原标题：中新苏州工业园区，一个被误传的城投和房地产开发的上市案例
来源：放牛塘
技术支持：放牛塘企业上市研究院
2019年11月29日，中新苏州工业园区开发集团股份有限公司这家于2008年开始申报上市、2016年通过发审委审核的公司，终于获得了发行批文。
金融界一片沸腾，认为工业园区运营商和城投公司的上市春天来了，由于中新集团主营业务中包括房地产开发业务，所以地产界也沸腾了，认为房地产开发企业IPO开闸了。
中新集团不负众望，获得了发行批文后，一个月不到，就于2019年12月20日在上交所主板挂牌上市，上市首日收盘市值达208.65亿元。
为什么很多人会把工业园区运营商和城投公司扯上关系呢？
这确实是现实情况，绝大部分工业园区都是采用“园区管委会+城投公司”的模式，园区管委会是行政机构，城投公司是开发主体。
中新苏州工业园区，却是个例外，中新集团是一家被误传为城投的开发公司。
它从成立起，就不是城投公司。
上世纪90年代，我国还处于改革开放初期，许多经验需要探索，包括工业园区建设经验。
而此时的新加坡，在自己的弹丸之地上，实现了国家经济突飞猛进地发展，其中一个关键因素就是先进的工业园区管理经验。
1994年，中国和新加坡两国政府在北京签署了《中华人民共和国政府和新加坡共和国政府关于合作开发建设苏州工业园区的协议》，成立了中新联合协调理事会。
同日，苏州市政府与新方财团代表中新两国政府签署了《苏州工业园区商务总协议》，中新两国签署的文件成为组建中新集团的基础。
这足可看出中新苏州工业园区是含着金钥匙出身的，地位之高贵，不是一般的工业园区能比的。
中新集团在招股说明书中详细介绍了自己的出身背景。
（摘自中新集团招股说明书）
中新苏州工业园区的运营主体中新集团，其股权结构，最开始是由新方占65%、中方占35%。
（摘自中新集团招股说明书）
2001年，根据中新双方工作小组签署的《关于苏州工业园区发展有关事宜的谅解备忘录》，将中新双方的持股比例进行了互换，新方财团将其持有的中新集团30%的股权以8，959，898美元的价格转让给中方财团。
（摘自中新集团招股说明书）
2005年，中新集团进行了增资扩股，引入了三名股东。
（摘自中新集团招股说明书）
这一股权结构直到2019年12月上市发行新股前，一直未变，保持了14年。
苏州工业园区股份有限公司是中新集团的控股股东，持股52%。
新加坡-苏州园区开发集团是第二大股东，持股28%。
港华投资有限公司是第三大股东，持股10%，港华投资有限公司是一家港资企业，隶属于香港恒基集团。
苏州新区高新技术产业股份有限公司持股5%，这是一家A股上市公司，股票简称苏州高新。
新工集团私人有限公司持股5%，这家公司的实际控制人是中国建筑设计研究院。
所以从股权结构看，控股股东对中新集团的持股就只有52%。
中新集团的6名非独立董事中，中国国籍3名、新加坡国籍2名、中国香港籍1名，可见第二和第三大股东在中新集团中有一定话语权，至少是监督经营权。
放牛塘企业上市研究院认为，中新集团绝不可能按照城投模式进行管理，不然外资方一定不会同意。
我们再来看下控股股东的情况。
从1996年起，控股股东苏州工业园区股份有限公司自身也是一家股份公司，股东多达11名，股权较为分散。
苏州工业园区股份有限公司1996年4月19日的股权结构
（摘自中新集团招股说明书）
截至2019年12月中新集团上市时，控股股东苏州工业园区股份有限公司还是一家股份公司，股权变得更加分散，股东达14名。
（摘自中新集团招股说明书）
控股股东苏州工业园区股份有限公司的第一大股东苏州工业园区国有资产控股发展有限公司，由苏州工业园区管委会100%出资，被中新集团界定为实际控制人。
我们来捋一下，控股股东持有中新集团52%的股份，实际控制人又持有控股股东28.31%的股份，从财产权角度，代表园区政府的实际控制人只持有上市公司中新集团14.72%的股份。
由此可见，无论是中新集团本身，还是其控股股东，都是采用市场化运营的企业，而且，不是为了上市才改变的，最开始就是这样。
放牛塘企业上市研究院认为，中新集团至始至终都不是所谓的城投公司。
中新集团成功上市，只能说明以园区经营为主营业务的企业可以上市，对城投公司上市并无任何借鉴意义。
中新集团的完全市场化运营模式，符合“独立性”这一上市最重要条件。
而城投企业的上市之路，独立性是最大硬伤。
独立性有五个方面，资产、业务、机构、人员、财务，城投企业在这几个方面都很难真正实现独立运作，特别是财务，如果实现资金独立了，作为出资人的地方政府能愿意吗？
所以城投公司能否上市，最大问题不是这个行业能不能上市的问题，而是愿不愿意作出牺牲满足独立性要求的问题。
中新苏州工业园区愿意，且二十多年前就愿意，所以取得了巨大的成功，并满足了上市条件。
对城投企业来说，如果又想上市，又不愿进行完全市场化运作，这是实现不了的。
中新集团的成功上市，是否意味着房地产开发企业IPO开闸呢？
我们来看中新集团的收入结构，2016-2018年，房地产开发与经营的收入占比分别为72.12%、53.17%和40.07%，呈大幅下降趋势，但2019年1-6月，占比又上升到了75.80%，比前三年的都高。
（摘自中新集团招股说明书）
最近一期，房地产开发业务不降反升竟然获得了发行批文，这是否真的意味着房地产开发为主营业务的上市真的开闸了呢？
当看到中新集团招股说明书中关于主要业务的描述后，我们恍然大悟。
（摘自中新集团招股说明书）
原来中新集团把原有的住宅及商业项目资产进行了全部处置，2019年1-6月房地产开发收入占比大幅提升，不是加码房地产开发业务，而是在处置存量地产项目。
中新集团为上市进行了妥协，出具了《承诺函》，承诺不再从事住宅和商业地产相关的房地产开发业务。
（摘自中新集团招股说明书）
这个承诺函写得很清楚，“根据中国证券监督管理委员会的审核要求”，这说明目前证监会还是不允许房地产开发企业上市，不然中新集团也不会放弃这块赚钱的业务。
中新集团家底深厚，放弃房地产开发业务还能有钱赚，但对于一般的园区经营主体和城投公司来说，离开房地产开发业务，既要达到上市门槛所要求的盈利，还要达到拟募集资金所要求的盈利，也是一个巨大的挑战，因为即便能上市，但估值太低，相当于是廉价出让了工业园区的股权，地方政府并无多大积极性。
根据中新双方的约定，双方合资期限为30年，从1994年起算，只剩4年，如果中新集团能上市，可更好地解决新方退出在估值等方面的问题。
同时中新集团自身具备良好的市场化规范运作基础，还主动放弃了跟住宅和商业相关的房地产开发业务，能够获得发行批文，绝非偶然！
综上所述，放牛塘企业上市研究院认为，中新苏州工业园区，是一个被误传的城投和房地产开发的上市案例。
