来源 地产总裁参考
3月28日晚，刚刚，万科发布了2023年度报告，老潘先从基本面做个整体盘点，后期再做深度解读。
总体看，成绩单还不错。
一方面，经营的基本面可圈可点。
近5000亿的超级营收，超百亿净利润、长租公寓成功盈利、商业模式上更是有望成为唯一成功发行三类经营性REITs的房企（商业+长租+物流）……
年报显示，2023年万科实现营收近5000亿（4657.39亿），归母净利润121.63亿。而且在行业下行调整时，万科再次实现经营性现金流连续15年为正。
另一方面，财务的基本面还是相对安全。
2023年底，万科在手货币资金998亿，完全可覆盖一年到期有息负债；同时，剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点连续五年下降。
展望2024年，以及应对债务安全方面，也下了决心。
年报显示，为应对2024年债务风险，万科将采取3大针对性专项行动，比如通过大宗资产股权交易等实现交易回款不低于300亿，比如未来两年拟削减付息债务1000亿元，系统化解万科财务风险。
part 1
财务数据上看，万科是安全的
在手货币资金998亿，可覆盖一年到期有息负债
2023年，房地产很难！
销售层面，2023年全国百强房企销售金额下降17%，近两年累计下降51%，二手房平均价格已连续22个月环比下跌。
融资层面，2023年80家房企新增融资总额同比下降28%，仅为2020年融资额1/3；同时，房企全年发行债券金额同比下降31%，2023年债券到期规模为发行规模的2.3倍，发行规模远小于到期规模，这意味着房企资金持续净流出。
土地供给层面，2023年全国土地成交金额连续3年收缩，全国新开工面积9.54亿平方米，回到2007年的水平，近两年累计降幅52%。
销售融资开工等多重因素下行下，给企业经营带来异常艰巨的压力。在此情况下，万科克服重重挑战守住了财务安全的底线。
截至2023年底，万科已连续15年经营性现金流为正，在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债；剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点连续5年下降。
同时，在行业整体融资显著收缩之下，2023年万科在境内外合计新获取的融资897亿元，其中境内新增融资766亿元，新增融资的综合成本3.61%。
此外，万科紧跟国家房地产金融支持政策导向，2024年万科包括旗下印力集团在内合计已新增落地经营性物业贷款109亿元，实现资债结构持续优化。
part 3 5个航道发展，还不错
多元化业务被视为万科的第三次创业。
在2018年喊出“活下去”的同时，万科也提出将所有业务行为“收敛聚焦”。但在2023年来看，万科5个航道，整体发展的都不错。
航道1：开发方面：
2023年，万科开发业务销售金额3761亿元，稳居行业第二。
去化率表现也持续提升，全年新开盘项目首开当日去化率近67%，其中13个项目开盘去化率达80%。
航道2：万物云方面：2023年万物云实现营业收入334亿，格外耀眼。同比增10%。其中社区空间居住消费服务收入189亿元，同比增长13%。
航道3：长租公寓方面：万科长租公寓规模和效率保持行业第一，并在成本法会计计量方式下实现了整体盈利。
作为全国最大的集中式公寓提供商，万科泊寓租赁住房23万间，累计开业18万间，累计服务客户超过80万人，客户满意度95%，全年出租率达96%，超60%客户选择续租。
航道4：商业地产方面：2023年万科商业业务实现营收91.1亿元，同比增长4.6%，合计开业203个商业项目，万科管理运营的商业项目布局在一二线城市的占比超过90%。
航道5：物流地产方面：自2015年开启全国仓储网络布局至今，目前冷链仓储规模保持全国第一，2023年营收41.8亿元，同比增长17.2%，其中冷链收入同比增长33.9%。
part3 喜讯
有望成为唯一一家
突破三种经营性REITs的房企
2023年，公募REITs试点持续深入，为万科带来新的发展机遇，有望有效解决经营性业务资产过重、投资回收周期过长的难题。
正如万科董事会主席郁亮此前表示，REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，能够实现商业模式闭环，推动房企从开发商转变为不动产商。
万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。
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万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已进入询价阶段
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万纬物流REIT已于交易所正式发布
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长租公寓REIT目前也在积极申报中。
经营性业务的REITs突破，将助力万科打通经营性不动产“投、融、管、退”的商业模式闭环，实现资产和资金更高效、更良性地运转，保障经营性业务的可持续发展。
事实上，伴随REITs的扩容和发展，万科经营性业务上的能力优势将愈发显现，为其短期流动性和长期价值增长提供更丰富的来源。
part4 活下去的“三大行动”
2024年，万科确保“安全底线”！
2024年，如何活下去，万科年报透露，核心通过三方面操作：
行动1：保安全底线
一方面销售2024年必须跑赢大势，且保证经营性现金流为正；另一方面，通过大宗资产股权交易等实现交易回款不低于300亿，增厚公司安全垫。
行动2：降杠杆。未来两年拟削减付息债务1000亿元以上，主动推进融资模式的转型。
行动3：保交付，强化内生式发展。做好产品，好服务，通过能力竞争优势和高效管理支撑万科内生式发展。
整体而言，对于二级市场投资者而言。万科计划在2024年实现交易回款不低于300亿元，这将为投资者提供快速的现金流来源。同时，未来两年削减付息债务1000亿元以上的计划也将进一步降低公司的债务风险，提升投资者的信心。
part 4
月薪仅1万
从今天起，郁亮等高管自愿降薪
除了三大行动，确保万科尽可能活下去，万科高管层也表示：从今天起，集体自愿降薪。
其一、放弃年终奖：万科在职8位董事、监事、高级管理人员，自愿放弃2023年度奖金。
其二、月薪1万：自今天起万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、监事会主席谢冻，自愿领取月薪税前1万元。
对比之下，2022年伴随万科净利润腰斩，郁亮自愿放弃全部奖金（280万），以身作则率先“谢罪”。
2023年，郁亮工资从昔日千万年薪，骤降到只剩127万。
2024年，从今天起，郁亮每月1万元工资！
