新城控股卖项目“断臂求生”，股价为何跌停？
原创： 张良
正如你所预测，新城控股果然在卖项目。
7月23日凌晨，新城控股就市场传闻发布公告称，为积极应对市场变化，公司正与合作伙伴就公司近期公开市场新获取项目的合作方式进行洽谈、协商，筹划出售部分项目公司股权。
据公告，截至目前，公司已在洽谈、协商出售的项目约为40个（含合联营项目），公司已就5个项目与交易对方签订了股权转让协议，交易总额约为24亿元，约占公司2018年末经审计归母净资产的8%。
为什么卖项目？
有接近新城控股的知情人士向上证报记者透露，此次转让的资产包里所涉及的几乎都是住宅项目，且基本上以今年上半年拿的新项目为主。项目转让的基本原则有两条：一是合作项目中非新城控股操盘的项目，二是新城控股自身体系内测算下来利润率不高的项目。
“商业综合体是新城控股的核心资产，公司自身的运营能力也比较强，这是新城的核心利润点，别人拿了也做不好。”该知情人士透露，目前金科、弘阳等地产商与新城控股在接触。
据了解，新城控股和弘阳在长三角本来就有合作项目，一些弘阳操盘的项目，新城就选择退出将股权平价出售给弘阳。
有分析人士认为，新城控股此番出售住宅项目也属无奈，一方面由于前董事长涉案被捕，致使公司的声誉受到较大影响，原先的项目合作方恐怕也未必会愿意继续合作；另一方面，相对于商业地产项目，住宅项目的变现率更快，也更容易找到买家。
简言之，一方面，在具体的项目运作上，尽量减少负面影响，这对合作各方均有利；另一方面，对于新城控股来说，可以快速获得资金回流。
前述接近新城控股的知情人士介绍，本来下半年房地产融资监管就在趋紧，对房地产信托的监管也在加强，现金为王已成为行业共识。对新城控股而言，在王振华被刑拘事件发生后，公司对于经营风险的管控也在进一步加强。
如此来看，卖项目对新城控股来说算一件好事，二级市场的股价为何还会跌停？
“估值体系变了！以前，新城控股是一家高速扩张的公司，市场预期公司会高速成长，卖项目的消息，证实了公司在收缩，这是完全不同的策略。”有券商研究员分析。
新城控股显然也知道市场的忧虑。
在公告中，新城控股同时强调，前述项目尚未开始销售，转让该部分项目公司股权不会对公司2019年经营业绩产生较大影响，公司2019年度合同销售目标仍为2700亿元。
不过，二级市场的表现已充分反映了投资者的态度。
对同行业公司来说，新城控股的收缩倒是提供了一些不错的标的。
此次新城控股计划出售的近40个项目有哪些？
据熟悉新城控股的人士透露，目前新城控股拟出售项目名单只有极少数人可以触及，公司的主要阵地在长三角，相信其中位于长三角的项目会占据较大的比例。
而根据公司公告，拟出售的项目主要是新城控股上半年新拿的项目，且主要为合作项目。考虑到既要出售住宅项目，又要激起其他地产商的收购兴趣，必然会选取一些区位优势比较明显的地块或项目，比如新城控股长期深耕的长三角地区。
买家也已经浮出水面。据上证报记者获悉，包括金科、弘阳在内数家有意冲规模的房企。
近年来，新城控股是国内扩张最快的房地产企业之一。从新城控股官方网站可见，新城控股在全国56个城市有256个项目。
不过有新城控股内部人士指出，该图表只反映出了公司一部分项目，并非所有的项目都在图表中有所展示。实际上，新城控股在全国一共大约有四五百个项目。
据克而瑞统计，截至2018年末，新城控股土地储备总货值为9397亿元，土地储备建筑面积为7538万平方米。2019年上半年，新城控股新增土地建面积1571.8万平方米，新增货值约1770.4亿元。
详细梳理新城控股2019年上半年通过招拍挂方式拿地的情况，公司上半年通过招拍挂共拿地70宗，其中在长三角沪苏浙皖拿地27宗，占比38.57%。如下图所示：
数据来源：公司公告
