文/新浪财经意见领袖专栏作家 孙不熟
近20年来的利率变化，的确是有降也有升，但总体上是下降趋势打败了上升趋势，而且目前的房贷利率正处在历史上的最低水平，不到高峰时期的1/3。
房贷利率转换，你只有一次选择的机会。
关于这个话题，我之前已经写过一篇，认为LPR走低乃大势所趋，选浮动利率更划算，但这两天和好几个人聊，发现他们非常认同的我的看法，但还是选择了固定利率。
原来“十动然拒”的感觉是这样的。
什么情况？我仔细听了他们的想法，大致可以归纳为这样几点：
1、LPR利率短期会走低，但长期怎么样不好说，毕竟房贷是要还二三十年呢，这可是一辈子的债务，必须从长计议。
2、现在全球大放水，以后肯定会通胀，通胀就会加息。银行又不傻，他们要赚差价的，LPR肯定会越报越高。
3、原来的利率已经是7折，感觉已经满足了，不如趁这个机会选择固定利率，提前锁定债务总量，避免LPR以后上涨的风险。
这些担忧看似有道理，但其实全部是错的，很多人没有搞清楚利率的本质是什么。
1．
先说一下房贷利率和LPR的关系：
存量房贷利率可以跟着LPR爽，因为它等于“LPR+固定加点”，LPR走低，房贷利率也跟着降。
新增房贷利率不一定能跟着LPR爽，因为它等于“LPR+地方加点”，而“地方加点”不是固定的，地方可以根据需要调控。
关于利率变化的趋势，无论哪个国家，降息、加息都是有周期的，利率不可能永远跌，也不可能永远涨，这个没有疑问，但这并不影响我们对利率的长期走势作出一个基本判断。
以下是近20年中国的房贷利率走势图。
透过上图可以发现，近20年来的利率变化，的确是有降也有升，但总体上是下降趋势打败了上升趋势，而且目前的房贷利率正处在历史上的最低水平，不到高峰时期的1/3。
那么问题来了，中国利率的大趋势为何是下降而不是上升？
这个问题涉及到利率的本质，表面上利率是由央行来决定的，但实际上央行调整利率只是基于经济形式顺势而为，不会无中生有随意操作。所以，真正决定利率变化的另有原因。
大家知道，市场经济年代，任何东西都有价格，钱本身也有价格，利率的本质是钱的价格。当借钱的人多了，利率就涨，借钱的人少了，利率就降，这个东西本质上也是供求关系决定的。
发达国家为什么利率普遍很低？特别是日本和欧洲，零利率甚至负利率的国家大把，为什么？因为这些国家的经济增速低，资本回报率就低，老百姓可以承受的利率就低，而且发达国家的金融市场高度发达，借钱的渠道多、信用风险低。
容易借到钱，利率自然就高不起来。
发展中国家呢，利率普遍高，什么原因？一方面，金融市场不完善，老百姓借钱的渠道少，而且因为信用体系不成熟，银行承担的风险高，利率自然就高，这和高利贷一个道理。另一方面，很多发展中国家经济增速高，资本回报率也就高，借钱的人多，利率就会跟着涨。
在此意义上，过去20年，中国的基准利率之所以保持下降态势，本质上因为我们的经济水平提高了，社会上的闲置资金多了，再加上金融市场不断完善，老百姓借钱的渠道多了，利率自然就跟着低。另一个原因，随着我们不断迈入发达国家序列，GDP增速开始下降，导致资本的回报率也有所下降，也影响到利率的走势。
所以，当一个国家的金融市场不断完善，经济水平不断提升，利率下降几乎是必然趋势，除非你对中国经济没有信心，才会对利率上升保持担忧。
2．
第二个问题，为应对通胀，央行会大幅度加息吗？这是很多人担心的问题，眼下全球大放水，通胀似乎是大势所趋，如果未来发生恶性通胀，利率也会跟着显著提升。
其实，这个问题不好一概而论，如果是经济过热引起那种单纯的通胀，是比较好应对的，央行只需要加息，就能给物价降温，但如果是滞涨呢？加息就要谨慎了，否则后果不堪设想。
