2023年2月重点城市房产经纪行业景气指数
2月，重点40城房产经纪行业景气度全面上行，其中上海房产经纪行业景气度最高，三亚延续1月景气度，变化不大。中山受政策利好、香港全面通关和深中通道通车预期影响，行业景气度大幅提升，紧随上海之后。从区域分布上看，长三角区域城市景气度上行比例最高，受节后返工影响和市场活跃度影响，行业整体表现更佳。
行业背景：政策利好持续，重点城市楼市全面升温
2月，楼市利好政策持续发布。中央层面，《求是》发表《当前经济工作的几个重大问题》的文章，文章指出要合理增加消费信贷，支持住房改善等消费；要因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，支持落实生育政策和人才政策。地方层面，各地持续落实因城施策，优化限购限售、放松公积金贷款、发放购房补贴等支持性政策继续出台。
同时，各地因城施策，促使市场有所回温。如武汉放宽限购，主要包括增加限购套数，扩大非限购区域等方面。贵阳贵安放宽限贷，主要包括降低首付比例、优化“认贷认房”等相关措施，已有超三十城将首套商贷利率下限降至4%以下。哈尔滨等城市调整公积金政策，主要涉及、提高公积金贷款最高额度、延长公积金贷款年限，支持公积金提取支付房租及首付款等相关举措。无锡、南宁等城市降低首套房房贷利率。
由于政策宽松的确定性增强，从供给端到需求端，从金融支持到购房限制放松，楼市大环境总体向好。从市场表现来看，重点新房市场和二手房市场找房热度环比均有较大比例的增长，不少城市房屋成交量环比有大幅提升。房企销售情况也有明显好转，2月房企销售金额排名前五十的房企中，有31家开发商的累计销售额同比出现上涨，这一数据在1月底仅有18家。目前来看，短期内重点城市的楼市回温的基调已经明确。
一、经纪公司：招兵买马，积极作业
2月，随着节后复工复产，经纪行业作业热情迅速回升。因为行业流动性强，每年春节前后都是房产经纪行业的招聘旺季。叠加近期政策利好逐渐传导至市场，房地产市场成交和房屋价格都出现了积极的信号。并且，由于一二线城市较为强韧的基本面，房地产市场率先回暖，带动行业作业热情显著提升，也增强了经纪公司、门店经营者的从业信心。
北京、广州、苏州、济南等不少城市有经纪公司开始新增门店，招兵买马，扩大经营规模。从线上作业的情况来看，40个重点城市线上作业门店平均增加超过10%，线上作业经纪人平均增加超过30%，较1月份增加幅度明显。
二、新房市场：热度大涨，四成城市提升渠道比例
除三亚继续延续1月份的热度之外，多数城市新房找房热度环比普遍明显增加，将近半数的城市热度增长超过100%。不同于1月份的城市间的分化，2月份40个重点城市新房市场均呈现向好的趋势。
其中，中山、无锡、南宁、长沙、佛山新房热度提升最为显著，一方面是疫情的影响继续消退，需求逐渐抬头，另一方面由于这些城市新房供应量较1月份有所上升，带动消费者看房热度提升。此外，由于不少城市新房成交量环比大涨，如重庆、郑州、长沙等，有些房企开始实施涨价或取消销售优惠政策的动作。但是也可以看到，当前多数城市的回暖还是以点状复苏为主，主要在核心区域或发展潜力比较好的区域，后续若项目涨价，或将成交将面临缩量的风险。
从楼市复苏的逻辑来看，量升价稳是第一阶段，随后价格上涨，购房者预期上扬，然后传导至供应端，形成良性循环。结合目前的市场情况来看，成交量能否企稳还要持续观察。
2月份，将近40%的城市房地产项目开通渠道的比例有所上升，40%城市渠道比例保持不变，渠道比例下降的城市，部分是由于供应项目的减少，部分是由于市场热度高，对于渠道的依赖度下降。整体来看，重点40城新房市场房产经纪业务经营情况向好。
三、二手房市场：过半数城市挂牌周期缩短
2023年至今，受前期需求挤压释放、部分城市政策利好以及部分二手房以较低价格挂牌入市影响，40个重点城市二手房市场均已经出现回暖。除三亚延续前期热度外，其他城市2月份二手房热度均有提升，环比平均涨幅约34%，其中中山、宁波、常州、东莞四个城市热度涨幅环比超过50%。
热度高涨之下，不少城市二手房成交量大增。除刚需外，置换需求也逐步释放，居民趁着价格的低点和利率的低点，把握回暖趋势，把房子置换成更为优质的资产。比如宁波市房产市场管理中心数据显示，二月份，市六区二手住宅成交套数突破4000套大关，达4363套，较一月份大涨约95%，并创下22个月来的新高。有中介统计，东莞二手房交易量也环比大增近50%。市场热度的提升，逐渐传导至成交，推高经纪行业经营收益。
