潘石屹，不体面

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投中网官方账号 2022.09.2014:42

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“潘石屹夫妇鬼精鬼精的。”

不久前，SOHO中国发布公告称，潘石屹辞去本公司董事长职位，张欣辞去本公司CEO职务，即日生效。但从股权关系来看，潘石屹夫妇合计持有63.93%的股权，还是SOHO中国的“话事人”。这些年，潘石屹频繁甩卖资产，累计套现近370亿元，还急切地想将SOHO中国卖给黑石，但因监管等原因两度告吹。自上世纪90年代开始，SOHO在中国享受了地产黄金时代的红利。不过潘氏家族的表现，却让外界感受不到有何感恩或敬畏之心。潘氏夫妇给哈佛、耶鲁捐款超6亿元，但在国内只有对甘肃天水的几笔零星捐赠（主要是家乡潘集寨的小学教学楼、幼儿园，和对天水市1000万元的疫情捐款）。另外，小儿子上哈佛读书，且被认为与当时的哈佛捐款有关，大儿子诋毁先烈导致被警方追逃；SOHO旗下项目涉嫌逃税、CFO涉嫌内幕交易、加价收取电费等违规行为……作为房地产江湖的另类，潘石屹早年通过散售模式，让商业地产实现和住宅一样的高周转，并创下亚洲最大商业地产IPO记录，至今在北京、上海坐拥大量地标建筑。这些都是他作为一个商人骄傲的资本。“万通六君子”之一的王启富曾这样评价潘石屹：“他是一个天生的商人，就像商界的赵本山，因为他本能的会做生意。”商人逐利。“天生的商人”潘石屹，表现出了一种纯粹的精明和利己。即使面对各路的口诛笔伐，他依然能够笑逐颜开。也许在他内心深处，这些只不过是他人生大风大浪里的稀松平常。或者，他对外界的评价已经丝毫不在意了。

SOHO中国股价表现（2007年上市至今）

错失十年31年前，“万通六君子”在海南一战成名，随后六人挥师北上。但随着万通越做越大，六人间的分歧和隔阂日渐显露。最终，“万通六君子”和平散伙，王功权加入鼎晖，王启富创办自己的投资公司，刘军则搞起自己的农业生意，只有冯仑、潘石屹和易小迪坚守在地产行业。巧合的是，冯仑、潘石屹和易小迪“三位元老”，都将身家押注在非住宅地产，这次集体误判，也导致他们后来在地产黄金时代中逐渐掉队。潘石屹无疑是“六君子”中最会做生意的。万通来到北京第一年，在阜成门附近拿到一块土地，潘石屹建议可以尝试代销模式，这在当时的地产圈算是“第一个吃螃蟹的人”。在代销模式下，万通5天进账5亿元，这个项目就是后来的万通新世界广场。相比较而言，无论是影响力还是经营状况，SOHO中国算是三者中最为优秀的。创办SOHO后，潘石屹创立“散售模式”，让商业地产实现和住宅一样的高周转。2007年，SOHO中国赴港上市，以19亿美元融资额创造了当年的亚洲最大IPO记录，营业利润率高达54%。此后一年，三里屯SOHO 就斩获了69亿元的惊人业绩，其中一半都是山西煤老板。上市3年后，SOHO中国营收升至182亿，登顶巅峰。彼时的潘石屹，俨然是中国最赚钱的行业里面，最会赚钱的那个人。值得一提的是，2010年正好是地产黄金二十年的分界点，而就在此时，潘氏夫妇二人经营理念出现重大差异。投行出身的张欣重产品、轻销售，她反对潘石屹那套卖房理论。而张欣本就是一个雷厉风行毫不拖泥带水的女强人——据说当年闪电结婚后，张欣干的第一件事，就是把潘石屹衣柜里的所有衣服扔掉，按她的审美标准换新的。潘石屹最终妥协，把时间放在了自己的摄影爱好上。张欣主导下的SOHO中国“转售为租”。这时，其他房企正大举进军二三线城市，但为了维持所谓的高端形象，张欣死守北上广深一线城市，且坚持做商业地产。放弃住宅和下沉市场的战略选择，让SOHO中国错失黄金时代的第二个十年。SOHO中国和其他大型房企呈现出截然相反的发展曲线。SOHO中国的营收从2010年的182亿，一路锐减至2021年的17亿元，还不到巅峰时期的十分之一。从2021年开始，SOHO中国的收入全部来自租金，出售物业收入一直为零。“包租公”模式让SOHO中国在地产界显得比较特殊。而今年以来，疫情反复爆发，直接导致SOHO中国在北京和上海的平均出租率下降至79.78%。

