2018年，越秀业绩目标550亿，争取长租公寓广州达到1000间，并全力发展城市更新、养老产业、长租公寓等新业务，争取2020年业绩翻番达到1000亿。越秀与监管层已经就REITs密切沟通了多年，也准备好将相关优质商业地产项目作为发行C-REITs标的。
昨天（2018年2月28日），越秀地产在业绩会上表示，2018年公司可售资源1011亿元人民币，全新开盘项目主要集中在广州、珠三角（不包括广州）、长三角及中部地区，今年的合同销售目标是550亿元人民币，比2017年增加101亿。
越秀地产副董事长林昭远表示，50亿元类REITs批下来后，公司未来将根据广州可能推出的租赁用地，在2018年预计推出长租公寓1000间，同时3-5年将计划实现10万间。
越秀地产将合同销售金额目标设定为人民币550亿元，公司高层称有信心完成该目标。林昭远同时表示，未来公司计划每年增长目标在35%以上，力争2020年前后突破1000亿的年销售额。
越秀已做好C-REITs准备
越秀在国内REITs的布局由来已久，且一直在积极推动国内REITs的落地。
2016年全国两会期间，全国人大代表、越秀集团董事长张招兴提出了两份关于助力房地产的建议，分别涉及推动REITs（房地产投资信托基金）立法和加快推进房贷利息抵扣个税。
张招兴表示，鉴于当前REITs（房地产投资信托基金）的发展面临诸多困境，建议全国人大常委会尽快制定《房地产投资信托基金法》，就国内REITs在设立、运作过程中涉及的各种法律问题进行规范，以加快REITs这一国际市场成熟的高端房地产金融创新产品的发展，为房地产业和金融业的可持续发展发挥稳定器和调节器的作用。
与此同时，张招兴还建议，当前应考虑加快研究出台房贷利息抵扣个税政策，有限额地进行个人所得税的减免，用住房个贷利息冲抵个人所得税。
近期，张招兴进一步表示，“万事俱备，只欠东风”，目前国内监管部门对于REITs态度较为积极，越秀也与监管层已经就REITs密切沟通了多年，政策可能会在2018年后有突破，“我们也已经做了准备。”
张招兴指出，越秀地产是唯一拥有香港房地产投资信托基金平台的内房股。近年来越秀房地产投资信托基金（简称“越秀房托”）针对广州国际金融中心、武汉越秀财富中心等的运作都较为理想，有意将越秀旗下部分其他商业地产项目作为国内发行REITs的标的。
越秀房托是全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金，于2005年在香港联合交易所挂牌，其物业组合包括广州白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、新都会大厦、广州国际金融中心、上海越秀大厦及武汉越秀财富中心等。2017年越秀房托总资产350亿元，资产规模进入亚洲房产基金（REITs）前十位。
张招兴此前多次建议大力发展国内REITs产品，以落实“去库存、去杠杆”要求，合理引导社会资本支持实体经济，降低地方政府平台负债，促进房地产行业健康发展。
近日，越秀地产租赁住房类REITs获深圳证券交易所审议通过。公开信息显示，获批的“越秀租赁住房一号资产支持专项计划”采取储架分期发行机制，底层资产全部为越秀集团持有的经营性租赁住房，产品规模人民币50亿元。
该产品由广州越秀集团作为原始权益人、中联前源不动产基金管理有限公司作为总协调人和财务顾问，广州证券作为联席财务顾问。
越秀地产副董事长林昭远在2017年业绩会上表示，50亿元类REITs批下来后，公司未来将根据广州可能推出的租赁用地，在2018年预计推出长租公寓1000间，同时3-5年将计划实现10万间。
推进住房租赁资产证券化是监管层发展住房租赁市场的重要内容。在越秀地产租赁住房类REITs之前，已有新派公寓类REITs、旭辉领寓类REITs、碧桂园租赁住房REITs和国内首单央企租赁住房REITs——保利租赁住房REITs获批。业界也将住房租赁视为国内REITs的突破端口。
越秀地产2018年销售目标为550亿元
越秀地产发布的业绩显示，2017年公司实现营业收入约为人民币237.9亿元，同比上升14.0%。毛利率约为25.7%，同比上升4.9个百分点。权益持有人应占盈利约为人民币22.6亿元，同比上升46.8%。核心净利润（不计投资物业评估净跌/升值和净汇兑损益）约为人民币23.5亿元，同比上升36.7%。
