新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/曹婕
新浪财经讯 8月12日晚间，金科股份发布了2019年半年报。上半年，公司实现营业收入261.05亿元，同比增长68%；实现归属于上市公司股东的净利润25.90亿元，同比增长289%。
报告期内，金科股份及其所投资的公司实现销售金额约814亿元，同比增长约36%；销售面积约839万平方米，同比增长约20%，销售均价约合9702.03元/平方米 。
追求跨越发展目标 上半年都在“买买买”
2018年，金科股份实现销售金额1188亿元，首次突破千亿，跻身千亿阵营。而2016年和2017年，公司的销售额均为600亿出头。
2019年6月，在清华五道口金融EMBA 13期入学启航仪式上，金科股份的董事长蒋思海表示：“过于稳健就是保守，就要被市场淘汰。我们提出了跨越式发展的目标，金科2019年的目标是销售规模过1500亿元，2020年超过2000亿。”
2019年上半年，金科股份实现814亿销售额，1500亿的全年销售目标已过半。并且，68%的营收增速和289%的净利润增速与2018年同期相比，并不算低。
上半年，土拍市场火爆，竞争激烈。克而瑞数据显示，金科股份今年上半年的新增土地货值为504.2亿元，2017年-2018年，金科股份的新增土地货值分别为1286.7亿元和1535.1亿元，今年上半年的新增货值不到去年全年的4成。
力保跨越式发展，金科股份也在寻找更多补充土储的机会。随着新城控股负面事件的爆发，新城开始“断臂求生”，接连出售了大批的项目回笼资金，前后两批的项目接盘方里，都出现了金科的身影。
7月25-7月27日，不过短短几天，金科股份平价接盘了新城控股共计8个项目，交易对价合计超27亿元。8月7日公告显示，此番收购的新城控股8家项目公司已全部完成工商变更手续，预计为金科新增计容建筑面积121.93万平方米，约占2018年全年新增计容建筑面积的5.9%。
在收购新城项目之前，同样在7月，金科股份还欲进行高溢价关联收购。公司拟受让重庆中科建设（集团）有限公司、重庆润凯商业管理有限公司持有的重庆星坤房地产开发有限公司51%和49%的股权。交易金额合计不超过8.47亿元。
此次交易对手中科建设的实际控制人为黄一峰，而黄一峰为金科股份实际控制人黄红云之弟，因此构成关联交易。由于今年5月29日，中科建设才取得星坤地产51%股权，短短两个月后，中科建设便以增值率高达11倍的估值转卖给金科股份，高增值率+关联交易引起了交易所的问询。
上半年经营现金流净额大幅为负 净负债率小幅增长
大幅拿地的同时，金科的融资额也在增长，负债水平水涨船高。截至今年6月末，金科股份融资额由去年年末的820.39亿元升至965.64亿元，其中，代价最高，利率水平在7.5%-11.5%的非银金融机构贷款增加了51.84亿元。
wind数据显示，截至6月末，金科股份的负债总额为2281.07亿元。而2016-2018年，金科股份的负债总额分别为867.17亿元、1349.98亿元和1929.32亿元，两年多时间，公司的负债总额呈翻倍增长。
2017年，金科股份的净负债率由2016年的117.8%激增到218.22%，在业内的净负债率水平由第41名跃升为第14。2018年，公司净负债率水平下降到136.52%。可在2019年上半年，净负债率水平再度小幅上升至147.47%。
数据来源：wind
此外，虽然上半年公司销售回款较好，仍不敌连续圈地动作带来的“杀伤力”，一季度，金科股份的经营活动产生的现金流量净额为-83.67亿元，二季度并没有明显好转，为-73.21亿元。
金科股份这两年在实现规模快速扩张的同时，现金流表现却并不稳定。2017年，公司的经营活动产生的现金流量净额为-84.86亿元，2018年仅为13.29亿元。而2018年与公司销售规模相当的中国金茂、融信中国，当年的经营活动现金流量净额分别为20.12亿元和178.15亿元。
截至6月末，金科股份的现金及现金等价物余额为304.77亿元，而公司的短期借款为35.86亿元，一年内到期的非流动负债为253.82亿元。粗略算来，除掉短期有息负债，还剩约15亿，公司的现金并不算充沛。
对于“现金为王”的房地产行业来说，在当前房企融资收紧的形势下，一些房企为缓解资金链压力，纷纷开始加快推盘、销售，稳定现金流，下半年的市场竞争想必会更加激烈。对于现金流不算充沛的金科股份来说，下半年的销售回款至关重要。
