“南京李嘉诚”失灵？银城国际半年收益暴增3342% 归母净利却暴减97%
来源：时间财经
原创： 刁艳艳
公司总裁去年挣3859万。
如同李嘉诚在香港的地位，黄清平在南京地产界绝对是引领者，被业内称为“南京李嘉诚”。但黄清平实控的银城国际控股有限公司（下称 银城国际）上市之后，交出的第一份成绩单便让股民们喜忧参半。该公司也是年内赴港上市规模最小的内地房企。
近期，银城国际发布公告显示，2019上半年，银城国际实现收益为37.39亿元，同比增长3342.9%。净资产负债率由2018年12月31日的351.5%减少至2019年6月30日的149%，主要由于2019年6月30日的现金储备及2019年3月及4月收取的全球发售所得款项净额增加。其毛利约为4.498亿元，同比增长674.2%。但母公司拥有人应占溢利为675.8万元，同比减少97.4%。
时间财经查阅企查查发现，公司在2018年6月25日更名为银城国际。银城国际也是银城地产集团股份有限公司（下称 银城集团）旗下板块。
据了解，银城国际的前身可以追溯到1993年成立的南京银城房地产开发总公司（下称 银城地产），系从当地一家国企脱胎而来，不少高管、股东均带有政府机关及国企背景。从1996年就已开始进行房地产开发，曾是南京房地产行业的龙头企业。
而根据银城国际财报，2018年执行董事王政和邵磊薪酬逾1500万元，总裁、执行董事马保华薪资高达3859万元。
值得注意的是，为何银城国际营收同比暴增30倍，归母净利润却同比减少逾9成？而这家南京头部房企近期也是收购资产、拿地动作频频，资金流是否紧张？
财经评论员严跃进对时间财经表示，类似物业出售也可以理解为一种快速的改善财务指标的做法，但是往往部分投资者不买账。因为这会认为通过短期项目销售来改善经营，实际上是有短期性的，不可持续的。所以对于此类企业来说，单纯营收等数据较好而利润等数据不好，这也会使得部分投资者有顾虑。后续还是需要强化项目的出租收入，以及积极拓宽新的投资机会。
上市首年，银城国际净利润就出现大幅下滑的问题，这是否说明公司本身有粉饰业绩的原因呢？
“对于此类净利润等数据下滑，实际上也说明企业经营绩效是不高的。”类似粉饰业绩的可能性也存在，即通过此类操作，使得财务数据较好，但这往往也容易引起投资者质疑。从实际情况看，这也体现了此类企业未来需要积极强化经营业绩，尤其是基于地产周期和商业周期来进行产品定价。严跃进表示。
公告显示，银河国际总收入增加源于物业出售，占比达到99.96%，而归母净利润同比减少逾9成，源于销售费用暴涨2.94倍，所得税费用暴涨16.56倍。
时间财经就相关问题联系银城国际，其回复称“相关的负责人目前在会议中，因此未能接受邀请。”
上市首年即亏损
据公告，银城国际2019年上半年归母净利润675.80万元，为近三年最低值。相较于去年同期，销售费用和所得税费用上涨较快。
至于下滑原因银城国际有明确披露，公告显示，一是由于公司实现业务合并的投资收入大幅减少；二是为进行促销，公司开展销售和市场推广，促使销售额增加的同时销售费用大幅增加；三是合营和联营的公司应占收益部分下降显著，导致期内土地增值税的拨备大幅增加；而毛利率则是因为期内东岳府及Kinma Q +小区所交付的总建筑面积进行拨付的原因造成。
此外，今年上半年银城国际毛利约4.5亿元，同比增长6.74倍，但毛利率则从去年同期的53.5%降至12.03%，减少了41.5个百分点。
据财联社消息，对于毛利率下降，银城国际称，这其中既有项目结转、供货结构、公司规模等方面的原因，也与项目受到限价影响有关。
今年以来，政府对房地产市场管控更加严格，估计银城国际促销还会持续。
问题多多？
截至2018年底，银城国际拥有土地储备的总建筑面积约400.93万平方米，其中，公司应占权益面积为343.72万平方米；按权益口径计算，开发中建筑面积为233.98万平方米，未来开发规划建筑面积为82.59万平方米。
截至2019年6月30日，本集团拥有位于中国九个城市的34个项目，其中25个项目由本集团所开发及拥有，余下九个项目由本集团的合营企业及联营公司开发及拥有。于2019年6月30日，本 集 团 拥有估计总建筑面积约399.35万平方米的土地储备，其中应佔本集团权益的土地储备面积约346.11万平方米。
从数据来看，两个时间点的土地储备规模相当。财经评论员严跃进称，从规模来讲，更多的是独立拿地，联合拿地比例不大。从企业角度来讲，为了做大销售规模，尽可能扩充土地储备是必要的。近期可以理解，因为市场降温，企业拿地方面会受到限制，企业这属于一种比较灵活的拿地策略。
值得一提的是，去年5月，银城国际在其召开的“2018长三角品牌战略发布会”上首次公布5年战略规划，称其2018年将冲刺200亿元销售规模，未来四五年内站稳500亿元。然而根据银城国际许下的五百亿目标意味着需要多拿地，但是银城国际显然面临现金流紧张的问题。
截至2019年6月30日，银城国际净负债率为149%，流动负债为210.28亿元，而截至2018年末，流动负债为178.59亿元，2019年上半年相对于2018年流动负债总额上涨31.69亿元。
这是否说明资金面偏紧？严跃进表示，这两年企业负债水平有所增加，属于行业问题，规模增加也会带动流动负债增长。需要防范一些资金面风险。
不过，银城国际仍然在坚持拿地和收购。7月11日，银城国际发布公告，以24.3亿元的代价收购两个优质资产临安中都土地及其楼宇以及湖畔大酒店土地及其楼宇。还于今年7月以25.1亿元的价格摘下南京玄武区商住地。
值得一提的是，据腾讯视频消息，2016年年中，著名主持人孟非发微博称“我家小区，四周全淹，坐困愁城，等待救援，每年如此……”
银城国际前身银城地产是南京人家喻户晓的一家本地房企，其打造了银城东苑等住宅项目。但腾讯新闻消息，孟非当时居住的房子在银城东苑。此外，时间财经发现，银城东苑的物业公司也为银城国际投资的物业。
财经评论员严跃进表示，这是物业公司的问题。虽然这不是物业本身引起的，但是对于因为下雨等自然灾害导致住宅被淹，造成一些损失和不便，这说明物业在管理中存在一些问题。