董事会建议宣派2017年末期股息每股0.052港元（相当于每股人民币0.042元），连同中期股息，全年派息每股0.092港元（相当于每股人民币0.076元），按港元计算全年每股派息同比增长41.5%，全年派息总额约占核心净利润的40%。
2017年，该公司录得累计合同销售（包括了合营公司项目的销售）金额约人民币408.7亿元，同比上升35.1%，完成全年合同销售目标人民币360亿元的约113.5%。合同销售均价达到每平方米人民币18，400元，同比上升41.5%。
2017年，越秀地产于广州、杭州、武汉、佛山、江门、青岛等6个城市新增优质土地19幅，总建筑面积约为505万平方米，同比增长62.9%。截至2017年底，本集团的总土地储备约为1，627万平方米，同比增长20.4%。
2018年，越秀地产将合同销售金额目标设定为人民币550亿元，公司高层称有信心完成该目标。林昭远同时表示，未来公司计划每年增长目标在35%以上，力争2020年前后突破1000亿的年销售额。
加大多元化布局力度
对于国内房地产市场前景，越秀地产高管表示“不能简单预判”，因为从常理的角度看，国内已经逐步进入老龄化社会，但城镇化的进程又在继续，这两项指标显得有些矛盾，所以国内的房地产公司一边加大开拓开发业务，一边也在积极卡位布局相关产业链。
财报显示，该集团在2017年加快在城市更新、养老地产、长租公寓等新业务的布局，成立了城市更新集团，重点开展“轨道+物业”开发，推动国企合作开发及旧城、旧厂、旧村改造业务，使之成为本集团获取优质土地储备的重要途径；另外，还成立了广州越秀养老产业投资控股有限公司，加快养老地产的布局等。
去年，该集团向旗下平台公司越秀房地产投资信託基金（简称越秀房产基金）出售武汉礄口区商业物业67%的权益。这是该集团继2012年成功向越秀房产基金出售广州国际金融中心后，越秀地产、越秀房产基金双平台互动模式的又一次实施。
数据显示，截至2017年末，该集团直接持有出租投资物业约79万平方米，实现约人民币6.2亿元的租金收入，同比上升19.3%。同时，该集团通过越秀房产基金间接持有出租性商业物业约99万平方米，实现收入约人民币18.5亿元。
张招兴透露，公司今年计划做到1000间房，而3到5年内争取做到10万间。同时，人口老龄化为养老产业提供巨大的市场空间，越秀也已经加大了在养老方面的布局。
越秀房地产投资信托基金基本情况
1． 概述
越秀房地产投资信托基金于2005年12月21日在香港联合交易所有限公司上市，为全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金。
越秀房产基金专注于主要作办公楼、零售、酒店、服务式公寓及其他商业用途的物业，并争取收购带来可观现金流及回报的物业，与物色透过营运优化取得更高收益增长的商机。
越秀房产基金现在的物业组合包括位于广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、新都会大厦、广州国际金融中心、位于上海的越秀大厦和位于武汉的越秀财富中心八项高素质物业，物业产权面积共约99.1万平方米，分别位于中国广州市、上海市和武汉市核心商业区域。物业类型包括服装专业市场、甲级写字楼、多功能商务写字楼、零售商业、酒店、服务式公寓等。越秀房产基金的管理人是越秀房托资产管理有限公司。
2． 组织架构
3． 主要经营数据
2005年12月21日，越秀REITs在香港联交所正式挂牌上市，上市基金单位10亿个，向公众募集资金17.9亿港元；
2008年6月，越秀REITs管理人完成向母公司越秀投资收购越秀新都会，令物业组合面积增加38.5%。2008年7月，越秀房托基金透过公开拍卖购入财富1701（财富广场东塔17楼单位），扩大了物业组合的规模；
2012年越秀REITs完成了广州国际金融中心（国金中心）的收购交易，本次交易是越秀房产基金自2005年上市以来最具影响的事件，使得基金资产实现了里程碑式的重大跨越。交易后，基金的资产规模迅速扩大，资产总额从年初的约人民币74亿元达到年末的约人民币249亿元，增长237.3%，在亚洲房托基金中位居前列。交易丰富了基金的物业组合和经营类别，增加了酒店、服务式公寓的新元素，降低了原物业组合中批发市场的比重，收入来源更具有多元化。交易后，基金单位总数从10.7亿个增加到27.4亿个；
