建发国际“0元”关联交易，牵出21亿债务
来源：地产K线
原创 杨宏彬
“建发国际作为母公司重要的上市平台，母公司对其提供较大的财务资源支持。” 建发国际行政总裁林伟国曾坦言。而这一次，母公司换了一种方式向建发国际提供支持。
5月7日，建发国际集团（HK：01908）发布公告称，将向建发房产0元收购株洲悦发100%股权。
根据公告，建发国际拟通过益悦及厦门兆翊蓉完成此次收购，两家公司均为其全资附属公司。交易完成后，益悦及厦门兆翊蓉将分别持有株洲悦发95%和5%股权。
此次交易的卖方建发房产正是建发国际的母公司，持有公司64.34%的股权，而建发房产则由上市公司建发股份（SH：600153）控股，持股比例54.65%。据了解，建发房产、建发国际均在建发股份合并报表范围。
此次被“0元”交易的株洲悦发成立于2020年11月12日，注册资金5000万元。收购完成后，株洲悦发将成为建发国际全资子公司，并入公司财务报表。
事实上，这笔“0元购”并非没有代价，建发国际要负责偿还一笔21.14亿元的贷款，即建发房产垫付予株洲悦发的股东贷款，包括本金及利息。
这样一来，建发房产既回笼了21.14亿元资金，也将旗下项目注入建发国际。而即将开启预售的项目，将直接为建发国际带来现金流，也为未来业绩增长提供助力。
资产注入
据了解，株洲悦发的主要资产是两幅株洲地块。2020年11月18日，株洲悦发以24.5亿元的价格摘得湖南株洲天元区两幅地块，总面积约31.88万平方米，土地用途为住宅、商业及服务用地。
从株洲悦发的成立时间来看，公司设立的主要目的或是为该地产项目。而在本次交易完成后，该项目将属于建发国际。
截至2021年5月7日，株洲悦发已支付土地价款19.47亿元，剩余的5.03亿元土地款也大概率将由建发国际支付。
根据公告，建发国际所获得的株洲项目将分为四期住宅及二期商业发展。住宅一期建筑工程已开展，住宅二期至四期，商业一期至二期建筑工程暂未开展。
据悉，该项目中的住宅一期预计将于今年6月前开启预售，住宅二期及商业一期则将在明年预售。其余的住宅及商业最晚在2024年1月前开启预售。
交易完后，上述所有的收益都将进入建发国际的报表。
资金支持
正如林伟国所说言，建发房产为建发国际提供了较大的财务支持。有了强大的靠山，建发国际近期以来的拿地都非常“豪横”。
建发国际2020年年报显示，公司年内新投资参与房地产开发土地52宗，新增获取项目的可售总建筑面积约822万平方米、可售货值约人民币1433亿元。而在这些斩获的土地中，不乏高价地。
2020年4月，其以46.82亿元竞得四川成都锦江区131亩地块，刷新成都楼面价记录，溢价率26.92%；2020年7月，建发经过207轮竞价，以12.01亿元拿下安徽蚌埠蚌挂（2020）23号地块，溢价率56.87%，打破当地居住用地总价记录。
难得的是，在大举拿地的情况下，2020年建发国际依然能位列“绿档”房企。年报显示，2020年公司净负债率达73.8%，剔除预收款后的资产负债率为68.2%，现金短债比4.86倍。
这同样与公司股东的帮助有关。2020年12月，建发国际与大股东建发房产订立可续期借款合同，获得95亿元永续债贷款金额，使得归属母公司股东权益同比增长144%，借此优化了“红线“指标。
凭借着绿档的底气，进入2021年，建发国际频频出手。
今年2月，其以64.52亿元竞得普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块，溢价率36.15%。4月，建发国际以20.18亿元+竞配建面积3600平方米摘得南沙一宗地块，刷新当地地价纪录。
