如果说每个行业都有各自的生命周期和发展阶段，那么企业家的作用就是拼力找到自己的阿尔法！
近日，万科发布了2022年度报告，全年实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%，归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%。
2022年，全行业经历深度调整、销售去化低迷、信用风险频发，在已发布全年业绩预告及年报的房企中，业绩大幅下滑及亏损的占大多数。万科在市场下行、交付洪峰、施工时间受限等多重不利局面下，不仅逆势实现了营利双增，还持续优化了财务状况，2022年新增融资平均成本仅为约3.88%，创新低水平。
一直以来，万科坚持做正确的事，用安全的杠杆率，以合理利润率为出发点，精准布局有效需求市场，并持续以强有力的交付力和物业服务为业主做到全方位闭环服务。站在行业发展新阶段的转折点，管理层能直面现实的重重困难，在牢守财务安全底线的前提下，保持开发业务基本盘的稳健，展现了坚强的韧性，与此同时，多年来持续布局的经营服务业务开始逐渐发力，又展现了这家A股常青树企业持久的生命力。
直面存量新阶段：“开发、经营、服务并重”模式已成必然
对于房地产行业来说，2022年是极度困难的一年（克而瑞百强房企销售同比下降42%）、是承前启后的一年（全年各季度销售额逐渐边际企稳），也是深练内功的一年（房企纷纷优化组织架构、优化布局、缩减销管费用），更是压力测试的关键年份（部分出险房企出现延期交付，交付力成为核心竞争力之一），不仅考验各房企的抗压成色，同时也蕴含着通往下一发展阶段的“门票”。
目前，我国仍处于城镇化进程中，城镇化率仅为65.2%，按照中国城市规划设计研究院院长王凯此前预计，2035-2050年中国城镇化水平达到75%-80%之间。未来还有1.5-2亿左右人口进城，每年仍有上千万农村人口转移到城镇，包括新建和更新在内，我国地产行业仍是十万亿的体量。正如郁亮在业绩发布会上所言：新房需求“上有天花板，下有保底线”，房地产市场每年仍有12亿平米保底线规模。
但随着快速城镇化红利期的结束，我国房地产行业也将从过去高杠杆、高周转、高利润率模式逐渐回归到更强调精耕细作的制造业模式。正如香港地产发展轨迹所展现的，在存量时代，恒隆、新世界、新鸿基、九龙仓等均已迈入“自持+出售”双轮驱动的开发“终极模式”。内房企近些年也开始注重运营项目的开发甚至自持，前有万科、华润、龙湖，后有新城、旭辉等。
郁亮也表示，未来房企开发、经营、服务并重是必然选择，没有其他选择，对万科而言也会认清大势。万科将在牢守安全底线的前提下，继续坚持走开发、经营、服务并重的道路。万科在行业艰难的2022年投入力度还有所加大，投资性房地产+固定资产较2021年同比增16.42%。
不过自持物业却是把双刃剑，好处是可以增厚公司资产降低融资成本，可以带来一定的拿地成本优势。缺点就是自持物业前期投入大，赚的是小钱、长钱和辛苦钱，盈利回收周期长，资金压力大容易出现流动性风险，这也是为何前期习惯于赚快钱的房企并不重视布局这一领域的原因，同时也为万科、华润、龙湖等房企竖起了一道高高的竞争壁垒。
稳住开发基本盘：坚持做正确的事
从王石到郁亮，多年来万科的经营风格一直相对稳健，且“白银时代”、“活下去”、“黑铁时代”等论调也凸显了郁亮在企业经营中的居安思危。坚持做正确的事，令万科在2022年实现稳健业绩表现的同时，也守住了安全经营的底线，稳住了物业开发的基本盘。
万科全年确保了超过34万套新房的平稳交付，交付规模仅次于碧桂园，全年实现结算面积3401.4万平米，结算收入4444亿元，同比分别增长9.1%和10.5%。结转项目的平均开发业务的毛利率为20.4%，尽管有所下滑，在碧桂园毛利率仅7.64%，龙湖开发业务毛利率降低至17.9%的背景下，万科在行业主流房企中的毛利率情况仍处前列。CFO韩慧华在业绩发布会表示，从目前销售的情况看，相信2023年之后毛利率会有一定的回升。
实际上，万科之所以能在稳住毛利率的情况下实现稳健交付，其背后要归因于精准布局和综合拿地优势。
从精准布局来看，在全行业开发投资同比转负的情况下，万科全年新获取项目36个，拿地强度约为24.7%，相对稳健且主要在去年下半年地价便宜之际。万科在去年Q4拿地强度约39.9%，较Q1-3提升了20.2pct，且新增地块95.6%位于一二线城市，主要位于上海、深圳、东莞等经济动力强劲的城市，新开项目投资兑现度接近90%。
精准布局能相当程度保障土储的含金量。2022年，万科新增计提的存货跌价准备仅4.5亿元（2021年为31.2亿元），同比大幅下降，随着楼市的复苏，预计存货减值风险已大幅降低。
