文/意见领袖|王甲同
近两年，资本市场最火的金融产品之一，当属基础设施公募REITs基金（以下简称“公募REITs”）。其火的原因有三：一是公募REITs是资本市场一种金融创新，其不同于股票、债券，是一类全新的金融产品；二是政府重视，上到国家国务院，下至区级地方政府，都在积极推动公募REITs；三是公募REITs收益表现相对较好。相比较股市和债市，公募REITs的收益表现出色，自其上市以来（自2021年6月21日起至2023年1月31日止），市场平均涨幅超过20%（根据wind统计）。公募REITs既是一种全新的金融产品，投资又有不错的收益，自然会吸引市场投资者广泛关注。
由于投资REITs的本质是投资底层资产，收益来源是底层资产产生的租金、收费等收益，因此投资人在选择REITs进行投资时，比较看重底层资产的物理形态、所属区域、估值定价等。这当然是投资时应关注重点。支撑公募REITs收益表现好的因素，除了优质的底层资产外，管理人的管理能力也应当是投资人关注的方面。
虽然公募REITs的底层资产是不动产，经营管理具有“被动收入”的特征，但这并不代表公募REITs管理人在项目的运营管理方面可以“高枕无忧”。公募REITs管理人管理能力的高低，可以直观体现在运营产生的现金收入上。优秀的公募REITs管理人可以通过提升底层物业的内在价值，提高经营收入，争取为投资人创造更好的收益。在扩募过程中，无论是原有的投资人，还是新加入的投资人，都会很看重公募REITs管理人的管理能力。有着优秀管理业绩、被市场认可的公募REITs管理人，更容易实现扩募。从投资人视角，公募REITs管理人的运营管理能力主要体现在：
一、底层资产管理能力
公募REITs的底层资产是不动产，发行上市时已经建成并运营一段时间（我国要求是原则上满3年），过往的运营数据并不一定代表未来运营管理水平。一方面，由于发行公募REITs是资产上市，是原始权益人将资产的全部权利让渡给REITs管理人的过程，发行前由原始权益人管理，发行后则应当由公募RETIs管理人管理。另一方面，公募REITs管理人成为资产管理人后，可以发挥自身的优势，对资产进行主动管理，以提升资产运营水平。例如，对于一个产业园来讲，管理团队可以通过运营理念的重新定位，改变招租策略，对租户的行业分布、租赁期限、优惠政策等具体措施调整，优化租金收入结构，并通过加强物业管理水平，提升物业品质，从而提高租金收入水平。而我国实施的公募REITs试点阶段，是基础设施类资产，其中更不乏可以发挥公募REITs管理人“主观能动性”的资产类型。例如，垃圾焚烧厂、能源发电厂、污水处理厂等，虽然生产出来的“产品”的定价基本已经确定，但管理人依然可以通过提升管理水平，降低项目运营费用支出，从节省开支的维度提升运营管理水平，争取为投资者创造更多的运营收益。
二、资本结构管理能力
公募REITs的一端是底层资产，一端是资金。资金来源和属性不同，导致承载底层资产的公募REITs所对应的资本结构也不同。类似上市公司，公募REITs的资本结构也是由股权性质资金和债权性质资金组成。其中，股权性质的资金，是本着“剩余价值索取”和“资产增值收益”目的进行投资；而债权性质的资金是在追求“有限的固定收益”的同时，承担较小的风险（相比较股权性质资金而言）。在进行资本结构搭建过程中，公募REITs管理人要根据当时宏观利率水平和经济形势，结合自己对未来发展趋势的判断，综合考量不同性质资金的组合比例。例如，在市场利率水平低，且未来宽松的预期环境中，就可以考虑多用一些债权属性资金，通过银行贷款或者REITs自身发债的模式实现。如果宏观环境发生变化，公募REITs管理人就要考虑降低杠杆率，以保证底层资产收入水平可以充分覆盖贷款本息。如果资本结构管理不够出色，就可能导致在市场环境发生变化的时候，影响整个REITs的稳定性。国外成熟REITs市场中，不乏因杠杆率高、资本结构不合理导致REITs退市的案例。既然REITs是将底层不动产和资本市场链接在一起的金融产品，在资金端就要考虑资本结构的合理性，并适时进行调整，以取得“正杠杆”效应，争取为REITs的份额持有人（股性投资人）创造更多的价值收益。
三、投资者关系管理能力
公募REITs本质是资产上市，底层资产的特点是“运营稳定，可产生稳定收益”的不动产。基于此，公募REITs是一类既有股性又有债性的大类资产。公募REITs的底层资产的稳定性决定其不具备高成长性，因此投资公募REITs的投资者不能像投资股权或股票的投资者那样，期待公募REITs在几年的时间内有数倍的收益。公募REITs既然是资产上市，完全依赖底层资产信用，而非主体信用，因此投资公募REITs也不能像投资债券一样，只拿固定收益的情况下，基本不承担公司运营风险。从这两方面来看，投资公募REITs的投资人应当是追求“收益稳定，风险适中”为目标。这就要求公募REITs管理人在发行时寻找价值目标匹配的投资人，在运营管理阶段做好信息披露和投资者关系维护，并在扩募过程中充分了解市场投资人对新装入资产的看法，这样才可能做到既维护公募REITs二级市场价格“稳中有升”，又可以确保扩募发行的成功。此外，扩募过程中，需要召开份额持有人大会对扩募事宜进行表决，如果方案无法获得现有投资人认可，则扩募方案即使通过监管的备案流程，也无法实施。因此，公募REITs管理人更应当重视投资者关系管理，在“交易达成”和“投资者满意”之间寻找好平衡。
目前我国发行公募REITs的时间短，公募REITs管理人的管理能力和价值尚未充分的体现。作为管理人的公募基金公司，如果要在REIT领域做出特色，就需要搭建专业团队，深耕具体细分领域，扎实做好管理基本功，通过优秀的管理，力争为投资人创造相对持续稳定的收益，为自己树立良好的形象和口碑。
(本文作者介绍：资深REITs从业者，金融从业经验12年，主做REITs研究和投资，知名REITs业务培训师。)