原标题：房屋漏水，谁该担责
“房屋因质量问题漏水属于物权纠纷类型案件，业主应就漏水问题以修理、重做、更换纠纷为案由起诉物业公司；而业主不交纳物业费系合同纠纷，物业公司以合同纠纷案由起诉业主，由于物权纠纷与合同纠纷并非同一法律关系，二者间无法形成抗辩理由，所以业主们会屡屡败诉”
法治周末记者 吴昊
多年来，房屋漏水让不少住户十分头疼。如果能确定邻居、装修队等责任人还好，若因房屋质量问题把家里漏成“水帘洞”，一般人可能只会找开发商或物业公司投诉，甚至拒交物业费。
然而，在法律人士看来，房屋漏水和物业服务费属于不同法律关系。“漏水属于侵权或保修等法律关系，而物业费是物业服务合同的法律关系。”广西正泰和律师事务所律师万时涛说。
法治周末记者梳理发现，房屋漏水也引发过不少诉讼，且案件大部分系个人或公司以房屋漏水为民事案由起诉物业公司，而在众多房屋业主败诉的案件里，大都业主都存在以物业不解决漏水问题为由拒交物业费的情况。
那么，房子漏水了不找物业，该找谁解决呢？
房屋多次漏水 业主与物业常年博弈
在北京市内某医院工作的李丽，房子远在郊区的房山区绿城·百合公寓，她本人平时住在医院宿舍。
2016年中秋期间，轮休回家的李丽发现，由于楼上业主净水器爆裂漏水到她家，家里墙壁和家电全被浸泡，水甚至还漏到了李丽的楼下。还好李丽家楼下是毛坯房，损失不严重，房主没有追究。楼上业主承担了责任，赔偿了李丽的部分损失。
2019年7月30日，李丽回家后发现，几年前卧室房顶漏水处又出现大量漏水。她去找物业公司解决问题，但物业公司以“楼上住户地面没有积水”为由，坚称漏水为建筑楼顶渗水所致。
“漏水原因不明，风险至今依然存在。”李丽告诉法治周末记者，在这两次漏水前，其房屋东侧外墙一直有渗水现象。她多次跟物业反映，对方均以“房屋已过保修期”为由不予理睬，而现在外墙从最初的渗水发展到透水，越来越严重。
卧室再次渗水后，李丽拒交物业费，后来她去物业买自来水，均被物业公司拒绝，物业要其交纳物业费后方可买水。可李丽心有不甘：“渗水问题一直不解决，还好意思要物业费？”
经律师建议，李丽对应交纳的2019年物业费进行提存，并向物业出示存单和银行卡，要求先交纳2020年的物业费，暂缓交纳2019年的，直至漏水问题解决，但被物业公司拒绝。
2020年后，由于疫情原因李丽几乎没在家住过，但经常收到物业人员催交物业费的电话和短信。最后，物业公司委托律师来催交，还向李丽发来律师函。
收到律师函的李丽更加气愤。今年9月，她就房屋漏水和物业服务问题，向北京12345市民服务热线投诉。经过与物业多次沟通和住建部门回访，问题依然没有解决。
李丽只好再次拨打12345热线。12月7日，当地镇政府干部、人民调解委员会工作人员与新上任的绿城物业经理，到李丽家了解情况。“该由楼上住户赔偿的，由物业配合协调，该由物业赔偿的从维修基金里出。”镇政府干部要求物业寻找专业人员为李丽查明漏水、渗水原因，尽快排除危险，并重新对其损失进行责任认定。
该小区其他业主告诉记者，很多邻居家都有漏水问题。李丽家所在单元共18户，有3家漏水。物业经理透露说，截至今年7月，整个绿城·百合公寓因漏水等问题向住建部门申报住房维修基金的，就有286户。
楼栋漏水 申请维修基金并不容易
房屋漏水通常分为相邻关系导致的漏水，以及房屋质量问题引发的漏水或渗水，后者包括顶楼漏水、公共阳台漏水、外墙渗水等情况。
相邻关系导致漏水的民事关系，一般比较容易确定，双方调解或走诉讼程序即可。最让人挠头的，是房屋质量引发的漏水问题。
“房地产开发企业应对所售商品房承担保修责任。”湖南天地人律师事务所律师仲光明说，购房合同中应就保修范围、期限和保修责任等作出约定，保修期内漏水一般由开发商保修；保修期外，公共部位、公共设施应由物业公司负责维修，维修费从物业费或维修基金中支出，私有部位一般由业主负责。
通常来说，建筑区划内的道路、绿地、公用设施、其他公共场所，电梯、房屋主体外墙、占用业主共有道路或场地的车位等属于共有部位。
“保修期外的房屋毁损，物业公司仅对共有部分有维修义务，对业主专有部分则无维修义务，应由业主自行维修。”仲光明说，处理房屋漏水问题，要先找到漏水原因，确定维修义务主体。
然而，绿城物业经理称，根据住建部门规定，过保的房屋漏水，在申请维修基金时，必须要所在楼体漏水比例达到30%才能申请，且申请后要物业、业主委员会和居委会三方共同招标，一系列程序至少要一至两年才能完成。
漏水后维权应明确责任保存证据
业主发现漏水问题，通常第一时间会想到找物业追责。
然而，记者梳理裁判文书发现，仅在今年，北京很多业主因房屋质量、漏水等问题拒交物业费后，大都会败诉，即便二审提出反诉也无法得到法院支持。
“房屋漏水，不找物业找谁呢？”李丽对上述镇政府干部问道。
“房屋漏水不是拒交物业费的理由。”北京市盈科律师事务所律师陈微认为，房屋因质量问题漏水属于物权纠纷类型案件，业主应就漏水问题以修理、重做、更换纠纷为案由起诉物业公司；而业主不交纳物业费系合同纠纷，物业公司以合同纠纷案由起诉业主，由于物权纠纷与合同纠纷并非同一法律关系，二者间无法形成抗辩理由，所以业主们会屡屡败诉。
但李丽认为，自己已对漏水当年的物业费做了提存处理，“漏水危险还没有排除，让我交物业费实在憋屈！”上门调解的镇政府干部也对此表示理解和同情。
那么，遇到漏水问题，究竟该如何处理？
陈微建议说，房屋因质量问题漏水，首先应与物业公司协商，尽快维修，然后找相关调解组织调解，出具调解书，调解不成可到法院以物业修理、重做、更换纠纷为案由起诉，要求物业公司负责维修。
“若房屋质量问题不能直观判别或双方有异议，可找专业房屋检测公司鉴定，作为打官司的证据。”万时涛认为，首先要分清究竟由谁承担责任。若是其他业主装修、改管道造成的，需要找具体侵权人沟通解决，如果沟通无果，调解也无效，可向法院起诉。如果房屋共用、共有部分漏水且已过保修期，则会形成物业管理纠纷法律关系。若房屋已交存维修基金的，业主可申请房屋公共维修基金。
在记者采访中，多位律师都提到了保存证据的重要性。
北京新邦律师事务所律师赵海城认为，如果调解机制能有效解决问题，当然最好；如果不能解决，业主可以先确定责任人、保存证据，先垫付费用，再以诉讼方式解决争议。
“实践中很多人只是口头维权，既没有书面的情况说明，也未提供证据，给相关部门解决问题加大了难度。”仲光明建议，业主在投诉或维权时，一定要先做好初步的证据收集工作。
“业主要通过上述合法渠道维权，要找到人，进对门，不要走弯路。”陈微律师建议说。
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