长江商报记者 江楚雅
开发进度缓慢、销售遇冷、业绩承诺难以兑现……香江控股正受到多方质疑，遭深交所问询。
年报显示，2018年香江控股实现营业收入41.35亿元，同比下降12.21%；实现净利润5.09亿元，同比减少38.93%，为三年最低值。而其股价从去年1月12日复牌后3.92元的高点，下跌至2.28元，市值损失达57亿元。
长江商报记者还注意到，香江控股在2017年以25亿元的代价购买了控股股东南方香江持有的“天津三项目”，收购之时，天津三公司信誓旦旦承诺2018-2020年分别累计完成3.53亿、4.41亿、3.76亿，共11.7亿的利润。而今，该项目承诺的业绩非但未完成，甚至亏损。2018年，这三家公司亏损近5000万，分别为1231万、594万、2931万。
近日，香江控股在发布两次延迟公告后，终于对深交所下发的问询函进行了回复，问询函中涉及公司资金和负债情况，以及部分项目开发进度缓慢、销售遇冷、业绩承诺难以兑现等问题。
营收净利润大幅下降
香江控股公司是从事城市产业发展、商贸流通及家居卖场运营为主的综合性集团。公司一方面立足于城市产业发展的运营商，另一方面通过商贸流通市场、家居卖场的开发与运营。
年报显示，2018年香江控股实现营业收入41.35亿元，同比下降12.21%；实现净利润5.09亿元，同比减少38.93%，为三年最低值。而其股价从去年1月12日复牌后3.92元的高点，下跌至2.28元，市值损失达57亿元。
同时，公司营业总成本较去年同期微涨0.7%。主要由于公司的财务费用大涨151.1%至3.4亿元，其中利息费用约3.8亿元。尽管公司期内的投资收益扭亏为盈，由期初的-985万元升至期末的7095万元，但依然难以弥补营收下滑的空白。
从主营业务来看，香江控股的物业销售、商贸流通运营两项业务营业收入占总收入比例分别为56%和33%。然而，两者营业收入较去年同期分别有11.85%和25.24%的下滑。另外，从2016年-2018年度，香江控股商贸流通运营业务收入占总收入的比重分别为55.8%、40%和33%，呈现出逐年下降的趋势。
债务方面，截至2018年末，香江控股的短期负债与一年内到期的非流动负债都较期初有大幅度增长，截至期末，短期负债为20.38亿元，较期初增长了228.7%；一年内到期的非流动负债为22.06亿元，增长了151.25%，而公司账上现金只有23.62亿元。
不仅如此，香江控股2018年的经营性现金流量净额下降762.02%至-29.41亿元。有业内人士分析称，经营性现金流告负或许与“天津三项目”有关。报告期内，香江控股以25亿元的代价购买了控股股东南方香江持有的“天津三项目”——森岛宝地、森岛鸿盈、森岛置业各65%的股权，从而抬升了支出金额，使得公司期内的投资现金流为负，约为-24.4亿元。
香江控股表示，2018年公司营业收入的下降和财务费用的增加导致净利润出现下降，营收的下降又主要是房地产结转收入差异导致。
收购天津三项目亏损近五千万
年报显示，香江控股在天津、广州和成都储备的规划计容建筑面积位居前三位，分别为160.6万平方米、64.3万平方米与37.4万平方米。但2018年公司天津项目的可供出售面积为24.03万平方米，而销售面积仅为1.9万平方米，销售比例仅7.9%。
收购之时，天津三公司信誓旦旦承诺2018-2020年分别累计完成3.53亿、4.41亿、3.76亿，共11.7亿的利润。而今，该项目承诺的业绩非但未完成，甚至亏损。
问询函指出，收购时天津三公司净资产合计为负0.41亿，收购溢价率高达62倍。然而，2018年，这三家公司非但没有盈利，反而分别亏损了1231万、594万、2931万，共计4756万。
上交所要求香江控股“基于2018年天津三公司的利润情况，以及项目所在地区的房地产政策和去化情况，说明是否存在业绩承诺难以完成的可能”。
对此，香江股份，从年初至5月25日，天津三公司的房地产项目销售已新增认购8.59万平米。目前天津项目可售面积17.67万平方米，今年下半年预计新推产品13.8万平方米。香江控股也表示，天津三公司由于受市场竞争、房地产行业政策及宏观经济的影响，存在业绩承诺无法实现的风险。
从销售面积来看，回复函指出，2018年天津商品住宅销售面积为1140.73万m2，同比下降15.1%；2018年广州商品住宅销售面积1138.19万平方米，同比下降16.8%；成都商品房成交面积约为3667万平米，其中商品住宅成交面积为2442万平米，同比下降9.1%。
财经评论员严跃进向长江商报记者表示，企业地产项目去化缓慢，或说明本身也没有执行高周转的策略。缓慢去化是两种因素的结合，第一是放缓销售节奏有助于提高项目的盈利水平，第二是企业营销的节奏或没有主动去加快。一般来说，地产业务销售不好或者说经营方面有压力，确实会影响财务数据和转型的能力。