精准布局购买力充足的城市还有助于销售去化，2022年万科实现销售面积2630．万方，销售金额4169.7 亿元，稳居行业前三，下销售降幅好于克而瑞百强房企降幅。对于今年的销售，郁亮坦言，市场既没有“狂飙”也没有“倒春寒”，目前3月周均成交比2月高点回落了6%左右，但3月成交水平仍超过了2022年的绝大部分时间，预计全年处于逐渐复苏的过程中。
精准布局不仅是销售回款的基础，进而也决定着房企的财务状况。对于万科来说，拿地销售开发是“因”，财务是“果”，截至2022年底，万科负债结构进一步优化，长期负债占比提高至79.5%，净负债率43.7%，扣预资产负债率68.6%。持有货币资金1372.1亿元（其中预售监管资金463.9亿元），现金短债比2.1倍，经营活动现金流净额连续14年为正。
万科三道红线持续处于“绿档”，为少有的仍获全投资级评级房企：标普（BBB+）、穆迪（Baa1）、惠誉（BBB+）。存量融资综合成本4.06%，同比下降5个基点，其中2022年新增融资平均成本仅为约3.88%，创新低水平。
此外，万科2022年销管费用率合计4.5%，较2021年下降0.73个百分点。利润率、存货及销管及财务费用多方面优于行业的表现，万科全年实现归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%，是2022年极少实现利润增长的房企之一。
值得一提的是，截止2022年末，万科拥有已售未结算面积3361.6万平米，合同金额5300.3 亿元。管理层预计2023年计划新开工面积同比2022年实际开工+7%，今年业绩预期有保障。
手握下半场的入场券：最全不动产布局
万科稳住毛利率、实现稳健交付的另一大原因，即为其多元布局带来的综合拿地优势。
在万科2022年的营收中，经营服务业务全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1%，占营收比重进一步提升至10.17%。目前，万科经营服务业务处在增长轨道上，对集团贡献更多元的正向盈利和现金流。
相较于其他房企，万科目前拥有业内最全面的不动产赛道布局，包括以“印力”为代表的商业、以“泊寓”为代表的长租公寓、以“万物云”为代表的空间服务以及以“万纬物流”为代表的物流业务。已经初步建立了解决大型复杂项目和服务街区的专业能力，且仍有巩固和扩大先发优势的空间。
目前碧桂园主要以开发业务为主、龙湖布局在“开发+商业+物管”、新城布局在“开发+商业”、金茂布局在“开发+城市运营”、华夏幸福布局在“开发+产业新城”等，万科不仅在不动产运营领域布局领域更广，而且起步也要更早，而细分业务均已处于行业头部。2022年，以可观的增速再上新台阶：
（1）万物云于2022年分拆上市，全年实现营收303.2亿元，同比增长26.1%。社区、商企和城市空间服务三大领域均实现超20%增长。同时蝶城战略初见成效，蝶城数量增至584个，完成38个试点蝶城的供应链改造，预计可提升项目毛利率超4个百分点。
（2）万科物流业务自2015年开启全国仓储网络布局至今，目前综合实力位列行业第一梯队，冷链仓储规模全国第一。物流业务全年实现营收35.6亿元，同比增长17.9%，其中冷链业务实现46.7%的增长。
（3）万科旗下长租品牌泊寓，业务在规模和效率上保持行业第一。全年实现营收32.4亿元，同比增长12.1%，运营管理租赁住房21.5万间，新获取房间1.77万间。年终出租率达95.6%，前台GOP利润率87.5%，收缴率为98.8%，客户续租率达60%。
此外，万科泊寓将在2023年以轻资产方式获得20000间长租公寓，进一步打开空间。万科集团总裁祝九胜指出，2023年长租公寓一定要走向盈利。
（4）万科商业全年实现营收87.2亿元，同比逆势增长14.3%。这主要得益于商业部门的逆势开拓，在全年成功新开25个商业项目后，万科累计开业商业项目达到242个，为国内房企最多。截至2022年底，印力管理的商业项目整体出租率达93.2%，印力也逐步承接地产区域BG商业项目的委托管理，提升整体商业资产运营质量。
此外，万科还在酒店、旅游、教育、食品等领域亦有布局，在产业促进城市发展的逻辑下，万科的多元业务协同发展大大助益了其综合开发实力。
而随着地产行业逐渐进入下半场，随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，市场对经营性不动产的认知已逐步改变，经营服务业务创造稳定现金流的优势开始显现。
随着物流、商业、保租房REITs和不动产私募投资基及长期租赁住房贷款金的开展，经营性不动产实现“投融建管退”闭环，经营服务业务的发展也将进一步提速。如今年1月，建信住房租赁基金拟与万科合作设立100亿元子基金，3月，消费基础设施REITs破冰，都将助力公司存量盘活，打开估值空间。