先是战略失策，再有疫情打压，潘石屹夫妇“逃离”的决心越来越大。变卖资产和当年“万通六人”在海南房地产泡沫前逃离如出一辙，潘石屹在2014年开始疯狂出售资产。据不完全统计，6年间SOHO中国通过甩卖项目资产收揽资金370多亿。其中包括：以及今年3月，潘石屹还试图以“七折”价格对外销售3.2万平方米的物业，房源遍及北京、上海两地的银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等九个项目。另外，自2008年以来，SOHO中国共进行了20次分红，累计派发200多亿大红包，流进大股东潘石屹夫妇口袋中的就高达128亿元。过去这些年，潘石屹言不由衷的讲话和辩解俯拾皆是，但他丝毫不在意。作为一个拥有1800多万粉丝的微博大V，潘石屹有极为注重公众形象的一面。他期待获得外界的好评与赞许，但又总是以各种冠冕堂皇的理由包装着自己的逐利。比如2019年出售的资产中，就包括他曾声称的“三生三世都不卖”的望京SOHO。今年三月，潘石屹七折甩卖资产，自诩为“减少公司债务，欠债还钱天经地义”。可是，SOHO中国负债率根本不高——其2022年半年报总资产691.9亿元，总负债318.7亿元。2021年底，SOHO中国净资产负债率仅为44%，融资成本4.7%，这样的财务指标足以让其他的民营地产大亨们羡慕嫉妒恨。SOHO中国短期现金不足，根本原因是分红太多。经过6年“只出不进”式的疯狂交易后，潘石屹计划直接卖掉股权。早在2020年，黑石就欲私有化SOHO中国，交易规模将达40亿美元。一年后的2021年6月，黑石正式发出收购要约，拟以236.58亿港元收购潘石屹夫妇手中持有的54.93%的股份。收购完成后，潘石屹夫妇将保留9%的股权，并退出公司董事会。然而，在监管层的干预和舆论压力之下，黑石收购SOHO中国的计划两度告吹。而此次两人卸任董事长和CEO，也是无奈下的“折中之计”。出售国内资产的同时，潘石屹开始向海外腾挪资本。2011年开始，潘石屹通过家族信托在海外购置房产，曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼、曼哈顿公园大道广场49%的股权，美国通用汽车大厦40%的股权，都被他装入囊中。面对外界频繁的质疑声，潘石屹付之一笑：“千万不要相信谣言，我跑不了的”，并非常无辜地表示，自己没有跑，一直都是中国国籍。可潘家人的表现却让人大跌眼镜——妻子张欣早就是美国国籍；大儿子因为诋毁先烈，被海淀警方全网追逃；给哈佛捐助超1 亿美元后，二儿子被曝出入读哈佛大学，而其对国内的捐助却显得十分吝啬，至今只有对家乡潘集寨的几笔资助为人所知。曹德旺在一次采访中的一段话，也许能够代表大多数人对其有些许负面的评价：“潘石屹夫妇鬼精鬼精的。”分尽现金一件奇特的事情发生在SOHO中国身上：尽管SOHO中国公司的业绩在持续下滑，但掌舵者潘氏家族的钱口袋却越来越鼓。SOHO中国营业收入从2010年巅峰期的182亿元，下滑至2021年的17.42亿元；净利润受出售资产影响频繁波动，到2021年净亏损1.31亿元。但诡异的是，潘石屹夫妇的身家则从2010年的150 亿，上升至去年的220亿元（数据来源：胡润百富榜）。需要指出的是，出售资产，获益的是公司，但无法转入私人口袋。潘石屹夫妇的做法就是大笔分红，深扒其财务报表可以发现，两人通过“卖出资产-利润大增-大笔分红”，将大部分收益“合理合法”地转移到自己名下。拥有美国投行多年工作经验的张欣，更是深谙此道。2010年-2019年，SOHO中国分红最为频繁的时候，正是其卖资产最凶猛的时刻。比如卖出85亿资产的2017年，SOHO中国共分红66亿元，但当年的归母净利润才47.33亿元，潘石屹夫妇就豪取42亿元。

对潘石屹夫妇来说，SOHO中国更像是一个赚钱的工具，甚至是私人金库。尽管出售了370多亿资产，但由于这些现金基本上都被分红支出掉，导致今年上半年公司账面上仅有区区4.62亿元的现金，难以覆盖16.13亿元的短期借款。这也就是为什么，潘石屹夫妇卸任当天，SOHO股价居然上涨了11.03%的原因。在万科创始人王石的自传《我的改变：个人的现代化四十年》中，他曾说过一段话:“我的本事不大,名和利只能选择一头。”在王石看来，一个人社会价值的取向，就是在名和利之间的抉择。而潘石屹的一生，就是在名与利的漩涡中挣扎，他大胆尝试代销模式，创办的SOHO 为高度同质化的中国地产界注入一股新鲜血液，因此身价倍增，一度是中国商界的风云人物。2014年后，他不顾一切地抛售资产，并试图转让控股权，积极“落袋为安”，并最终选择隐退。近些年，潘石屹越来越低调，微博也鲜有更新。

潘石屹的微博，从非常活跃到极少更新潘石屹感受到自己所遭遇的风评危机，自然是委屈的，至少是与他的自我标榜不符。他曾经在去年年底给捐资赞助的养正幼儿园园长写信（并公开）：作为旁观者，我们无法体会潘石屹细腻的内心世界，但可以从更宏观的角度看到，他和很多企业家一样，享受着中国发展的时代红利。也能看到在他最终离开这个舞台时，有些不体面。