7年前，他豪掷几个亿买下香港太平山顶豪宅，7年后，他挂出豪宅来还债。当年，他公开叫板李嘉诚，而今，没有一个俱乐部大佬救他。
作者 |陶 婷
编辑 |孙春芳
运营 |刘 珊
中国只有一个香港，香港只有一个山顶（太平山的最高峰）。
在山顶，能够俯瞰香港和维多利亚港的秀丽风景。由于面积小得可怜，稀缺性堪比北京二环内，这里也因此成为香港超级豪宅区。对有钱人来说，能够买一套山顶豪宅，与富豪们比邻而居，是一种身份的象征。
“一直在找符合自己心愿房子”的深圳隐形富豪陈红天，2016年从香港庄士集团主席庄绍绥手中，以21亿港元买下山顶歌赋山道15号豪宅。然而，七年之后的2023年5月，市场传出消息，陈红天的这栋豪宅将要被卖掉了，截止投标日期为8月28日。
一同被卖的，还有陈红天位于香港山顶司徒拔道53号的傲璇物业（下称傲璇）5楼单元。自5月10日起，傲璇5楼单元连同两个车位，已经被债权人恒生银行，委任罗兵咸永道会计师事务所接管，并委托第一太平戴维斯进行放售招标。截标日暂定为8月8日正午12时。
不过，‘市界’了解到，截至5月23日，整整十三天的时间里，咨询且有意向购买傲璇5楼的人并不多。对这栋物业的债权人恒生银行来说，“少有人问津”并不是一个好消息。但对于原主人陈红天来说，这无疑是时间换空间的好机会。
问题是，祥琪集团主席陈红天，能保下自己在香港的“家”吗？
“自进入市场以来，傲璇从未有业主放售。这一次放售，香港有很多人好奇这个楼盘长什么样。”香港资深豪宅经纪人曾静告诉‘市界’。
傲璇并不是一般的豪宅。它位于香港太平山顶司徒拔道53号地段，是香港地产发展商太古地产于2012年落成的住宅项目。傲璇仅有12个单元，是一梯一户设计，房主都是大富豪。如购入顶层连天台单元的是内地投资者陈长伟，购入6楼单元的是恒生银行前行政总裁李慧敏。
而此次被放售的傲璇5楼单元连同两个车位，是陈红天在2015年以3.87亿港元的价格购入的。这个单元实用面积为5154平方呎（约合463.86平方米，香港一平方呎=0.09平方米），楼层高度超4米。傲璇物业的管理费，据称高达每平方呎9元，以将近6000平方呎单元计算，每月管理费已达5.4万元，几成全港最昂贵管理费豪宅。
在傲璇还是一手房时，曾静曾带客户去看过。“那时候屋子并没有装修，看起来比较普通，有符合消防标准的木地板，已经弄好的洗手间、厨房等。”曾静告诉‘市界’，整栋大楼外观倒是很特别，好像一朵花。购买傲璇5楼单元之后，陈红天一直自住至今。从傲璇5楼放售之后的情况来看，“来看房的人并不多，我这边大概有6-7个人。”香港资深豪宅经纪人吴征告诉‘市界’。
为何看房人并不多？首先，5楼单元处于非交吉状态。所谓非交吉，指房屋由于存在租赁关系或其他被占用情况，使其在市场上进行交易时受到一定的限制，买受人在一定期限内或长时间内不能完全享有房屋的占有、使用、收益和处分的全部权利。“屋子并没有被腾空，陈先生的家人仍居住在里面。我带客户去看房时看到家佣在，陈先生本人及其家人当时并不在房子内。”吴征告诉‘市界’。
香港顶级豪宅“傲璇”。图源/视觉中国 ）
▲（
另一方面，傲璇5楼已经由其债权人恒生银行，委托第一太平戴维斯独家代理，“目前还有程序在处理，所以要公开看房会比较困难。”曾静说，“不过，如果有想看房的人，我们都尽量尝试找业主安排时间。要预约看房的人，需要提前告知看房时间、车牌号码以及同行人员等信息。”
高高在上的招标价，是少有人问津的主要原因。从公开信息来看，傲璇物业5楼公开招标价高达6.8亿港元，折合13万多港元一呎。这个总价不仅比当初3.87亿港元的购入价高出不少，也比如今的市面单价多出一截。“周边接近傲璇的楼盘价钱，差不多是10万港元一呎。”曾静告诉‘市界’。
在香港地产圈，所谓的豪宅是指3000万港元以上的（多为分层单元），而上亿港元的就被称之为超级豪宅。纵观如今的香港，在近两个月低迷的房地产市场中，能够一掷千金砸下一套山顶豪宅的人屈指可数。以李嘉诚为首的四大家族倒是有实力。不过，曾静说，“李嘉诚一般不买现房，而是整块地整块地买。”
