文 | 新浪财经 徐苑蕾
“517新政”推行至今近50天，全国各地的新增房贷利率已下调至近年低位。至于存量房贷利率，虽然近期调降呼声再次高涨，但有业内人士称，考虑到银行利润考核等因素，存量房贷利率下调短期内难以落地。
新浪财经了解到，目前多地存量房贷利率大多维持在4%以上。而增量房贷利率与存量房贷利率差距的进一步拉大，催生了新一轮提前还贷潮的上演。
有银行人士表示，由于银行头寸和楼市风险问题，提前还贷的人越来越多，各家银行的额度也越来越被压缩，相比起前两年现在提前还贷更困难。“每个月额度几百万，现在最长的要等3个多月，如果需要提前还贷1000万以上还得等更长时间。”
存量房贷利率4%以上
目前，全国大部分城市已取消房贷利率下限，也就是说，大部分城市的新增房贷利率已不受LPR报价影响。在一线城市，房贷利率也已下调至近年低位，首套房利率均降至3.5%左右的水平，即LPR减45个基点。
在此背景下，增量房贷利率与存量房贷利率的差距进一步拉大，新浪财经了解到，目前存量房贷利率多维持在4%以上。
广州业主陈飞（化名）2019年办理首套房按揭贷款时，广州主流的银行执行的是基准利率加点上浮的方案。旧版基准利率为4.9%，陈飞贷款银行执行上浮10%的政策，也就是说，陈飞的房贷利率高达5.39%。以近200万的贷款金额来计算，陈飞月供接近1.5万。
和大多数存量房业主一样，陈飞在2019年已经将贷款利率变更为LPR，每年1月重新定价。随着近年来LPR的多次调整，陈飞的房贷利率也多次下调。此外，去年11月，在央行和金监局的指导下，降低存量房贷利率工作基本完成，超过22万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点。
目前，陈飞的房贷利率已经从5.39%下降至4.2%，月供从1.5万下降至1万左右。不过尽管如此，陈飞的房贷利率仍然高出新增房贷利率约1%。据了解，目前，广州首套房贷利率普遍为3.4%，且有银行甚至打出最低3.3%的优惠。
今年2月，5年期及以上LPR调降25个基点至3.95%，创下LPR机制设立以来最大降幅。陈飞表示，“下半年LPR很有可能还会继续下调，但是怎样调整和我的关系都不大，我的房贷需要等到明年1月才能跟随LPR下调，而且按照现在的政策，无论如何调整都会比新的房贷利率要高。”
提前还贷越来越难？
陈飞买房时，房子均价约每平方米5.1万，而如今想出售的话，中介建议陈飞挂牌单价最好在5.6万。这个挂牌价是根据陈飞已偿还的60万元利息计算出来的，按此价转手，陈飞房子的买卖才能做到不亏钱。
但是陈飞告诉新浪财经，同小区今年成交的房源仅有3套，想卖的人多但想买的人少，最后成交价能达到5.6万的仅有一套，另外两套成交价都在5.3万以下。
在房价增长不如预期，投资环境又颇为震荡的情况下，陈飞决定提前还贷以缩减未来的利息支出。4月底，陈飞向银行提出申请，审批历时2个月，最终在7月初顺利提前还款50万，剩余利息总额降至90万左右。
（陈飞提前还贷后利息总额）
实际上，从2022年下半年开始，提前还贷潮愈演愈烈，在高峰期甚至出现银行关闭线上预约申请通道、线下柜台办理排队长达数月的问题。而今年以来，市场仍普遍存在提前还贷的现象。
央行统计数据显示，今年以来，居民中长期贷款全面收缩，至5月已连续4个月同比少增，且4月和2月中长期贷款新增规模为负，并创下有记录以来最低值和次低值。
一位银行贷款经理告诉新浪财经，由于银行头寸和楼市风险的问题，提前还贷的人越来越多，各家银行的额度也越来越被压缩，相比起前两年现在提前还贷更困难。“每个月额度几百万，现在最长的要等3个多月，如果需要提前还贷1000万以上还得等更长时间。”
调降存量房贷呼声再起
在提前还贷再度升温的背景下，对于调降存量房贷利率的呼声也日渐高涨，不仅社交媒体上充斥着存量房业主的“哀嚎”，连央行官网上也出现了业主的“请愿”。此外，孟晓苏、任泽平等经济学家均曾呼吁出台措施，引导银行适度下调存量房贷利率，同时降息以降低银行负债成本。
对于银行来说，个人住房贷款是最为优质的资产，不仅收益稳定，而且风险很小。如果短期内出现大面积提前还贷，不仅影响到银行长期的利差收益，而且短期内很难找到类似优质资产相匹配，增加了机会成本。
在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，降低存量房贷利率，形成存量和增量贷款利率连环下行的预期，有利于减缓提前还贷的倾向，有利于居民增加贷款持有，比如首套房保有且不还贷的情况下，增加用贷款买二套房的倾向。
不过，6月初，深圳官方就带头对外明确，深圳存量房贷利率不调整。李宇嘉对此表示，主要原因是目前银行存贷利差降至历史最低，在强化银行利润考核、拨备计提的情况下，在增量贷款已充分降低的情况下，存量房贷在去年已经降了一波的情况下，很难在短期内再降。
但李宇嘉强调，下一步降低存量房贷利率仍是趋势。“新一轮调降存量房贷，需要央行降准、降低MLF，继续降低各档次存款利率，唯有此才会迎来新一轮降低房款利率。”
