穿越周期：从博华广场看汉斯长期主义的中国样本

投中网

投中网官方账号 11.0314:11

关注

汉斯，展现出了对核心资产价值的独特理解。

当前，中国商业地产正在经历一场深刻的结构性变革：从增量开发转向存量运营，从区位溢价转向运营溢价。伴随着办公需求分化、租金承压、资产流动性的收窄，行业对核心办公资产的估值逻辑开始发生深刻变化。作为全球最大的私人持有房地产开发、投资和管理公司之一，汉斯在这样的周期里，展现出了对核心资产价值的独特理解。在汉斯看来，真正具备长期价值的办公资产，不只取决于区位和建筑硬件，更取决于其运营效率、资产韧性、租户体验、可持续表现与未来适应能力，而博华广场便是这样一个观察的窗口。全球经验与本土深耕，汉斯的长期价值创造逻辑汉斯作为博华广场的开发商、运营商和资产管理方，三重身份的融合使其能够将全球资本、本土团队与核心资产价值提升，有机地连接在了一起。提起汉斯，业内也并不陌生。它由杰拉德·汉斯（Gerald D. Hines）先生于1957年在美国休斯顿创立，为全球最大的私人持有的房地产开发、投资和管理公司之一。

一组数据显示，截至2026年6月30日，汉斯在全球拥有151个在建项目，共计开发、改造或收购过2068处物业，总面积超过7.32亿平方英尺；物业及资产管理组合达到837处物业，总面积超过2.99亿平方英尺；在美国，许多地标性建筑也由汉斯缔造，它也被称为“改变许多城市天际线”的公司。但汉斯最为人称道的，不是规模，而是它对品质的执着追求：长期与世界知名建筑师合作，将一流设计、顶尖开发能力、创新技术与高效管理融为一体，打造出能够穿越周期的城市资产。自1995年进入中国以来，汉斯始终专注于高端房地产项目的开发、管理与投资。2004年，汉斯在北京成功开发万国公寓等高档住宅社区，之后，又陆续在上海打造了21世纪大厦、四季酒店、博华广场，以及香港的Dash Living on Prat等多个高端办公、商业与居住项目。可以说，进入中国市场三十余年来，汉斯并未追求规模的快速扩张，而是坚持可持续发展策略，以长期视角参与到中国核心城市的资产建设。这种长期主义，也体现在团队对项目的深度参与上。汉斯大中华区负责人贺喜霞自2006年加入公司，积累了开发、资产管理、基金管理及投资者关系等多方面经验。对于博华广场，她更是从土地招标阶段便就开始参与，负责项目开发与资产管理，并持续参与后续运营管理。在汉斯看来，长期价值并不止于项目建成或交易时的表现，还应关注建筑在整个使用周期中的效率、适应性、使用体验及长期运营表现。从负责任投资到可持续价值创造，汉斯如何把ESG嵌入资产运营这种负责任的态度，让汉斯将“可持续”作为管理风险、把握机会，以及创造和保护价值的重要方式。这一理念，源于创始人 Gerald D. Hines 对建筑品质与能源效率的重视：高品质、高效率的建筑才具有长期商业的意义，也更能经受住时间的检验。实际上，从1978年开始，汉斯的工程师们便追踪楼宇能源的使用情况，寻找降低能耗的方法，随后逐渐建立起覆盖投资、环境与社区的三个可持续性价值框架：将可持续因素融入投资策略，提升资产表现；通过环境管理降低运营影响、应对气候及自然相关风险；通过社区建设改善健康福祉并支持经济活力。这一系统化的体系与实践，比2004年“ESG”概念正式被提出，整整早了26年。这意味着，从某种程度上来说，汉斯是真正意义上的ESG先行者。数据、政策、流程、披露与报告，构成了可持续发展框架的执行基石。在投资端，汉斯所有投资团队使用《可持续性、韧性与负责任投资框架》评估潜在收购；执行层面，相关目标纳入员工绩效评估，通过企业层面的政策和流程推动落地。自2011年起，汉斯每年都发布全球可持续发展报告，与全球报告倡议组织（GRI）标准保持一致；旗下多数旗舰基金亦发布年度可持续发展回顾及投资者报告。这种从上到下、从外到内的对“可持续发展”的理解与执行，对比全球范围内其他资产管理机构，都是难以比拟的。更重要的是，这种管理并不停留在集团层面，而是延伸到各个资产端。据汉斯披露，100%的新收购项目均开展物理气候风险评估，并在尽职调查中关注监管要求、资本开支、现金流及融资预期可能受到的影响。在投资组合层面，汉斯通过GRESB评估衡量可持续进展。GRESB是面向全球不动产行业的权威可持续发展评估与基准体系，用于衡量并比较房地产企业、基金及资产组合的可持续表现。2024年，共有15个投资实体参与评估，所代表的资产管理规模截至当年末超过296亿美元。同时，汉斯也将健康、舒适与工作体验纳入空间管理，在项目规划中充分评估当地需求，并参考LEED、WELL及WiredScore等涵盖绿色及健康建筑的国际认证标准，打造更健康、舒适的办公环境，提升资产对租户的长期吸引力。这一系统化坚持，让汉斯在国际ESG标准体系下，积极承担责任。截至目前，集团已制定科学碳目标，计划在2040年实现投资项目运营碳排放净零；同时签署联合国责任投资原则（UNPRI），推动旗下项目获取包括RESET空气质量认证在内的国际认可，确保运营始终符合全球最佳实践。博华广场样本，全生命周期ESG的资产化表达回到博华广场这一本地化案例，汉斯对全生命周期ESG的理解，被更具体地落到了投资、设计、建设、运营和资产管理的每一个环节。在项目启动之初，汉斯就面临现实约束：2013年购入地块时，工程已经开工，地基基本完成，原方案的地下结构接近竣工，还必须为新建地铁线路预留条件。原方案的不规则梯形楼层平面，也难以满足汉斯对可出租空间效率的要求；顶部原本规划的酒店，几乎与办公资产需求不匹配。最为紧迫的是，为配合地铁站建设节点，顾问团队仅剩121天的时间，来确定新方案。在此背景下，汉斯与全球建筑设计事务所Gensler、本地设计院及工程团队通力合作，在不到150天内，基于既有地下结构完成重新设计，并在不中断施工、遵循原工期的情况下，提交全套详细设计文件。与此同时，汉斯还将租户对健康、舒适和可持续空间的真实需求纳入设计决策之中。针对跨国企业对室内空气质量的关注，汉斯团队通过高性能幕墙降低太阳辐射得热与眩光；东西两侧玻璃面板采用倾斜设置，兼顾采光与能耗表现；地下室蓄冰系统则用于削峰填谷，在降低用能高峰成本的同时提升运营经济性。在装修与隐含碳管理方面，2022年博华广场与RESET合作更新《租户装修指南》，将租户装修过程中的隐含碳纳入记录，并基于租户提交的材料信息建立数据库。通过与租户及其项目团队共同审核物料使用情况，项目帮助租户计算装修碳足迹与循环性评分，把可持续要求从开发商端延伸到租户端。最终，凭借对建筑细节的精益求精以及对楼宇标准的深刻理解，博华广场在交付之初便荣获 LEED 铂金级认证，成为上海首批获得该认证的写字楼之一。此外，博华广场也于2019年获得C&S认证，2021年获得O&M认证，并于2024年11月完成重新认证。更难能可贵的是，交付后，汉斯未停留在ESG认证层面，而是继续落实到长期运营中。以日常运营为例，汉斯为博华广场配置了150千瓦屋顶光伏、40立方米雨水回收储水箱、夜间冰蓄冷、自动感应LED照明，以及楼宇自动化控制与监测系统，提升能耗管理与运维效能。

