曾年销千亿！江西“一哥”黯然退市

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投中网官方账号 2023.04.1015:30

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信任危机成“压死巨人”的稻草。

2017年3月29日，经过400轮的喊价激战，江西赣州经济开发区最终以89360.68万元的总价成交了一宗商业、住宅用地，溢价率高达184%，刷新了当时许多人对赣州版块地价的认知。对这块地“一掷千金”的买主，是新力集团旗下的江西爱思房地产开发有限公司，地块项目案后来则以新力最引以为豪的“住宅品牌”挂名——帝泊湾。彼时，距离新力成立才仅仅7年。部分房产圈内人士一度称赞新力宛如江西崛起的一颗“新星”。事实曾也如此：2018年，新力以本土房企的身份跻身江西南昌销售额第一名，有数据显示，这一年新力在南昌销售额达322亿元，力压绿地、万科和保利，甚至比这些排在2-4位的房企巨头在当地销售额的总和还要高。但新力的辉煌或许更像“流星”。4月6日，身处港股市场的新力控股集团正式发布公告称，因公司未能于2023年3月19日前复牌，香港联合交易所有限公司宣布由2023年4月13日上午9时起，新力控股集团的上市地位将予以取消，即正式退市。公告发得突然，却也在意料之中。自2020年以来，新力先后遭遇多盘停工、延期交付、拖欠工资、债务违约、评级连遭下调、创始人遭遇诈骗传闻等一系列风波……公司股价早已一落千丈。《天下网商》发现，新力的港股股票于2021年9月20日停盘交易，股价定格在0.5港元/股，市值从上市初期的约139亿港元，跌至不到17.85亿港元。久久“躺平”的新力与其长期低调的创始人张园林，在这场退市风波中又一次被推上了财经圈的热搜。