愿意买、有能力买的，似乎只有内地的富商们了。“咨询过，或者看过房的6-7个人中，以内地富商居多。职业主要是煤炭、金融业。”吴征告诉‘市界’，但这些人也在观望犹豫中。除了里面还住着人、一些程序还未走完外，还因为傲璇现在的报价，并不是最后的价格。不过，无论最终是以什么样的价钱成交，“预估不会低于6.8亿港元太多。”这也就意味着，对于这桩大买卖，任谁都得谨慎再谨慎。
尽管还没到无家可归的地步，但陈红天内心想必是煎熬的。一则是自己身处在“才10来天没有还贷款，银行便强势接管傲璇物业”的尴尬境地；二则陈红天香港的其它两个物业——山顶歌赋山道15号豪宅、香港红磡地标祥祺中心，也进入招标阶段了。截止投标日期为8月28日。
屋漏偏逢连夜雨。陈红天在英国伦敦的物业，也是麻烦不断。据外媒报道，祥祺持有位于英国伦敦金丝雀码头的加拿大广场20号商厦，早年由Lloyds Banking Group提供抵押融资，由于祥祺无法如期偿还2.655亿英镑的贷款，Lloyds已委任经纪中介计划出售该物业。
同时，加拿大广场20号商厦附近的另一写字楼丘吉尔广场5号也为祥祺持有，其抵押贷款于4月到期，Lloyds此前已在市场兜售该笔总值1.75亿英镑的贷款，以图降低风险。
春风得意了很多年的陈红天，恐怕没料到自己会走到今天这一步。
陈红天这位很少为外界所知的隐形富豪，是如何发迹的呢？
在先后涉足来料加工、贸易、国内商品出口等领域后，1993年，看准时机的陈红天正式进军房地产领域。由于资本有限，陈红天刚开始并没有搞开发建设，而是为一些开发商和地产项目提供融资业务。
在积累充足的财富后，1995年，乘着房地产发展的东风，陈红天投资了第一个项目——祥祺花园。该项目的大获成功，使得祥琪在深圳房地产市场斩露头角。后来，陈红天开发出第二个、第三个……第N个项目。就这样，陈红天赚得盆满钵溢。
有了钱的陈红天酷爱买豪宅。他不仅在香港购置了超级豪宅，在内地各城市也有不少豪宅，“广东河源、广州、深圳等地方都有别墅。”跟陈红天打过交道的齐叶告诉‘市界’。令齐叶印象深刻的还有：陈红天酒窖里有成箱成箱的茅台，以及很多他也叫不上名字的酒。
陈红天还爱投资物业。自2015年起，除今天要抛售的三处香港物业，陷入贷款纠纷的伦敦两处物业外，陈红天在境内外还购置了不少写字楼。出手阔绰的陈红天，更是在2018年，提前一年向歌赋山道洋房15号地皮拥有者庄士机构缴交10亿元尾款。
面对外界“缴纳尾款是为尽快抵押物业”的质疑声，陈红天否认祥琪出现资金链问题，并给出“你可以说我钱太多”的回应。他还说，歌赋山道洋房只会自住，不会卖，也不会拿去抵押。在风光无限的那些年，陈红天有三次惊人言论。
一次是2008年，陈红天公开为房地产商人抱屈，称“很多人都已经被打压得不开心了”，还表示房地产行业这么多年，都没被各种强硬手段压下去，说明房价没有“泡沫”。一次是2016年“宝万之争”事件中，陈红天主动跳出来为宝能站台，并在一篇文章中批评王石毫无职业经理人素养，让其“滚蛋”。
第三次，是2017年，在大湾区杰出青年企业家颁奖典礼上，陈红天说，“李嘉诚在我们身边算不了什么，身家也好，企业规模也好，其实长和系的市值才不到2000亿，算不了什么，大家把眼光看开一些。”
祥祺集团实控人陈红天。图源/视觉中国）
▲（
多年后的今天，随着香港歌赋山道洋房的即将抛售，预示着陈红天“不会卖”的誓言成空。陈红天为何走到今天这一步？这得从祥琪集团的商业模式说起，其业务涉及境内外股权投资、金融投资以及住宅开发、商业地产等。
巅峰时期的祥琪，在整个全球范围内，拥有至少12栋摩天大楼，它们都位于一线城市。行情好的时候，这些大楼获得的房租，能很好地补充祥琪的现金流。以英国的物业为例，其写字楼租金回报率，在行情好的时候，可达到5%左右。如果按照这个数字，陈红天一年靠着英国的两栋楼，就可以拿到3亿元的租金。
然而，这些年来，宏观局势动荡，物业的租金回报率急转直下。2022年，伦敦市中心的写字楼的空置率处于15年来最高水平。空置率上涨，租金水平下降，无疑考验着祥祺的现金流。祥琪在国内的写字楼，也没能逃过时代的大势。以深圳新洲商圈的祥祺投资大厦为例，截至2023年5月6日，这栋写字楼的出租均价为87.5元/平方米/月，环比下跌10.81%。
