开元产业信托财务数据下滑 专家解读业绩不佳原因

作为国内首个酒店产业投资信托基金，上半年可分派收入降109.9%，专家认为物业组合单一等问题是痛点

在最近公布的半年报中，开元产业信托的主要财务数据纷纷出现下滑。对于下滑原因，开元产业信托方面表示，主要在于去年出售上海松江开元名都大酒店导致租金收入减少，以及外汇对冲亏损所致。在业内人士看来，物业组合单一、酒店运营等问题，均成为开元产业信托收益率的“拦路虎”。

上半年财务数据下滑，可分派收入总额降109.9%

近日，开元产业投资信托基金（以下简称“开元产业信托”）发布2018年中期报告。上半年内，开元产业信托的主要财务数据纷纷出现下滑。其中，总收益为1.36亿元，同比下滑14%；基金单位持有人应占溢利2711万元，同比下滑42.1%；每基金单位分派0.0522元，同比下滑37.1%。

资料显示，开元产业信托为国内首个酒店产业投资信托基金，由开元酒店集团拆分而来，2013年于香港进行公开招股。在开元旅业上市计划中，开元产业信托为先行打包上市的重资产部分，开元酒店则为轻资产，也宣布进军港股。目前，开元产业信托旗下共有杭州开元名都大酒店、杭州千岛湖开元度假村、宁波开元名都大酒店、荷兰开元假日酒店德等五家五星级酒店及两家四星级酒店，主要收益来源为酒店租金。

开元产业信托方面表示，收益及可分派收入同比下降，主要原因在于2017年6月出售上海松江开元名都大酒店导致租金收入减少，以及外汇对冲亏损所致。酒店物业继续采取措施提高收入、削减运营开支及提升经营效率，并将加强与线上旅游代理商的合作以促进销售、分销。

开元产业信托可分派收入总额也在连续下滑，2016年和2017年内分别下滑了24.6%与11.4%，今年上半年同比去年则大幅下滑109.9%。

此外，自2013年于港交所上市后，除2016年外，开元产业信托的每基金单位分派收益率正不断走低，目前已由2013年的8.91%下滑至2017年的6.9%。有资料显示，近20年来，亚洲REITs（房地产信托投资基金）的平均收益率为7.6%。2016年时，开元产业信托是香港市场上分派收益率最高的一支REITs，高达8.8%。但就数据来看，开元产业信托2017年6.9%的分派收益率，虽依然高于例如越秀房产基金等港股REITs收益率的水平，却也在逐渐失去光环。

业绩不好出售旗下酒店

就最新市场租金方案来看，2018年其酒店物业的基本租金总额为2亿元，较去年减少了1600万元；此外，还需要支付浮动个别租金，即酒店每月经营总收入的20%加经营毛利的34%。在业内人士看来，提高开元产业信托的收益率，本质上需要依赖于酒店自身的经营。“开元产业信托是开元酒店自有酒店的主体，是发展全权委托和特许经营的基础。开元产业信托旗下的酒店，其经营业绩是开元酒店对外管理的号召力。”华美酒店顾问机构首席知识官赵焕焱表示。

眼下，开元酒店正在全国范围内快速扩张，轻资产模式下，酒店无疑需要强大的品牌号召力，开元产业信托旗下酒店表现意义重大。但在去年，开元产业信托便因业绩不好等原因将旗下一处酒店资产出售。

2014年7月，开元产业信托宣布收购上海松江开元名都大酒店。但在收购仅3年后，该酒店便被出售。对此，开元产业信托方面表示，出售原因之一为酒店业绩下滑影响所致。

据了解，截至2016年，上海松江开元名都大酒店录得客房部收入及餐饮收入分别同比下降2.9%及22.4%，导致收入总额同比下降9.1%；入住率同比下降1.0个百分点至66%，而开元产业信托的其余中国酒店投资组合则同比上升2.5个百分点。此外，上海松江开元名都大酒店在日平均房价、可出租客房收益等指标上，表现均不及旗下其他酒店。

“酒店类REITs若要提高收益，本质上依赖于酒店的经营。类似于杭州等城市的酒店产业，未来可以面临更好的文旅发展机会，由此衍生的金融产品也可以享受到此类利好，未来也可以提高基础资产的收益。酒店类REITs可以积极并购一些新兴文旅资源的酒店项目。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

因旗下资产不多、结构单一而受到诟病

上市之初，其行政总裁张一鸣曾表示，预计每年将收购2-3家国内酒店，以四、五星酒店为主。收购目标除却开元旅业集团旗下高星酒店，还包括内地单体酒店，仅2015年便一度看了超过300个项目。不过，开元产业信托在实际收购过程中却并未保持如此高速。2014-2016年间，开元产业信托陆续收购了位于上海、开封、荷兰的三处酒店资产，其中上海的酒店项目又于2017年出售。

事实上，开元产业信托也因旗下资产不多、资产结构单一而受到诟病。目前，开元产业信托总市值仅为19.36亿港元，远低于领展房产基金、越秀房产信托基金、春泉产业信托等同样在港股交易的REITs。其余REITs旗下物业类型也较为丰富，例如越秀房产信托基金便拥有包括服装专业市场、甲级写字楼、多功能商务写字楼、零售商业、酒店、服务式公寓等多种物业类型，而开元产业信托旗下7项资产悉数为酒店。

抵抗行业周期风险能力弱

有分析人士指出，单纯的酒店类REITs周期性较为明显，物业组合单一情况下，其抗周期能力将会偏弱。“酒店类REITs一方面是收益来源比较单一，必须靠租金和酒店的经营，一旦经营出现问题，就会比较尴尬。另一方面，开元产业信托物业组合单一，抵抗行业周期性风险的能力较弱。如果有多元化的组合，是可以防范这个波动的。”严跃进表示。

在今年半年报中，开元产业信托的资产负债比率同比增长了2.2个百分点至38.7%，而香港市场的REITs仅可借入最多为其总资产值的45%的债务。此前，为支付分派及融资费用和收购荷兰开元假日酒店，开元产业信托资产负债率一度高达41.2%。负债压力也成为开元产业信托不得不出售上海松江开元名都大酒店的原因之一。

开元产业信托方面曾透露，未来并购将会以海外资产为主，并且要求分派收益率达到7.6%。从目前的收购节奏和谨慎态度来看，是否也是考虑到负债问题，尚不得而知。