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地产股权投资众生相

  来源:资管云

过去一年多来,金融机构说要转型做地产股权投资,呼声挺高,但整体来说是雷声大雨点小。

部分信托公司、地产基金及银行私行等偶有地产股权投资项目落地,但每一单都要熬过少则三个月多则半年的内外部反复沟通协调时间,而项目投下去还只是开始,因为后面还有事务繁杂的投后管理以及模拟清算退出时一脑门子的官司等着,想想都头大。

既然如此艰难,金融机构为什么还要去啃这块硬骨头?

因为要吃饭。尽管房地产市场调控持续趋严,但从长远来看,未来5-10年地产开发市场应仍有10万亿以上的规模,对于金融机构来说仍是兵家必争之地,而债权融资受到越来越严格的监管,从模式到额度全面管控,股权投资已是不得不为之。

地产股权投资实际上就是让金融机构从开发商的债主变为股东,这无异于一次灵魂的革命。说是要把自己变成开发商的角色,但隔行如隔山,谈何容易?智信近期调研了一些具有地产股权投资实践经验的金融机构和私募基金,将从业者的心声撷取一二,或可管中窥豹。

A信托公司业务部门负责人:做一个股权项目往往是项目还没落地,前面就要花费几十万。我们所有的项目都要找第三方的律师事务所和会计师事务所出具尽调报告,另外还要找世联行等机构做市场评估报告,这些流程都不能少,但项目最后是不是能落地还是未知。

项目审批成功后,要找专业机构帮忙做投后管理,派人驻场监管,我们自己也派人驻场监管,双重监管,因为我们自己真的搞不清楚这道墙到底是刷三遍好还是刷五遍好,必须有专业机构一起来盯着。最后退出做模拟清算的时候也要找第三方机构做评估,所有这些都要花钱,而且不花还不行。

B信托公司风控部门负责人:地产股权业务能不能做成不是信托公司说了算,而是取决于市场环境和交易对手的意愿,不可能既风险可控又能赚到很多超额收益,这是个博弈的过程。信托公司更多的是相当于给开发商提供了一个前期的杠杆放大,能否找到理念比较契合的交易对手很重要,同时前期的设计和后期的管控能否一以贯之也很关键。

从风控的角度来说,地产股权投资和PE、VC这些股权投资其实没有可比性,因为PE是真正要基于企业未来的成长性来做判断,但地产股权投资其实就是基于项目本身的价值及其未来的现金流情况来研判,在一二线城市这些都是大体可以测算出来的,这就决定了它不会有特别高的超额收益,所以我们不是像有些业务人员抱怨的那样非要用债性思维看待地产股权项目,而是地产股权项目本质上脱离不了类固收的成分,不适用纯股权投资的风控逻辑。

A地产基金风控负责人:私募基金需要确定了项目才能募集资金,而且难以一下子募集完成,可能要分批募集,而开发商最大的诉求是拿地时合作方一起同比例出资,但私募基金在这个阶段不可能出钱,因为这个地有可能拿不到;如果等开发商已自己拿完地再进去,开发商可能又不需要私募基金这笔钱了。另外在地产股权投资项目中,项目后期建设的开发贷一般是开发商做的担保,相当于用开发商的信用给地产股权基金放了杠杆,开发商会觉得不公平,但如果让私募基金按照项目的总投去投,私募基金又不干,觉得投多了。所以股权投资需要很多磨合,我们有开发商的背景可能好一点,更能理解双方的心理。

B地产基金投资负责人:地产股权投资的规模增长不可能太快,首先如果是规范化操作,每个环节都需要耗费很多精力和时间,项目落地的周期就会比较长,其次与股权项目的投资人建立信任的过程也比较漫长。在与信托公司的合作方面,前两年我们找他们谈股权合作很费劲,但从2019年开始能感觉到他们参与的意愿明显上升了,没想到后面监管又开始额度管控,导致在我们与信托公司合作的项目中,之前可以一次性完成的投资款,现在需要分几次分批打款,整个周期就会拉得更长,这也是让我们很无奈的一点。

A股份制银行私行部人士:我们之前做的一个地产股权项目受到地方政府的调控政策影响,销售价格比原来预期的下降了,但因为价格下跌去化速度也加快了,现金流回来更快,相当于投资者能更快拿回本金和收益,虽然投资者的绝对收益是降低了,但IRR其实是提高了。(注:IRR是内部收益率的简称,即在考虑资金时间价值的情况下,项目投资在未来产生的投资收益现值刚好等于投资成本时的折现率。)

地产股权投资项目收益是会直接受到政策和市场影响的,所以在销售端,我们会对投资者进行充分的信息披露,例如优先股模式下的地产股权项目,我们会告诉投资者产品不是固定收益的债权项目,而是股权项目,只是钱回来的时候可以优先分配;如果是同股同权项目,我们会告诉投资者在悲观、中性、乐观等不同情况下地产的去化时间、均价以及收益率等,让客户自己去判断风险并选择。这样既是对投资者负责,也是避免后期可能出现一些纠纷。

千言万语一句话,地产股权投资,真难。但可喜的是,金融机构业务端和财富端的能力建设都在逐步加强,同时在地产去杠杆政策的持续加码下,开发商也在更多开放股权合作,地产股权投资的黄金时代正在到来,能熬过阵痛期的从业者有一天必将会感叹,真香!

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