什么是滞胀？简单来说，经济停滞+物价上涨，这和经济过热引发的通胀截然不同。经济过冷时，如果通过加息来降物价，往往会适得其反，因为人们原本的投资和消费欲望就很低，加息之后就更低了，物资短缺、物价上涨的形势会更严峻。
上世纪90年代，中国央行曾有过一波猛烈加息的操作，但教训很深刻。1992年邓公南巡之后，国民经济“大干快上”，很快就出现了发展过热的局面，到1994年的时候，通货膨胀率达到了24%，老百姓感到惶恐，疯狂地囤积商品，把市场里的柴米油盐抢购一空。 为了平抑物价，央行果断加息，从1993年到1995年，我们国家贷款的基准利率从8%提高到13.5%，整整提高了70%！
本来，加息应对经济过热是正确的，但是这么快速、猛烈的加息，带来了经济硬着陆。因为利率大幅攀升，甚至超过很多企业的利润率，企业不愿意再贷款，已经开工的项目，宁可烂尾，也比继续施工划算。不到两年时间，之前经济过热的建设工地就变成了一大堆烂尾楼，例如海南楼市泡沫的破裂就是那个时期的事情。再比如史玉柱，他在珠海修建的巨人大厦也因为银行加息、抽贷变成了烂尾楼。
经过这次教训，央行后来对利率的调整非常慎重，无论是加息还是降息，再也没有出现过这种幅度和烈度的操作。金融是实体经济的血脉，加息、降息都属于下猛药，副作用巨大，不到万不得已不会使出这一招。事实上，中国的基准利率到2015年之后就没有调整过了，直到去年年推出LPR市场利率，也是为了尽量避免过度干预利率市场。
所以，无论是近期还是长期，中国猛烈加息的可能性都很小。更何况，今天中国经济的杠杆率远远超过上世纪90年代，居民、企业、地方政府的负债率都很高，如果大幅度加息，全社会的还款压力剧增，特别是一些负债率偏高的地方政府，搞不好还有破产的风险。
所以，加息不是很多人想得那么简单，它不仅仅是CPI就能决定的。
3．
第三个问题，房贷是老百姓一辈子的债务吗？非也。
我看很多人写文章时说，房贷是老百姓一辈子的债务，需要通盘考虑20到30年的经济形势和利率变化，每每看到这种说法，我都想笑。
数据显示，大城市一套房子的平均换手时间就是5到10年，而且很多人会提前还款，极少有人会把房贷扎扎实实地背个二三十年。换句话说，房贷利率根本就不需要所谓的从长计议，一般情况只需考虑5到10年的利率变化就够了。
想想看，银行为什么把5年期贷款视为长期利率？国民经济为什么会把5年视为一个规划周期？从经济学上讲，5年就是一个比较长的周期了，一个人能把未来5年的经济形势想清楚，就算从长计议了。
所以，我一直认为，买房时不用太关心利率，上浮还是打折的区别真心不大，因为很少会有人会把一套房子住一辈子，更少有人会按部就班地还款二三十年。对大部分人来说，也就5到10年的还款周期，与其过度关心利率，不如把精力多花在选房上面。
房子选得好，不仅住得爽，还能省几十万上百万，不比那点利率折扣强得多？
4．
最后说几点建议。
如果你对中国经济没信心，而且极度厌恶风险，对目前的利率比较满意，选固定利率，提前锁定你的债务总量，也未尝不可。
如果你坚定地认为中国必将跻身发达国家，而且你自己具备一定的风险承受能力，选浮动利率，跟着LPR浮动，更划算。
如果你计划5年左右换房，无论固定利率还是浮动利率，随便选，差距真心不大。银行之所以给出这个选择题，就表明二者不会有很大差别。
不必过度纠结，把更多的精力花在赚钱上，而不是省钱上。
(本文作者介绍：城市规划与房产专家，自媒体城市战争创始人，华南城市研究会副会长。)