场去消化。
三是取消新房限价，消除房价倒挂，形成新旧房合理比价，激活二手房市场。对新建商品房限价，客观上导致新房与二手房价格倒挂的怪象。限价的存在，虽然能使新房市场始终维持一定的热度，摇号、打新依然隐含明显的红利，但也会带来二手房价格虚高，使二手房市场在“买涨不买跌”的民间律驱使下，逐步走向无量下跌的困境，反过来从现金流上制约新房市场交易。如果新房市场限价依然存在，新房与二手房市场价额倒挂依然存在，那么有限的增量资金必然主要涌向新房市场。二手房市场回暖缓慢，反过来影响新房市场流动性的补给。笔者始终以为，针对我国房地产市场已步入存量房时代的特征，要解开楼市之“结”需从二手房市场着手，因为房地产市场的增量购买力主要来自二手房市场交易释放的流动性。房地产去库存或应换一种思维，即政策发力从激活二手房市场入手，诸多问题或迎刃而解。
(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)