【亿邦原创】12月21日消息，日前，咨询公司Nikoliers发布最新研究报告显示，俄罗斯仓储物流市场正呈现出前所未有的活跃态势。据该机构预测，2025年俄罗斯高质量仓储物业的新增供应面积将达到创纪录的780万平方米。这一数字较2024年的450万平方米增长了1.7倍，刷新了历史最高水平。
推动这一爆发式增长的核心驱动力，源于大型电商企业及快速消费品（FMCG）零售连锁店的物流扩张策略。这些头部企业不仅持续建设自有配送中心，还积极签署定制建设（Built-to-Suit,BTS）项目合同，以支撑其庞大的业务网络。
另有分析师指出，这一破纪录的增长数据背后有着多重成因：一方面，其得益于2023年至2024年间大量仓储交易的累积效应；另一方面，受去年下半年关键利率大幅上升的影响，多家仓储项目的启动被迫推迟至今年，从而推高了当期数据。
专家预计，这一增长趋势将在2026年继续延续，届时部分原计划投入的项目将完工，同时电商平台已对外公布至2027年的投资计划也将逐步落实。若现有的增长势头持续，到2025年底，俄罗斯优质仓储物业的总量可能突破5000万大关，达到5600万平方米。
伴随着供应量的激增，俄罗斯仓储资源的供给密度及区域布局也在发生深刻变化。截至2025年上半年，俄罗斯每千名居民拥有的仓储面积已增长至341平方米，较年初提升4%。若开发商现有的建设计划能全面落实，该指标预计将在年底达到381平方米，使其成为新兴市场中表现最优异的国家之一。
在区域建设方面，除去圣彼得堡及列宁格勒州，其他地区在上半年贡献了约114万平方米的新增仓储面积，占比达58%。其中，新西伯利亚和鄂木斯克成为新增量最大的城市，分别增加了38.6万平方米和37.7万平方米。
从开发模式来看，定制化需求依然占据主导地位。
上半年，为特定租户定制建设的BTS项目占新增仓储的比例高达68%，进一步巩固了其作为物流开发核心模式的地位，这充分反映了企业对个性化物流解决方案的强劲需求。
与此同时，投机性仓储项目也在积极入市，开发商已宣布建成310万平方米的投机性仓库，其中约20%为专业物流综合体（Logistics Industrial,LI）。越来越多的跨行业开发商开始投资物流领域，以寻求业务多元化并规避市场风险。
Nikoliers仓储及工业地产区域总监Viktor Afanasenko表示，俄罗斯物流地产市场正在进入成熟阶段，来自电商和零售的需求有投资支撑，地区活跃度的上升有助于平衡全国物流基础设施的分布。
然而，在市场高歌猛进的同时，针对物流行业的监管力度也呈现出收紧态势。
今年早些时候，莫斯科仲裁法院受理了总检察院针对俄罗斯最大仓储物业拥有者Raven Russia的诉讼，并最终裁定将该公司自2005年以来建造或收购的16个仓储综合体移交国家。法院认定，Raven Russia旗下的仓库属于“在自然垄断条件下运作的运输终端”。这一案例表明，在行业快速扩张的同时，合规性与政策风险已成为市场参与者不可忽视的重要因素。
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