中专学历掌门人带队，年销售额破千亿2019年11月15日，43岁的张园林意气风发地敲钟，宣告新力控股正式登陆香港交易所。此时，这家发端于江西的房企，成为中国成立时间最短的上市房地产公司。上市首日，新力控股的市值达到139.41亿港元。新力的狂飙，与其创始人张园林本人信奉的高杠杆开发战略密不可分。新力当年的招股书中记录，张园林于1976年出生在江西南昌，学历为中等职业教育；2002年，25岁的他开始在江西省第五建设集团有限公司（简称“江西五建”）工作，担任建设工程总承包商，用两年时间当上总经理。公开资料显示，江西五建的实控人为张园林的胞兄张国印。此后，张园林又在江西省丰城市希尔顿置地有限公司担任执行董事，并曾接手丰城希尔顿烂尾项目，开始涉足房地产。时代红利初现，江西本地房地产市场也渐渐发光。2010年，33岁的张园林联合江西盛开投资、万奇及沈令华一起创办了江西新力置地。5个月后，新力便在江西南昌拿下第一块土储——占地278亩的经开区地块，成交总价2.3亿元。对于这块土地，南昌的一些本地人并不陌生。此后，它成了总建面36万平方米的大盘“新力帝泊湾”，一度也是高质量住房品牌的代称。靠着一炮打响的“帝泊湾”，张园林的新力越发激进，多次在南昌拿下超过200亩的大盘。为了尽快扩张，新力不惜以高溢价去“拿下”优质土地资源。在此期间，张园林充分以土地溢价为杠杆，打造了全南昌最奢侈的楼盘新力洲悦，户型中还有面积600平方米、每一户都带泳池的大平层，售价对比周边要贵一倍。在当时的江西坊间，新力有时是比万科、保利更“靠谱”“高端”的开发商之选，被称为江西地产“一哥”。张园林与新力的实力也随着土地杠杆的高高翘起在膨胀。2015年，新力控股的销售额为35.1亿元，一年后跨进百亿门槛，到2017年已超过400亿元；2020年是其上市后的第一个完整财年，实现销售额1137亿元，首破千亿。这一年是新力最好的日子，也是张园林最风光的年份。他44岁，创业才短短10年，却已与妻子吴承萍共同以110亿元人民币财富登上《胡润全球富豪榜》第1891位，《2020福布斯中国400富豪榜》的第354位。土地杠杆断裂，辉煌一年多后匆匆倒下然而，好日子并未持续太久，一年多后，新力迎来了动荡。高杠杆的势能下降，土地溢价的空间被进一步压缩。资料显示，去年10月11日，江西南昌集中出让22宗涉宅用地，结果其中仅有5宗地块实现溢价成交，5宗地块底价成交，另有整整12宗地块流拍，流拍率达55%。土地流拍和低价成交，近年在各地并不少见。以江西的土拍遇冷为例，从某种程度上证明，新力当年凭借高溢价囤积的土地，在限价与市场冷静期的作用下，慢慢跑不出余力。这也使得新力后续一直处于增收不增利的状态。数据显示，2018-2020年，新力控股营收分别为84.16亿元、269.92亿元和280.69亿元；同期净利分别为4.14亿元、19.57亿元和19.6亿元。其中2019年，新力控股毛利率约为29.6%，较2018年的37.3%下降7.7个百分点，净利率则在8%以下，在行业中处于较低水平。根据企业发布的半年报显示，截至2021年6月末，新力控股总负债为918亿元，总负债率近82%，其中流动负债有754.28亿元，一年内到期的短期债务约132.4亿元，而现金及银行结余约为193.5亿元，短期债务占现金比高达68.4%。近7成的短期债务进一步压缩了新力的发展空间。随着中国房地产进入冷静期，新力更在市场压力下“首尾难顾”——既无法开源拿地，也难以兼顾已得土地上大规模楼盘的开发。2021年后，新力控股集团明显放缓了扩张速度。《天下网商》查阅江西省近年土拍信息发现，自2022年以来的土地竞拍者中，罕见新力的身影；新力最近的几次大规模土拍信息，基本停留在2021年5月前后，拿地城市为南昌、六安、无锡、苏州等。另据企业发布的2021年中期业绩报，新力控股集团仅新增5宗地块，期内收购土地的合计应占权益代价约为21.82亿元，差不多只等于2020年同期的1/4。陷流动资金危机作为一家房企，想要跑赢高杠杆带来的麻烦，需要利用好市场赋予的良好授信、尝试慢跑取胜，但新力似乎并没有做到。自2021年以来，新力控股集团通过优先票据、公司债、ABS、商业票据、信托等多种渠道开展融资，总规模达数十亿元。据同城票据网信息，截至2021年8月31日，新力控股集团未承兑商业票据已逾90笔，与之对比的是，当年同样困在融资信任危机的龙湖集团，未承兑商业票据不足20笔。同年10月18日，公司积累的2.5亿美元债违约后，新力控股并未向投资人与公众发布任何公告，因此国际三大评级机构悉数下调新力控股的评级，并将其继续列入负面观察名单。

一轮名为“资金链熔断”的炸弹，最终在2021年9月20日爆发。这一天，新力股价惨遭跳水，当天最高跌幅87%，跌至每股0.5港元，市值蒸发掉近120亿港元，约合人民币105亿元。10天后，新力终于发布公告称，此次股价被巨额抛单，直接原因是大股东质押股票被强制平仓。而房产人士直指新力股票被抛单套现的背后根本原因，是公司流动资金的捉襟见肘。随后，更多新力控股的多家子公司被曝出现票据逾期、拒付等现象，债务风险进一步增加。2021年9月20日，张园林打造的新力正式停盘。时至今日，“巨人”即将黯然退市。即便如此，它仍要面对一地鸡毛。今年2月，“问政赣州”平台上，有多位购房者表示，原定于去年6月30日交房的“某小区二期住宅”为何延期大半年、仍迟迟不能交房。或许很少有人还能记得，这座被投诉楼盘的名字曾经无比响亮，它的前身曾在赣州掀起过整整400轮的喊价，造就了一大批“溢价地王”。它便是张园林发家时做的“初创品牌”——新力帝泊湾。