除此之外，处理后的雨水还被用于广场清洁与植物灌溉，以进一步降低资源消耗。一体化的设计方案和全生命周期管理，使得ESG在汉斯的投资与资产管理体系中，从来就不是附加题，而是必答题。由此，在GRESB评估中，博华广场在2023年至2026年连续四年获得最高五星评级。其中，2024年在预定义和自定义同类组排名中位列第一，并在2026年GRESB 预定义评选中，位列中国区混合型办公及零售物业分组第一。行业的权威认证，让汉斯把可持续发展从理念变成了可量化的资产语言，也让建筑的长期表现可追踪、可比较，为机构投资者提供了资产价值提升的可验证锚点。长期价值导向：核心资产韧性的本地验证汉斯对高标准的追求，并不止于建筑本身。建筑对于一座城市来说，从来不只是一个容器，同时承载的还有城市记忆、公共生活，以及人与时间共同沉淀的生活纹理。博华广场以约250米的高度矗立于城市核心，这意味着，从一开始其就不以孤立的姿态切割城市，而是通过办公空间、商业空间与四季花园的匠心营造，将通勤、商务与休闲纳入同一空间秩序之中。在区位与城市配套上，博华广场更像一条隐形的城市经脉，将人、时间与场所重新编织。它位于上海市中心静安区核心地段，毗邻南京西路商圈，占据该区域最后一处可供开发的黄金区位。项目内部直通地铁13号线上海自然博物馆站，并可便捷通达南北高架、新闸路和北京西路，交通组织与城市界面衔接紧密。自然博物馆周边区域具备世界级城市配套，包括博物馆、静安雕塑公园，以及苏州河沿岸的历史街区。这一区位组合将南京西路商圈的商业商务资源与周边的文化、绿地资源连接起来，勾勒出工作与生活之间的平衡之美。凭借自身对人文关怀与空间美学的极致追求，博华广场始终保持行业领先的办公及零售出租率。这不仅代表的是汉斯运营资产的成功，更是汉斯对建筑品质、运营效率与使用体验的长期坚持，以及其全生命周期 ESG 实践在本地化探索中的真实回响。对汉斯而言，博华广场从来不是一个孤例，而是其在中国市场持续验证核心资产价值提升路径的实践样本。展望未来，汉斯也将继续依托全球平台与本地实践，在中国市场推动更高品质、更具韧性和适应性的城市空间，为投资伙伴、租户及所在社区创造更长期的价值。