11家信托半年为同一房企输血206亿！再说明股实债房企融资成本几何？
文章来源：杨卓卿 信托百佬汇
都说房企对信托等非银融资渠道依赖度上升，资本市场又恰巧为我们提供了一个鲜活案例。
信托百佬汇记者统计发现，2017年4月份以来上市公司华夏幸福累计与11家信托公司达成13份合作协议，内容无一不是通过信托计划向华夏幸福全资子公司增资，涉及资金高达206亿元。
“在地产融资需求巨大而融资渠道收紧的背景下，规模较大资质较好的房企才可通过信托渠道密集融资。这非常考验地产公司的议价能力，也在另一方面提示信托方注意风险控制。”华南某信托公司高管如是表示。
另有某央企背景的信托公司高管透露，即便是大型房企这一群体也因各自特征承担不同的融资成本。综合来讲，华夏幸福目前的总融资成本在8%~8.5%左右，而碧桂园、泰禾、阳光城、融创成本稍高，而恒大更是有过之而无不及。
半年信托融资206亿
仅仅半年时间，华夏幸福搞定了11家信托公司，由此源源不断地引入超过200亿元“活血”。
信托百佬汇记者注意到，上述11家信托公司不仅包括中信信托、平安信托、华能信托等行业龙头，也包括建信信托、兴业信托、英大信托等向来以风控见长的稳健系公司。其中：
单笔合作最大的是平安信托，通过信托计划一次性向华夏幸福全资子公司湖州鼎泰增资30亿元；
合作总额最大的则是中信信托，通过信托计划分别向通过信托计划向华夏幸福全资子公司长葛鼎鸿和武汉鼎实增资20亿元，合计40亿元；
建信信托也分别向通过信托计划向华夏幸福全资子公司霸州金源和文安孔雀城增资15亿元，合计30亿元。
单一房企如此密集通过信托融资是否常见？其实从上市房企的半年报已经显示出对非银渠道融资的依赖上升。
案例随处可见。泰禾集团来自非银机构的融资规模由2016年的35.7%猛升至2017年上半年的56.1%；阳光城源自非银机构的融资规模占比由2016年末的35.4%上至2017年上半年的41.8%。
普遍为明股实债模式
从多份公告内容来看，相关信托计划完成对华夏幸福子公司的增资之后，持股比例均不超过50%，且普遍剩余部分信托资金计入华夏幸福子公司资本公积中。
比如，华融信托以其设立的信托计划募集资金向瑞轩房地产投资，投资总金额不超过10亿元，其中，8亿元的信托资金用于认缴并实缴出资，计入瑞轩房地产的注册资本，剩余信托资金2亿元计入瑞轩房地产资本公积。
对此，光大兴陇信托研究员袁吉伟表示，“由于监管部门禁止向房地产商拿地融资，现在多采用明股实债，部分信托资金增资，部分资金以股东借款形式借给项目公司，或者全部信托资金增资，到期回购。现在监管已加强这种明股实债参与房企拿地的监管，鉴于监管压力和风险控制要求，纵使房企拿地融资需求旺盛，其操作空间也在逐步缩小。”
袁吉伟提示称，即使排除这些明股实债的资金，截至二季度末，上市房企杠杆水平仍在继续上升，未来需要关注部分高杠杆房企的信用风险。
信托融资成本还好？
世事变幻，既然大型房企也选择信托这类融资方式，它们正承受着怎样的成本呢？
记者通过相关产品资料的查询，公开信息唯一曝光的是中铁信托为华夏幸福设立的华夏幸福任丘项目集合资金信托计划。该产品于2017年5月份开始推介，预期年化收益率为5.2%~5.4%。
机构方知情人士坦承，近半年信托公司为华夏幸福融资设立的集合信托产品基本上由大行代销。“银行系信托走母公司渠道，其他多数为招商银行代销。”
“走银行渠道代销的主要原因是华夏幸福的融资成本低，信托直销难度非常大。另一方面也说明，大型金融机构还是认可华夏幸福的盈利模式、资产质量及成本控制。”上述人士说。
另有某央企背景的信托公司高管透露，即便是大型房企这一群体也因各自特征承担不同的融资成本。综合来讲，华夏幸福目前的总融资成本在8%~8.5%左右，而碧桂园、泰禾、阳光城、融创成本稍高，而恒大更是有过之而无不及。
根据华夏幸福2017年半年报，上半年实现营业收入222.59亿元，同比增长26.44%；归属于上市公司股东的净利润53.67亿元，同比增长35.65%；基本每股收益1.82 元，同比增长33.82%。
