来源：雪山财金
今年来，华夏幸福、蓝光、富力等数十个房地产企业接连倒下，房地产行业似乎迎来“爆雷”时代。
而恒大事件无疑是一记重拳，让整个市场对房地产的信心跌至谷底。
行业惊雷滚滚，”多米诺骨牌效应”下，谁将是下一个倒下的房企？
9月27日，佳兆业深圳嘉里中心办公区聚集大量P2P的投资者，原因是产品爆雷，瞬间引起很多人关注。
此后佳兆业第一时间发布声明：“聚集者系小康资本p2p的投资者，因该产品已经暴雷，投资者未能如期收回投资本息，该情况与我司无关。”
虽然是虚惊一场，但佳兆业不免也受到了外界的加强关注。果然，国庆节后，佳兆业迎来股债双杀的至暗时刻，此外，《雪山财金》通过收集资料发现，佳兆业或通过关联公司锦恒财富有涉嫌非法融资的嫌疑。
下一个恒大，会是它吗？
佳兆业集团创始人 郭英成
股债双杀，佳兆业迎来至暗时刻
前不久，根据乐居财经的统计，今年年内即将有18家房企、19只美元债到期。这18家房企整体的美元债发债规模累计46.75亿美元，未偿余额41.19亿美元。
其中，单笔到期债务余额最高的是佳兆业，还有4亿美元，到期时间是12月7日。除此以外，佳兆业还有8亿美元的美元债将于2022年到期，还不包括明年约11亿美元的利息款。
如果这个时候佳兆业还没有确定的偿还信息，或许距离爆雷仅有一步之遥了。
为了提振市场信心，10月14日，佳兆业集团发布公告称将根据市场行情，选择合适的时间点，提前回购部分2021年12月7日到期的优先票据。
之所以如此积极地向投资者证明自身偿还债务的能力，或许与6年前挥之不去的记忆相关。
2015年1月8日，佳兆业因无法按时支付一笔2020年到期债券的2600万美元（约合1.61亿元人民币）利息，成为首家美元债券违约的中国房地产企业。
同年4月，佳兆业发布公告称，公司两笔分别为2017年到期的2.5亿美元、利息率12.875%的优先票据和2018年到期的5.5亿美元、利息率8.875%的优先票据，在票息应付日期后的30日宽限期内，仍未完成利息支付，最终违约。
当时的佳兆业最严重时公司账面可用资金仅剩6亿元，而一年内到期的贷款高达300亿元，一度濒临破产。
后来随着佳兆业16.68亿元引入生命人寿成为二大股东后完成重组，并在华利安、盛德律师事务所的帮助下与境外债权人的重整会议中获得支持，地产项目重新开放销售，并最终复牌，逐渐回到日常经营的轨道中。
而今年以来，根据wind数据显示，从今年初至8月中旬，已经有超过38只涉房债券违约，牵涉债券发行规模达587.2亿元。
今时不同往日，在整个市场都困陷于债务危机中时，还会有人再次伸出援手将佳兆业从泥沼中拉出来吗？
根据当前情况而言，佳兆业想要熬过这个冬天，不容易。
截至10月26日，佳兆业的美元债遭遇持有人华人置业的“割肉式斩仓”，连续三次抛售佳兆业美元债，累计亏损本金及利息近8亿元，更是助推了市场恐慌情绪。
就在华人置业突然抛售佳兆业公司债的当天，佳兆业股价蒸发11.45%。给佳兆业来了一记股债双杀。
此外，佳兆业还遭遇了评级机构的“跳降式”下调。
10月28日，标普将佳兆业长期发行人信贷评级由B调低两个档次至CCC+级，评级展望为负面；惠誉也将佳兆业集团评级下调两个档次，从B下调至CCC+。
目前，佳兆业股价在香港一度下跌16%至上市新低。
佳兆业或已走到最危险的时候。
隐秘造血的佳兆业，第二个恒大？
