一勺言
董小姐最近在做产业地产的小研究。第一个闯入视线的是金地：董小姐|金地全面动员一件大事。
今天，来聊聊很久没写的新城控股。
董小姐独家了解到，不久前，新城控股在住宅开发事业部总部成立了产城发展中心。与此同时，区域层面与城市公司层面的产城发展部也在酝酿筹备中。
原新城控股成都总经理宋立攀被调回集团，担任新城总部产城发展中心负责人。
他的直接手下目前人员不多，只在住宅开发、商业开发事业部各自调了几位过去。
但是，军令紧急。
目前，新城控股对产城中心下的任务是，今年以内至少要有一个产业地产项目落地，然后复盘，对标，推广。
‘核心目标是，不管任何方式，先落地一个项目。’
内部确立的打法是，未来主要依靠合作方、产业方的资源勾地，有点类似‘借别人的船出海’。
所谓‘借别人的船出海’，就是搭上大的产业IP，比如引入机器人等智能制造，教育产业等等，与这类产业IP达成合作后，去增加拿产业用地的竞争力。
这还只是新城控股计划中的产业拿地1.0阶段。如果顺利，未来不排除进入2.0阶段——对一些高科技企业做股权投资。
当然，这些玩法，即使在产业地产圈，也不是新玩法。
现在，总部的宋立攀及其团队主要精力在各处飞差，筛选地方投资拓展的产城项目，开拓资源，确立产业战略发展方向及标准，区域层面偏重执行。
小老板对总部产业小分队的要求是，亲力亲为，躬身入局。
新成立的产城发展中心目前由总部投资中心兼管，但是，未来，它独立出去，和总部投资中心平行的可能性会比较大，二者将是相互配合的关系。
顶着商业地产标签的新城控股，正在向一批产业地产人才招手。这是一个新的赛道，新城是一个晚到的玩家，机会还有多大呢？
产城发展中心负责人宋立攀是公务员出身，内部人称其做事‘鸡血满满’，富有激情和干劲。
未来，地方的产城发展部，在招人上会有一定的倾向性。
一位朋友告诉董小姐，会需要产业运营专业人才，重点是，有关系、资源和人脉，了解政府产业需求。‘前公务员当然会比较对口。’
环顾四周，董小姐忽然发现，一夜之间，很多房企都在产业地产这条路上醒了过来，刚睁开眼就要赤足狂奔。
便于拿地才是基本内涵。
地方热衷发展产业，产业被视为千秋万代的事，意味着持续的税收与就业，而产业用地的地价足够便宜，仅这两条，已经吸引了很多在招拍挂上迟迟不得进展的开发商们。
‘公开拿地的利润不高了，收并购的项目也不多了。大家都开始往产业地产发力了。’一位地产朋友说。
一位产业地产高管告诉董小姐，一些开发商会直接从产业地产同行挖人，把对方的产业研究PPT原封不动地拿过去，争取产业地产项目。
‘好像所有人就只在乎，有没有那个产业研究的小册子，但是能不能兑现却是另一回事。’
在这个大气候下，如今，新城控股杀入产业地产的逻辑，会是什么？
数位新城控股的朋友说，新城控股正在酝酿往一二线城市回归。
在‘三道红线’之下，他们对过去两年下沉三四线城市的路线进行了反思，看到了天花板的限制。新的战略方向是慢慢调整，也要重视一二线。
但是，依靠吾悦广场拿地的吸引力正在迅速下降。它曾经是地产上半场的法宝，但瓶颈期来了，更无法扮演一二线城市的砝码。
董小姐了解到，早在成立产城中心之前，今年7月，新城控股还成立了城市更新事业部，主要在广东和云贵等区域试点，做旧改。
旧改当道的市场，开发周期太长，资金占压大，但是，量价安全的边际比较高。
小老板王晓松上台后，和前老板王振华的思路，越来越看到有许多不同。
一位朋友告诉董小姐，过去，王振华习惯了推广在华东的高周转打法，对跨周期的投资，不太适应，比较抗拒。
但是现在，王晓松开始提倡跨周期投资。内部人说，他把城市更新看成了一场风险投资。
内部设想是，一个项目，先砸一两千万占一个坑，但是，这一两千万可能要沉淀3—5年，算下来最初投的钱并不多，再通过城市更新的团队去孵化它。
成立城市更新事业部，和如今成立产城中心一样，都是同一个信号——新城控股正在做土地储备的结构布局调整。
去年，新城控股销售额2700多亿，住宅大概占比2/3，商业占比1/3。住宅是贡献流量，但它利润不高，商业是贡献规模，利润过得去。
成立产城中心，也是丰富多元化拿地的一种途径。
究竟，效果如何，还有待观察。
新城只是本文的前菜，主菜是，我们该如何看如今的产业风口？
董小姐写几句提醒，送给此时此刻，正在把战略坦克开向产业地产的开发商朋友们：
1、地产走到现在，不管做什么业务，核心都是周转速度要慢下来，要学会骑慢车。
三道红线之后，全行业的ROE都可能要整体往下走。
很多公司低估了一件事，产业的周转速度不一样，做产业，是不可控因素全面叠加。
住宅地产和商业地产，如果用一句话总结，就是‘红线内地产’。也就是说，红线内的土地规划，只要不违法，红线内都可以走商业化逻辑，政府干预并不多。
但是，产业地产不是这样。
产业用地的设计、规划、业态，都会受到监管。你找什么企业来，税收多少，就业如何，环评能否通过，是否符合本地产业规划等等，周期很长，都会受到持续监管，会受到持续的干预与指导。
因此，如果抱着想要忽悠拿地，拿下就行的心态，务必三思。
2、很多开发商潜意识认为，我拿了地，把住宅卖了，产业没做好，大不了不做了。其实，这样伤害政府信用分的行为，挺危险的。
举个例子，绿地之前在华南某城市，声称要做文化创意产业园，但拿了地后未能兑现，楼是盖了，产业企业却不成气候。
结果，这个项目的住宅竣工备案证书，很长时间都拿不到手。
聪明反被聪明误。
3、地产行业从来不缺心态浮躁，急于求成的故事。
做产业的真正逻辑，是要有产业的运营力。拿下第一块地之后，怎么做好产业运营是关键，也决定了一家公司的产业故事究竟能讲多久，有多少市长或县长粉丝。
4、做产业地产，成功很难，非一日之功。需要定下心来做，耐得住寂寞。想要快，就难免一地鸡毛。
很多地方要发展互联网、金融、机器人、生物医药等产业，然而，可能他们并没有想到，这些产业的崛起，对应的是资源、人才、市场、技术、资金，缺一不可，条件很多。
如果只看重土地，又是另一个逻辑——看起来产业地产是能勾到便宜的土地，但是为了产业的落地，开发商需要找合作方，或者配置专门的服务团队，需要耗费大量的管理费用。
这是一个需要严密计算成本收益的游戏。
最近，看了好多公司，感觉大部分地产公司的战略越来越相似了。
接下来，可能会看到一批曾经高周转为主的公司慢慢变慢，慢慢走进常态里。
在这个冷暖自知的行业中，祝大家顺利，且行且珍惜。
董小姐的产业地产观察系列还在继续，下一篇会带来另一个刚开始进军产业地产的老牌开发商。
