禹州地产“冲刺千亿”疑云：前两月销售额仅46亿 毛利率连降4年
来源： 时间财经
原创 武竹一
能否圆梦？
图源：禹洲集团官网
近年来，销售额拼千亿、万亿逐渐成为戴在大部分房企头上的“紧箍咒”，禹洲地产股份有限公司（下称“禹洲地产”）也不例外。
在近日举行的2019年度业绩会上，禹洲地产创始人及董事局主席林龙安再度提到千亿目标，他肯定“2020年将完成千亿规模”。早在2017年，林龙安就给禹洲地产提出三年破千亿的目标，即2020年达到千亿销售规模。在此后的许多场合，林龙安都重申了这一目标，包括他在2020年的新年致辞中，也提到2020年是禹洲决胜千亿的一年。
据公告显示，2019年禹洲地产合约销售金额约为751.15亿元，此前的2016年到2018年，其销售规模分别为232亿元、403亿元和560.29亿元，相比2018年的“未及预期”，2019年，禹洲地产在增加了2倍拿地支出后，取得了合约销售面积超额完成12%的成绩。
根据财报，禹洲地产2019年实现销售收入为232.41亿元，同比减少4.38%；归属股东净利润36.05亿元，同比增长2.88%。不过，营收下滑的同时净利增长，主要是来源于出售附属公司。
在禹洲地产2019年的收入构成中，物业销售收入约为224.70亿元，约占总收入96.68%，物业销售收入较去年同期下降4.89%，至2019年的224.70亿元。此外，其酒店经营收入也同比有所下降。
相比之下，禹州地产出售附属公司、收购附属公司等其他收入收益净额则大幅增加，2019年禹洲地产其他收入及收益由2018年的4.97亿元增加至2019年的21.68亿元。其中，出售附属公司获得收益约14亿元。
财报显示，2016年-2019年，禹洲地产销售规模分别为232亿元、403亿元、560.29亿元、751.15亿元，处于非常稳定且较快速增长态势。但2016年至今，禹洲地产的毛利率则分别为36.27%、35.4%、30.72%、26.21%，已连续4年下滑，尤其2019年，禹洲地产毛利约为60.92亿元，相比2018年减少约18.42%。
对此，林龙安称，“2019年全行业毛利率已降至25%左右，对禹洲地产来讲，未来土地价格还会有上升可能，由于一、二线城市的限购、限价非常厉害，几乎没有上涨空间，所以在拿地的时候，一定要以现有的价格倒算我们的盈利空间。”他还强调，未来希望能保持 25%-30%的毛利率，在2019年26%基础上，其下降空间已经不大。
知名地产分析师严跃进对时间财经表示，受行业限购、限价政策调整的影响，全行业的毛利率这两年都在下滑，“但下滑不代表下跌。后续对于毛利率的数据平衡，企业要适当做好对市场周期的判断，因为未来房地产市场仍受到多项因素波及，这个时候千万不能放松营销的节奏。”
时间财经针对上述问题，多次联系禹洲集团和禹洲地产等，截止发稿，均未获回复。
图源：禹洲集团官网
冲刺千亿
1994年，毕业于会计系的林龙安在厦门创立禹洲地产。官网显示，禹洲地产为中国房地产40强，业务范围包括住宅、商业、酒店、物业、金融五大板块，2009年11月在香港联交所成功上市。而带领禹洲地产从无到有的林龙安与妻子郭英兰，以110亿元人民币财富名列2020胡润全球房地产富豪榜第182位。截止4月3日收盘，禹洲地产最新市值159亿港元。
不过，在禹洲地产上市的2009年，销售金额仅为39亿元。2013年，禹洲地产规模首进百亿俱乐部。随后的2014年，禹洲地产进军南京，由此长三角的布局逐渐成型。2016年，其总部从厦门搬迁至上海。到目前，禹洲地产2019年在长三角区域实现合约销售总额约为487.73亿元，约占合约销售总额的64.93%，苏州、合肥、南京、上海及杭州为长三角地区的销售“主力”城市。
据历年财报，在2014年至2019年，禹洲地产合约销售金额分别为120.13亿元、140.18亿元、232.57亿元、403.60亿元、560.29亿元、751.15亿元快速扩大，但从增长率来看，2015年-2019年，禹洲地产合约销售金增长率分别为16.69%、65.91%、73.54%、38.82%、34.06%，在2016年和2017年的高速增长后，其合约销售规模增长正在减缓。与此同时，禹洲地产2019年销售及营销成本为6.59亿，比2018年同期上涨43.65%。
