作为互联网创新集聚区的琶洲板块，不但领军企业总部云集，也是近期高端公寓的推新之地。近月琶洲板块陆续涌现高端化商办资产，包括可售高端酒店式服务物业、商业大平层、小户型公寓等多种差异化产品。有业内人士指出，总部企业不断入驻，衍生的居住需求也在增加，琶洲住宅用地一地难求，这给公寓市场留下了不少的市场空间。
部分高价项目相对活跃，市场从注重“量”向注重“质”转变
高端公寓作为楼市的新生力量，供应近年迎来爆发式的增长。根据合富研究院监测，公寓产品在今年10月迎来了7万㎡的供应，是下半年的峰值。琶洲作为聚集大量大型企业和高端人士的板块，更是高端公寓新品扎堆涌现的片区。琶洲南TOD樾公馆、保利108亩项目、晓庐、琶洲ONE57等公寓项目在近月都相继面市，涵盖30多平方米至上千平方米的户型，几个项目的面积段都彼此错开，并有个别商办项目配备了差异化服务配套。
克而瑞广佛首席分析师肖文晓告诉记者，琶洲这一波公寓的集中供应，主要也是受到了此前周边几个新盘热销的鼓舞。“近年来琶洲甲级写字楼密集交付，总部企业不断入驻，衍生的居住需求也在增加。根据规划，琶洲的规划用地以商务商业用地为主，住宅用地一地难求，这给公寓市场留下了不少市场空间，不管是主打高端客群的大平层公寓，抑或是主打年轻人的小面积公寓，都容易受到市场的关注。”事实上，今年上半年，琶洲个别公寓项目去化表现突出，例如琶洲南TOD大平层公寓于5月份入市，广州中原研究发展部数据显示，项目均价为5万-8万元/平方米，2023年上半年成交总额达6.2亿元。
“包括琶洲在内，金融城等市中心板块，目前都有不少大面积公寓资产供应。多元化、年轻化的高净值消费人群更重视个性化体验和比周边住宅更亲民的价格定位，所以近几年有自然景观以及周边配套的大平层产品较为受欢迎。”广东中原地产项目部总经理黄韬认为，相对而言，小面积纯投资类，用于购入后放租的产品较难去化，因为该类产品市场供应非常多。
合富大数据显示，10月公寓成交量为30647平方米，比9月下降23%，比去年同期下降49%。合富研究院市场分析师陈健恒指出，10月公寓市场整体成交量虽然并不显眼，但一些高价个盘相对活跃，也是市场从注重“量”向注重“质”转变的体现。
板块内产品差异化竞争,个别项目与酒店品牌“捆绑”开发
近期琶洲新推出的公寓产品，均价主要集中在4万-10万元/平方米，起步门槛大相径庭。琶洲ONE57最小的产品为35平方米的双钥匙户型，预计150万元起；而保利108亩项目则规划为集商业、办公等功能于一体的高端地标综合体，主打户型为86-145平方米；晓庐则引入了粤港澳大湾区首家凯悦臻选酒店，打造“酒店资产单位”，主打235-502平方米面积段，均价约10万元/平方米；而琶洲公馆的户型涵盖338-1586平方米。有业内人士认为，琶洲公寓的出现，满足了够不着几千万元高端住宅，又不想买二手房的互联网新贵、自住型买家。面积段的设置也很讨巧，从几十平方米的小型公寓，到可以宴客的上千平方米类住宅设计，可以迎合“金珠琶”CBD客户，地缘置换客户、老城区投资客户等多种客户群。
无论是“价格为王”还是“产品为王”，琶洲板块不少项目都打造出独特的产品力和差异性，如通过增加更多个性化体验及增值服务让买家产生心理溢价。以晓庐为例，项目以“酒店式管理、家居式服务”为卖点，成为酒店资产的业主，将可以每日享用酒店早餐，并配有一周6次的房间清洁服务，并有车位、健身SPA房、泳池免费使用等，服务期限为20年。
酒店式公寓买家与普通公寓买家的需求不同点，在于追求居家氛围的同时，更强调私密性和个性化服务，而这类型的酒店式高端商办资产出售，近年在国内也相继兴起。如上海的半岛公寓就与半岛酒店紧密相连；昆明的君悦居与高端酒店品牌凯悦酒店合作打造服务式寓所资产……有业内人士指出，高端公寓与酒店品牌“捆绑”开发，不仅仅是出于酒店的品牌效应，更多的也是看中了其选址的便利和更全面的资源整合。而多样的品牌组合，通过与不同酒店品牌的匹配，有助于实现不同细分市场的市场份额增长。在肖文晓看来，20年的服务，意味着20年的运营，这不是一般开发商敢于承诺以及能做好的，所以同类产品目前在市场不多。“如果能提供酒店式的服务，还是能带来溢价的，毕竟可以给客户省去很多麻烦，且可以拉高项目的品质。”肖文晓进一步提醒，相应的服务以及违约条款在合同中体现，对于置业者来说将更有保障。
去化未跟上供应，大平层公寓市场内卷严重
虽然金融城、白鹅潭等多个市内重点板块都有不少高端公寓项目供应，但广州中原研究发展部认为，琶洲板块从交通、经济、配套、楼价、发展潜力等方面，相对市区其他板块都得分更高。而琶洲的客户经济实力也较强，主要为琶洲CBD企业中高层、周边拆迁、置换地缘客。
但从大市来看，目前公寓供需依然不太平衡。广州中原研究发展部数据显示，截至2023年上半年，广州公寓库存集中在市区，天河、白云、海珠三区的公寓可售货量超12000套。下半年大平层公寓供应短期内堆积，可售货量增加至1373套36.20万㎡，竞争较上半年激烈。而克而瑞广佛数据显示，均价为5万-10万元/平方米的公寓项目，在2022年总成交量为605套，2023年至今，只成交了277套，不到去年的一半。
黄韬告诉记者，随着大市的波动，从今年6月、7月份开始，大平层公寓同样面临较大的销售压力。“一方面部分区域住宅限购放开，另一方面高端客户在市场上属于少数，部分开发商较早开发大平层商办项目，喝了‘头啖汤’，高端客户很少重复购买同类产品，所以大平层公寓市场日渐内卷。其次，相比住宅产品，公寓在保值、增值上以及流动性上会有所缺陷，定价较高的项目必须找到相应的小众圈层。”
■新快报记者 何璐诗