在恒大事件中，一个关键词就是“恒大理财”，随着恒大爆雷，该平台用户（多为公司员工及恒大业主）的投资本息也成为遥遥无期的数字。
其实，在“三条红线”下，房企想要造血，通过理财平台融资的不止恒大一家公司。
根据网易清流工作室独家获得的资料显示，佳兆业集团向外兜售多只理财产品，底层资产是旗下项目售楼尾款。
仅8月20至25日五天时间，推出的产品计划募集规模就超过8亿元。
而值得关注的是，佳兆业集团对外兜售的某些理财方案中，主要的销售渠道，是一家名为“锦恒财富”的公司，融资方、担保人、托管人及销售方，都疑似与佳兆业关联。而购买这些理财产品的客户，部分则是佳兆业业主。
以下是网易清流工作室的报道原文：
一位销售顾问告诉清流工作室，恒财富原名是佳兆业财富，于去年改名。锦恒财富的公众号名称记录也显示，该公众号2019年名为“佳兆业财富管理集团”，2020年更改为“锦恒财富”并沿用至今。
这个公众号的账号主体认证为“深圳深信资产管理有限公司”（下称“深信资管”），该公司多位历史法定代表人均是佳兆业的员工，且其目前填报的企业邮箱以佳兆业官网kaisagroup.com为后缀，企业电话与多家佳兆业公司重合。
工商资料显示，目前万兵持有深信资管30%股权。锦恒财富的官网则显示，公司目前的主席是万兵，其负责公司战略规划、风险管控等核心工作。而万兵曾任佳兆业集团的执行副总裁。
不过，锦恒财富似乎有意切割与佳兆业的关系。
在官方简介中，锦恒财富对自身的定位是“佳兆业集团的战略合作伙伴”，在万兵的简介中，只称他“曾于大型香港上市公司任职”，并未提及佳兆业集团。当清流工作室问及锦恒财富和佳兆业关系时，上述销售顾问也未正面回答，只表示锦恒财富是类似“中介”的角色，主要工作是撮合投资人和融资方。
通过锦恒财富，佳兆业长期向投资人销售理财产品，其中很大一部分投资者可能是佳兆业业主。
上述锦恒财富的销售告诉清流工作室，销售人员会以社区财富中心的形式入驻佳兆业的小区，为业主提供服务。另一位销售表示，锦恒财富销售的产品，均是全国同步发售。
根据证监会2020年底发布的《关于加强私募投资基金监管的若干规定》，私募基金管理人及其从业人员从事私募基金业务，不得存在以套取私募基金财产为目的，使用私募基金财产直接或者间接投资于私募基金管理人、控股股东、实际控制人及其实际控制的企业或项目等自融行为。
隆安律师事务所高级合伙人张军律师认为，公司通过关联公司发布理财产品，且该产品的融资方、受托方、底层项目及担保人均是该公司的关联公司，这种情况属于典型的自融行为。
根据相关法律法规和金融监管的要求，未经国家有关主管部门批准，非金融机构进行的自融行为涉嫌非法经营，同时也很有可能触犯刑法规定的集资诈骗罪、非法吸收存款罪等。
佳兆业这个造血的路子，显然走歪了。
总结：
2017年以来，围绕房地产市场的调控政策整体上就开始呈现收紧趋势。随着去年“三条红线”的出台，更是进一步限制了开发商的融资行为。开发商绞尽脑汁探索新的融资渠道，其中美元债是一个，其次便是刚刚提到的的“恒大理财”、“锦恒财富”等房企自融手段。
正如上文所述，今年以来，多家房地产企业美元债到期，在“爆雷潮”以及恒大事件的多米诺骨牌效应下，中资美元债违约事件不断，信用风险事件持续发酵。
在此背景下，佳兆业融资更是难上加难。伴随华人置业的抛售、信用评级的下调，佳兆业能不能如期偿还4亿美元债？
如果不能，那佳兆业或许就离下一个恒大不远了。
而锦恒财富的用户，或许也难逃恒大理财用户的下场。
