10月以来，京沪深新增宅地供应为零，仅广州有5宗招拍挂地块供应。
这是市场转冷的信号，还是供地节奏的阶段性“空窗”？一边是住宅地块寥寥，一边是广州稀缺地块仍拍出26.6%的高溢价，冷热之间，一线城市土地市场究竟在酝酿什么？
仅广州有5宗新增宅地，一线城市供地缩量
据中指研究院监测，一线城市10月公布出让的招拍挂地块较少，仅广州有5宗地块，北京、上海、深圳暂无宅地出让。
需要注意的是，上海虽无招拍挂宅地，但有一宗宅地以公开遴选方式成交。据上海杨浦区10月12日公示，中建壹品摘杨浦滨江定海社区宅地，成交价15.895亿元，楼面价约60600元/平方米。该地块是历史风貌保护项目，采用公开遴选方式出让，与传统招拍挂的出让逻辑不同，并非价高者得。该地块在9月24日举行遴选评审会，由专家评审确定实施主体候选人。成交价格为遴选方案预设底价，遴选评审会评估维度包括风貌保护规划、保护经验、运营能力和资金实力等。
供地缩量之下，一线城市土地市场是否降温？
对此，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，这更多的是供地节奏的阶段性特征。以北京为例，近期仍在持续推进住宅用地供应：9月23日北京发布第十一轮拟供应清单，9月30日昌平区歇甲庄村地块发布出让公告，10月9日又发布第十二轮拟供应清单，相关地块拟于近期供应。考虑到年末通常是住宅用地供应的重要时段，预计11月至12月一线城市仍将有住宅用地陆续入市。
中指研究院数据显示，受国庆假期影响，10月5日至11日，300城住宅用地成交规划建筑面积609万平方米，土地出让金218亿元，较前几周缩量明显；平均溢价率仅2.5%，降至今年以来较低水平。成交地块集中于二线、三四线城市，一线城市仅广州成交1宗，这是造成数据回落的直接原因。
尽管整体平淡，但核心城市优质地块仍展现出较强吸引力。其中，10月9日，广州黄埔区科学城KXCGS-I4-8地块完成出让，吸引保利发展、越秀地产、中海地产、广开控股4家央国企报名，经71轮竞价，最终由保利发展以16.65亿元竞得，溢价率26.6%，成交楼面价21738元/平方米。
值得注意的是，该地块是广州“8·28”新政细则落地后出让的涉宅用地，预计将按新规执行预售政策。在预售门槛提高的背景下，该地块仍能以26.6%的溢价成交，显示出房企对核心城市优质稀缺地块的争夺意愿依然较强。
该地块的竞争热度源于多重因素叠加。地块所在的科学城核心区，已多年未有新增宅地供应，稀缺性显著；周边产业、商业、教育资源成熟，具备打造改善型产品的条件。出让条件方面，该地块重新挂牌后容积率由2.5下调至2.2，起始总价由16.6亿元降至13.2亿元，起拍门槛明显下调。资金安排上，允许分期缴纳土地出让金，30日内支付50%、剩余50%于一年内缴清且不计利息，与广州细则中土地价款分期缴纳的安排相衔接，直接减轻了企业拿地后的资金占用压力。
房企拿地逻辑生变，规模让位、现金流为王
一线城市10月新增宅地供应的阶段性“空窗”，不应简单地理解为市场转冷。
从北京连续发布拟供应清单、广州稀缺地块仍获26.6%溢价等信号看，核心城市优质地块的吸引力并未消退。但在供地节奏调整的背后，是“8·28”新政对土地出让条件和企业投资逻辑的深层影响。
曹晶晶指出，“8·28”新政对项目开发周期、资金占用及土地出让条件提出了新的要求，地方政府需结合政策要求优化地块出让安排，房企也需要相应调整项目投资测算。
目前房企拿地逻辑正在发生转变。“‘8·28’新政后，由于预售及按揭回款节点后移，项目资金占用时间可能延长，企业需要重新测算资金成本、开发周期和销售回款节奏。”曹晶晶认为，房企拿地将更加重视现金流安全和项目投资效益，具体到拿地选择，企业更关注地块区位、产品定位、开发周期及去化确定性，投资决策也将更加注重项目的风险收益匹配。
曹晶晶所说的“现金流安全”，在实操层面正体现为联合拿地的增多。普睿地产研究指出，从“8·28”新政前后北京、上海、杭州的土拍变化来看，“组队”联合拿地正成为越来越多房企的选择。之前联合拿地的本质是“地价焦虑”，而现在更多是“现金流焦虑”。现房模式的全面推行，将从根本上改变商品房开发的现金流逻辑，开发商需将地价和建安成本全额垫付至项目竣备后，才能回笼资金，资金占用周期可能从半年到一年拉长至两年以上。
供地节奏调整叠加制度转换，市场分化加剧
当前土地市场正处于政策转换期的“观察窗口”。随着年末供地窗口开启及更多城市细则落地，市场将在“新老划断”框架下进入新一轮博弈。
从地方细则落地进展看，截至目前已有5个核心城市完成细则落地，“新老划断、分类施策”的制度框架正由点及面推开。已出台细则的城市在主体结构封顶预售、有序推进现房销售、强化预售资金监管等核心要求上基本一致，但在封顶认定标准、现售定金收取比例、土地价款缴付节奏等操作层面各有差异。
从新房供应看，曹晶晶还提示，随着后续新规地块进入开发建设阶段，部分项目的上市节奏可能有所后移。不同板块的供需状况还取决于现有新房库存及去化情况，若部分核心板块库存持续去化，而新增项目入市节奏放缓，可能阶段性出现优质新房供应趋紧的情况。
曹晶晶认为，短期看，四季度一线城市土地市场仍将呈现结构性分化：核心区域优质地块有望保持竞争热度，区位和产品优势不突出的地块则面临更大的去化和投资测算压力。中长期看，市场走势取决于住房销售修复、地方供地节奏及新销售制度落地进程，整体可能呈现“总量审慎、优质地块竞争、竞拍热度进一步分化”的特征。
新京报贝壳财经记者 袁秀丽
编辑 杨娟娟
校对 杨许丽