40个重点城市中，60%的城市二手房挂牌周期缩短，上海和石家庄变化最大。上海二手房市场复苏明显，2月份新房新增供应较少，正好对应上海2022年八批次新房的尾盘和2023年首批新房认购的过渡期，一些业主为了置换“打新”，由于要赶新房供应周期，价格也比较好谈，成交周期明显缩短。
石家庄二手房相对新房便宜，单价和总价都不算太高；另一方面也是二手房是现房，没有烂尾和延期交房风险，成交更快，再有，石家庄去年实行了“民转公”、叠加“私立摇号学位压缩”等情况，随着逐渐进入升学季，就近购置学区房的也不少，提高了二手房的成交效率。
四、典型城市分析
1. 一线城市：二手房热度助推经纪行业景气度提升
上海经纪行业景气度本月最高，主要是由于二手房市场的火热。新房方面，虽然上海新盘销售的渠道依赖度比较低，但是2月整体新房市场活跃度显著上升，项目来访、认购火热，并且出现多个日光盘，一定程度上也提高了经纪行业的景气度。
有机构统计2月份上海二手房成交额突破1.9万套，较上月环比增长139%，快速恢复至2021年的平均水平，有效带动房产经纪公司业绩增长。其中，刚需二手房需求火热，外环外总价500万以下的房源、市区位置和板块比较好的老小区成交都很迅速，比如松江泗泾，长宁北新泾等板块。
其他三个一线城市中，北京和上海一样同样新房供应量不足，但仍然延续上月的热度。广州找房热度提升最多，主要是由于2月广州新增供应量环比大增。由于热度高涨，甚至有部分楼盘取消前期的折扣力度。深圳2月也有少量加推的新房供应，热度有较大比例提升。
二手房方面，北京、深圳和广州成交量均环比大涨。北京住建委数据显示，2月二手房网签数量为17189套，环比增长84.3%。根据深房中协统计，深圳二手房成交3552套，自2022年以来首次单月突破三千套，环比增长95.4%。根据广州房中协统计，广州市二手住宅共网签9938宗，环比分别增长78.68%。
总体来看，本月一线城市市场活跃度显著提升，已经有不少经纪公司积极扩大规模应对市场回转，有效带动经纪行业景气度和经营效益的增长。
2. 中山、常州和无锡：新房和二手房市场双涨带动经纪行业景气度回升
2月份，中山新房和二手房市场热度环比均大涨，在40个重点城市中涨幅均位列首位，带动经纪行业景气度提升。分析其原因主要有五点，第一个是疫情放开，工作生活恢复常态，市场预期回升，不少购房者有抄底的心态；第二是政策向好，低利率促使很多人入场；第三是受到香港全面通关的影响。中山距离香港仅，是侨乡，市场预期回暖，不少香港购房客也出现在市场。本地人也受到香港客的影响，进而入市。第四是受深中通道通车的影响。深圳官方宣布，深中通道将在2024年6月通车。在这样的预期下，会吸引一部分深圳购房客前来买房，反过来也促使更多的本地客入市。第五也有供应方面的原因，2月中山新房供应量大增，带动市场热度上扬。
根据常州住房一体化平台数据，常州全市新房成交套数环比上涨55.3%，同比上涨39.8%，有不少楼盘在频传热销捷报，很多项目也同时宣布收回优惠或者直接涨价。二手房成交套数环比上涨68%，同比上涨79%，整体形势向好。常州官宣了下调首套房贷利率下限、提高公积金贷款额度、多孩家庭公积金可贷120万元，取消新房限售等楼市新政，助力提振市场信心。
2月8日无锡首套房贷利率下调至3.8%，实现利率新低，很大程度降低了购房门槛，一定程度上刺激了刚需客户快速入场，当月新房供应环比增长，新房热度随之也增长，案场来访、认购明显上升，也出现房企将前期折扣力度收回的情况，项目开渠率也略有提升。据统计，二手房成交环比也大增超过100%。新房和二手房市场的活跃整体助力城市经纪行业的景气度提升。
小结：
一方面，2月较1月各项市场指标好转属于常规表现，另一方面目前处于政策的窗口期，此前发布的房地产政策利好在疫情防控措施优化后逐渐得到兑现，市场氛围逐步好转，但是这一情况也与疫情和春节所积压的需求得到了阶段性释放有关。多数城市市场仍存在分歧，交易量上涨的背后也存在有多空双方的博弈，看多群体中有购房需求的主动出手，有置换需求的希望在房价抬头前实现置换，而看空市场的群体希望能借复苏的机会将房产套现。
从政策来看，国家支柱性政策出台稳定了楼市基调，一线城市楼市的特殊性，使得即使政策未完全放松，市场仍然不缺需求。多数二线城市和重点三线城市政策已经进入实质放松阶段，随着政策利好逐渐落地，若是消费者预期进一步恢复，重点城市房地产市场有望迎来“小阳春”，带动房产经纪行业景气度稳步回暖。