在2016年、2017年连续两年增长率超50%之下，2017年上调销售目标为400亿元后，也正式提出“3年冲千亿”的目标。为此，2018年初，禹洲地产遍斥资38亿元拿下了沿海家园的7个子公司100%股权，新增项目总建筑面积约548万平方米，也新进入北京、佛山、沈阳三个城市。彼时，据媒体报道，林龙安曾将目标定位为600亿，2019年800亿元，2020则为1200亿元，这个目标比1000亿再有提高。
图源：禹洲集团官网
不过，2018年，禹洲地产冲击600亿销售额目标失败。数据显示，2018年禹洲地产实现合约销售额560亿元，同比增长39%，目标完成率93%。随后，禹洲地产在2019年明显加快拿地的脚步。2019年，禹洲地产通过公开招拍挂以及收并购的方式斩获35幅地块，权益土地储备地价合共约244.4亿元，权益归属总建筑面积265.69万平方米，平均楼面价为10023元/平方米。对比2018年80.52亿元的权益地价，2019年在拿地支出增长了2倍。
尤其是2019年上半年，据观点地产网此前报道，2019年上半年便以141.3亿权益地价获得14宗地块，拿地金额远超2018年全年。其中，2019上半年，禹洲获取的大部分土地均为溢价成交，14宗地块中溢价率超过30%的逾6宗。
截止到 2019 年底，禹洲地产总土地已超过2012 万平方米，总土储货值超3611 亿元，其中有 1004 亿元货值为 2019 年获取。时间线拉长来看，禹洲地产2014-2018年的新增土地储备分别为100.61万方、102.41万方、264.77万方、379.35万方和540万平方米，其中，2016年内新增超过2014年和2015年两年新增土地面积的总和，随后逐年增长明显。
对此，严跃进也表示：“销售数据与积极拿地有一定关系，销售额与土地高周转周期为6个月，一般土地总价上升，积极拿地扩大规模，销售数据都会有所体现。不过，营销成本越多越容易促进规模的增长，但行政开支等的加大，则会削减其盈利空间，这是需要注意的。”
流动负债700亿
随之而来是上升的负债率，禹洲地产净资本负债率从2017年的57.7%升到2019上半年的72.7%。不过，禹洲地产新上任的首席财务官邱于赓此前表示，“去年上半年的负债确实有些高，但自下半年来公司拿地已经没有那么激进了”。2019年年末，禹洲地产流动负债总额增长8%至699.12亿元，净资产负债比则为65.64%。
值得注意的是，近年来，禹洲地产对债券融资依赖度越来越高。Wind数据显示，2016年-2018年，禹洲地产债券融资占比分别为21.35%、47%和49.37%，其中加上2020年1月7日发行的美元债，禹洲地产当前未结清的美元债规模达56.45亿美元。
2020年1月7日，禹洲地产公告称将发行于2026年到期的本金为6.45亿美元、利率为7.375%的优先票据。而在2019年，禹洲地产曾发布关于美元债的公告20余条，其中主要包括建议发行优先票据、发行优先票据以及优先票据的收购要约等，全年发行美元债7次，规模31亿元，所发行美元债加权融资成本为7.95%。截止2019年末，禹洲地产银行及其他贷款、公司债券以及优先票据余额合共为556.69亿元。
在此次2019年业绩报告中，禹洲地产提到，公司一直积极探索多元稳定的融资渠道，2019年公司通过积极的债务管理和置换，将利率较高的美元债进行了置换，进一步降低了融资成本。但2019年其整体加权平均融资成本为7.12%，虽比2018年同期7.23%有所下降，而2017年该数值为6.02%。在此背景下，由于杠杆提升，申万宏源于2019年7月将禹洲地产评级下调至中性。彼时，申万宏源表示，禹洲地产外债占比则从30%升至45%，申万宏源还在研报中提到了禹洲地产“激进的扩张目标”。
近两年，在追逐千亿规模的路上，禹洲地产频繁的人事变动也引入关注。包括此前在16个月换掉3个财务总监邱于賡回归，2019年在禹洲地产担任执行总裁近5年的蔡明辉离职，以及2020年年初，原奥山控股副总裁张岩到任禹洲副总裁，以及禹洲商业地产总经理冯小川离职等。
蔡明辉2014年加入禹洲地产，随后，这家闽系房企加快全国化布局和规模扩张，年合约销售金额从2014年的120亿元增长至2018年的560亿元。不过禹洲地产2018年离既定目标差了40亿。
如今，打造千亿房企的任务落到了出身“万科系”的执行总裁许珂的身上。不过，据观点地产网，在疫情影响下，2020年前两个月，禹洲地产累计实现销售金额为46.45亿元，同比减少21%，一季度全口径将在100亿左右。也就是说，禹洲地产要在剩下三个季度消化900亿的销售目标。
