“一个客户从今年2月就开始看房，前后看了大半年，10月终于下定了房源。”北京链家新房客户经理卜立虎告诉新京报贝壳财经记者，相比9月，10月门店新房的咨询、带看和成交整体有所提升，前一波咨询观望的客户减少了，有明确置换、自住计划的精准客户占比提升，这也促使门店的带看转化提高了。
“金九”之后，北京新房市场“银十”表现如何？是否出现冲高回落？克而瑞北京数据显示，2026年10月，北京新建商品住宅（含普通住宅与别墅，不含共有产权房）网签4574套，环比基本持平，同比大涨48.36%，需求修复态势仍在延续。
观望的人少了，出手的人多了
“西城的二手房、南四环到南五环的新房，我都有在看，我更偏向于新房。”近日，记者在大兴探访新房时，一位看房者如是说。此前他还仅限于网上浏览房源，最近一段时间，他在线下看了不少项目，买房的积极性大大提升。
这种变化，一线市场感受更直接。卜立虎表示，相比9月，10月门店新房的咨询、带看和成交整体有所提升，客户结构也有明显变化：9月来咨询公积金等新政、先出来看看房踩踩盘的客户比较多，但能成交的客户并不多；到了10月，前一波咨询观望的客户减少了，有明确置换、自住计划的精准客户占比提升，这也促使门店的带看转化提高了。
成交数据也能印证这一变化。克而瑞北京统计显示，2026年10月，北京新房市场整体呈现“供应收缩、成交持稳、价格企稳”的运行特征。供应端明显收紧，新建商品住宅（含普通住宅与别墅，不含共有产权房）新增供应1227套，环比下降76.8%，同比增长50.18%，供应端环比大幅回落，且从全年来看也处于低位，其中一个主要原因是9月集中推盘形成了高基数，不过同比仍增长五成，说明房企推盘意愿比去年同期明显修复。
成交端整体平稳，10月网签4574套，环比基本持平，同比增长48.36%，说明需求侧仍在延续修复；价格层面，当月成交均价为56996元/平方米，环比微跌1%，同比下跌2.71%，环比跌幅已收窄至1%以内，短期呈企稳迹象，但同比仍为负增长，中长期仍处于调整通道。
数据之外，客户的心态也有细微变化。“上半年观望的客户比较多，9月咨询变多了，到了10月，一部分匹配到合适房源的客户，愿意主动和我们沟通置换方案和价格了。但整体还是很理性的，遇到适配自己需求、价格到位的房子，才会下手。”卜立虎说，“我所在的区域刚需客户更多一些，成交更好。‘8·28’新政的出台让客户感受到了实实在在的优惠。”
他举例称，前述下定的客户，之前主要顾虑两点：一是担心置换周期，自己旧房卖不掉，两边踩空；二是担心资金衔接不上。10月促成他下定的契机，一方面他自己的二手房顺利找到了买家、敲定了出售周期，资金理顺了，另一方面看中的改善项目，谈到了合适的付款方案，户型、楼层、社区品质刚好满足他三代同堂自住的需求，权衡之后，觉得房子是长期自住，适合自己就入手，10月顺利定房。
另一位购房者则观望接近一年，一直在对比各个高端盘，直到今年10月下定。“10月他实地多次看完实体样板间、社区实景，对比之后，认可项目小体量、低密、纯粹的定位，加上开发商是深耕北京高端市场的品牌，交付口碑扎实，没有后顾之忧，最终选择在10月落定。”卜立虎说。
9月集中推盘，10月慢慢“兑现”
成交稳定背后，除了部分购房者入市外，还在于北京供货节奏“前高后低”。
10月份，北京新建商品住宅预售以老盘加推为主，当月仅有3个纯新项目取证。其中首开・尊礼著地处CBD核心地段，仅32套房源，拟售均价约16万元/平方米，属于稀缺顶豪项目；大兴黄村的招商・兴宸揽阅、昌平东小口的建发越秀・观玺均在10月30日开盘，分别“官宣”成交203套、587套，是当月供货主力。
除此之外，位于昌平朱辛庄的未来城・星寰时光是10月热度较高的项目。该项目9月25日取证、10月18日开盘，开发商称，开盘即售罄，合计322套房源，截至11月4日，已网签283套，也是“9月拿证、10月集中转化成交”的典型样本。
和10月的供给冷清形成强烈反差的是9月的推盘热潮。2026年9月北京商品住宅新增供应5350套，环比上涨53.34%，当月共有9个纯新盘拿到预售证，扎堆开盘点燃“金九”行情。
9月19日，亦庄国贤府、湖映天青、金茂满昱三盘齐发。亦庄国贤府首开认购408套，目前已网签354套；湖映天青首开296套当日认购售罄，该批次目前已网签287套，项目9月30日再加推取证，新增房源已有24套完成签约；金茂满昱首开认购117套，目前网签了101套。
紧随其后，熙悦京晏、瑜海澐颂、龙樾璟序、未来元著陆续开盘，成为9月成交主力，也为10月网签贡献热度。熙悦京晏9月20日开盘认购约500套，目前已网签327套；瑜海澐颂9月21日开盘，海报认购509套，目前已网签333套；龙樾璟序9月22日开盘，开发商官宣首开认购664套、去化率93%，目前网签已达708套，并在10月29日再度取证加推；未来元著9月27日首开认购288套，目前已网签248套。
“单点开花”引爆市场，成为北京新房市场的一大特征。以湖映天青为例，从6月23日拿地到9月19日首开，项目仅用89天时间，创下2026年北京首开项目中从拿地到开盘的最短用时纪录。示范区开放后，仅22天累计到访客户即达3700组，日均接待170组，首开当日296套房源售罄。目前，项目已加推6号楼瞰景楼座。
这批9月集中取证、部分延后开盘的项目，持续在10月转化网签，成为10月“供应大降、成交稳住”的关键支撑。
年底还有戏吗？房企要冲业绩了
回头看，今年“金九银十”北京新房市场交出的成绩单成色不错。其中，9月北京商品住宅成交4557套，环比上涨52.31%，同比上涨44.62%；后续的“银十”，成交保持稳定，没有出现冲高回落。
接下来，虽然到了年底，但房企也进入年底业绩冲刺阶段，且现房销售政策之下，已拿地项目有望在年底前推盘入市。例如，10月底招商蛇口在石景山区的盘正式发布了案名，为“湖映西山”，这是北京第二座天青系产品。项目距地铁6号线杨庄站约900米，打造低密洋房社区，推出建筑面积约83—125平方米的全周期改善户型，同时搭载高阶精装配置与全屋智能，并配有招商积余一级物业、会所全域运营。
对于后市走势，克而瑞分析认为，10月政策延续适度宽松基调，落点由“制度奠基”转向“细则落地、存量提质与需求托底”，对市场的影响已从预期转入交易环节。政策效应正处于从“出台”向“见效”传导的关键阶段，随着细则落地加快、合力进一步形成，北京市场企稳向好的态势有望在四季度及明年延续巩固。
新京报贝壳财经记者 段文平
编辑 杨娟娟
校对 柳宝庆