在股权投资方面，祥琪触角伸到了互联网企业、酒业、智能新农业等领域。在过去的数年里，祥琪不仅是香港上市公司华南城的重要股东（后者于2021年12月“易主”为深圳特建发集团），还投资了深圳市科迈爱康科技有限公司、深商酒业、深圳市米世家粮业发展有限公司等。
除了华南城的业绩下滑外，祥琪投资的其他新兴公司，尚未有可查询的公开盈利指标。但这并不妨碍陈红天登上各大富豪榜。公开信息显示，2021年、2022年，陈红天家族以350亿元、300亿元的财富，在胡润百富榜上排名第100多位。2023年，全球富豪榜显示，陈红天家族以300亿元的财富，排名榜单的686位。
以至于有人提出疑惑：身价300亿的陈红天，为何保不住自己的豪宅？对此，协纵管理集团联合创始人黄立冲表示：“所谓的资产和身家都是外面猜测的。即便是一些榜单认可的富豪，他们的公司看起来很大，但按照严格的会计准则来算，其实有很多是负资产。”
“陈老板为人很低调，就像普通的南方老百姓，本人看不出来多有钱。1米6多的个头，很瘦，长得还挺像李嘉诚。”齐叶告诉‘市界’。
齐叶并不知道他眼中的“低调”的陈老板，曾在2017年高调叫板过李嘉诚。当‘市界’向齐叶讲述这起陈年旧事后，“陈老板没法跟李嘉诚比。”这是他下意识吐出的一句话。但彼时的陈红天，并没觉察到自己说出的那番话，会引起如此的轩然大波。
陈红天为啥没能成为“李嘉诚”？这得从李嘉诚的商业模式说起。尽管李嘉诚也有很多投资性物业，但其早期主要是做开发的，“通过地产开发，挣了大笔的钱，李嘉诚再将这些现金流，沉淀在投资性物业上。”黄立冲告诉‘市界’。
反观祥琪，自2013年开始，就没怎么开发住宅了。目前祥祺仅有少量楼盘在销售，但卖得并不好。究其原因，广州的一名资深房产中介告诉‘市界’，祥琪的楼盘地段不算好，户型并不突出，得房率也没优势。更重要的一点是，“祥琪的楼盘不打广告，也没有与渠道进行联动。要知道，现在市面上的房子70%的份额，是由房产中介帮开发商卖的。祥琪自己卖的话，基本上能完成的也就只有20%。”
▲
（图源/视觉中国）
即便如今的李嘉诚不怎么做住宅开发了，其也有不少能产生正向现金流的资产，比如和记黄埔、港口、石油等等。反观陈红天，其能产生正向现金流的业务，又有几何？“李嘉诚的杠杆非常低，负债非常少。而内地的房地产商，负债率一般都在70%-90%之间。”黄立冲说。
由于不是上市公司，祥琪的负债率无从得知。不过，从种种迹象来看，祥琪的负债率，大概率要高于李嘉诚的长江实业。以陈红天在香港的三处核心物业为例，根据近期银行委托的评估报告显示，这三处核心物业价值约98亿港元，对应略高于50亿港元的贷款，资产负债比率不到60%。尽管这三处物业负债率不算太高，但最大的问题是变现时间太长，如果要短期变现，陈红天估计得折价出售。
更深层次的原因还在后头。黄立冲告诉‘市界’，内地的一些富豪没有股东权益积累，也就是没有本金与净资产。他们的钱不是海外赚的，也不是国内赚的，很多都是银行的钱。他们通常拿着国内银行贷来的钱，到海外去购买资产。一旦海外业务经营不善，其现金流就会爆掉。
祥琪还向海外银行借了钱。以伦敦加拿大广场20号和丘吉尔广场5号商厦为例，祥琪集团在购入这两栋物业时，向英国当地银行借了大额贷款，彼时借贷的利率不算太高。按照当时的估算，祥琪认为租金收入足以覆盖利息。但人算不如天算，谁曾料想国际形势波谲云诡，一场大疫情和美联储的连续加息也波及到英国，这两栋物业成为祥琪陷入危机的导火线。
据说，陈红天也在他所在的企业家俱乐部微信群里发出了“求救”信号。只可惜，“无人回应”。一位不愿透露姓名的业界人士对媒体表示，事件“失控”，或与陈红天过于强势的性格有关，而且“这年头谁资金不紧”，再说了，陈红天要的是几个亿，不是“小数目”。这也就意味着，要想保住自己在香港的“家”，陈红天还有很长的路要走。
吴征曾在香港友好协进会见过陈红天，“在商言商，很少商家有陈生这般霸气。陈生有自己的个性和处事方式，他曾经的成功与辉煌是很好的证明。”但如今，手头资产不断被处置，陈生的辉煌日渐褪色。
在陈红天香港豪宅被放售的新闻下，有一位网友如此留言道：都说山不转水转，不知道陈老板这次能不能转得过来？
（文中吴征、齐叶、曾静为化名。）