2015年8月24日，越秀REITs召开基金单位持有人大会，以97.29%的赞成票，通过以人民币26.272亿元收购上海浦东竹园CBD核心地段的优质物业宏嘉大厦（上海越秀大厦），这是越秀房产基金自2005年上市以来，首度在广州以外的区域实现资产收购，展开扩张步伐；
2017年11月14日，越秀房托及越秀地产发布公告，越秀地产于武汉的第一高楼项目——武汉越秀财富中心将注入越秀房托。越秀地产宣布出让武汉物业67%股权予越秀房地产信托基金，转让项目股权贷款的代价协定为22.81亿元。物业具体包括了武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心及1千多个停车位，总估值为35.87亿，协定收购金额即22.8亿元较按比例计24.03亿元（67%）折让约5.1%。项目办公用途的建筑面积为12.94万平方米、零售用途建筑面积为4.36万平方米；
由此，越秀REITs所持有的物业增至8个，分布城市也扩张至武汉。分别为位于广州市的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、越秀新都会、广州国金中心、上海市的越秀大厦及武汉越秀财富中心。
4． 越秀REITs的设立过程
（1）资产重组阶段
广州市越秀区城市建设开发集团有限公司（简称越秀城建）为该REITs的发起人，首先越秀投资选定旗下4个优质地产项目白马商贸大厦、维多利广场，城建大厦、财富广场，将其以信托方式委托给越秀投资有限公司（简称越秀投资，注册于香港的上市公司）在英属维京群岛（BVI）特设的全资子公司——柏达、金峰、福达及京澳。在这个信托关系中，发起人、信托人及实际权益用有人为越秀城建，受托人及四处房产的名义持有人为四家离岸公司，越秀城建作为实益拥有人有权利向受托人主张相关基金发售后所募集的资金，而受托人有义务在基金上市发行之后将投资人认购基金单位的资金转付信托人以实现信托目的。
信托制度在此处发挥了隔离信托资产与发起人自有资产以保证信托财产独立性的功能。
（2）上市准备阶段
在此阶段，首先，越秀投资作为管理人选择汇丰机构信托服务（亚洲）有限公司作为越秀房地产投资信托基金的受托人，受托人则通过另行设立HoIdco（越秀房托（控股）2005有限公司）来独立受托拟发售资产。
其后，越秀投资将其自身所持有的柏达、金峰、福达及京澳四家公司已发行的股份全部转让给HoIdco。由此，HoIdco成为四家公司的股东，而四家公司分别是白马商贸大厦、维多利广场、城建大厦、财富广场四处地产的名义拥有人，因而四处地产名义上的持有人变更为HoIdco，这也就意味着原本四家离岸公司向越秀城建偿付四处地产转让价款的债务转移到HoIdco，后HoIdco采用开立并交付承兑汇票的方式向越秀投资交付了拟发售资产的对价。
越秀城建通过股权转让的方式将与四家离岸公司的信托关系延伸到HoIdco上。HoIdco也通过受让股权而实现了对四处地产的持有。
综上所述，越秀模式中较有特色的是通过股权转让的方式实现信托计划的架构设置，其间涉及了较多层级和数量的特殊目的公司，由于步骤较多，其信托架构的设立基本与资产重组同步开展；而在一般情况下，信托契约的设立可以在上市准备这个阶段来架构而不必过早开始。但是越秀模式的这一架构设计也是有其特定目的的：一方面，香港地区证券监管部门出台的房地产投资信托基金守则要求基金的所有权结构清晰明了；另一方面，通过境外离岸公司（BVI公司）而非境内的居民企业来持有相应物业能够起到较为显著的避税作用。
（3）上市发售阶段
在发售过程中，基金发起人如自身需要，也有权参与认购一部分基金单位，保持在基金持有人大会上的表决权份额从而保持其对基金的控制权。
参考资料：
[1]越秀房产信托基金（0405.HK）2017年度业绩公布及中期报告
[2]越秀房产信托基金（0405.HK）2016年度报告
[3]毕敬：房地产信托投资基金（REITs）发展模式与法律制度研究，中国政法大学，2011年
[4]南方都市报及新浪财经相关新闻稿
来源：REITs行业研究
