华夏幸福牵手平安后交出首份成绩单，将布局商办业务
原创： 孙婉秋
资金链紧绷、引入平安做战略二股东、高层人事变动……2018年，华夏幸福经历了一个多事之秋。近日发布的2018年年度报告中，华夏幸福以一篇一千多字的“致股东信”做为开场白，信中，过去的一年被华夏幸福形容为“水逆的2018”。
这是华夏幸福牵手平安后交出的第一份成绩单。
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去年7月，华夏幸福在引入平安时，双方订立了“对赌协议”。华夏幸福承诺，未来三年，归属于上市公司股东的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%。这也意味着，2018年、2019年、2020年，华夏幸福归属于上市公司股东的净利润将分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。最终，华夏幸福以117.46亿元的归母净利润“擦边”完成2018年的利润承诺。
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外埠区域业绩上升
4月23日，华夏幸福2018年的业绩沟通会在江苏南京举行，结合去年选址的浙江嘉善及华夏幸福近两年来的发展，不难明白这一安排的用意。
2017年，环京多地颁布严格的限购、限贷政策，起家河北廊坊深耕环京区域的华夏幸福首当其冲，销售增长乏力、资金链紧绷，彼时之功成为此时之过。
那一年，华夏幸福实现销售额1522.12亿元，其中，京津冀以外区域销售额占比仅为23.72%。
2018全年，华夏幸福实现销售额1627.61 亿元，较上年同期增长6.93%，完成2018年初提出的2100亿元销售目标的77.48%。
其中，产业新城业务园区结算收入额为310.39 亿元，房地产业务签约销售额为1292.68 亿元，其他业务（物业、酒店）销售额为24.54亿元。
这一年，吃过“布局过于集中”的亏的华夏幸福加速异地复制，最直观的变化在于环京以外区域在公司的整体业绩占比增长显著，实现销售额756.19亿元，同比增长109.08%，占公司整体销售额比例从上一年度的23.76%提升至46.46% ，实现收入257.07亿元，同比增长82.8%，占公司主营业务收入的比例由上一年度的23.72%提升至30.82%。
具体来看，杭州、南京、郑州、武汉、合肥为外埠都市圈收入前五名，其中，南京都市圈以68亿元的收入仅次于杭州都市圈（88亿元），成为华夏幸福环京之外的第二大业绩贡献地。仅南京一地，华夏幸福便布局了龙潭、江宁、溧水、高淳四个产业新城和一个产业小镇。
华夏幸福想证明其产城模式具备可复制性，出走京城后并未遭遇水土不服。
照此节奏，明年华夏幸福的沟通会或将选址郑州，毕竟2018年郑州都市圈以1388%的同比增长速度位列杭州、南京之后第三位，这三地都市圈的收入占据华夏幸福环京以外区域收入的70%。
据华夏幸福联席总裁赵鸿靖介绍，单个产城项目成熟周期约为4-5年，截至2018年底，华夏幸福开发建设77个产业新城，其中48个实现回款，20个进入成熟期，累计净现金流转正。
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布局城市商办业务
去年7月，平安携137亿元入股华夏幸福的第二天，有华夏幸福高管在朋友圈发了一副对联：“华夏幸福、中国平安”，字里行间对仗呼应。
这是一场长线资金与长线资产的牵手。
华夏幸福董秘林成红形容“双方天生就是一家”，在林成红看来，二者天然具有互补性，“谁都需要长线资金，长线资金期限足够长、量大、成本低，同时对收益稳定性要求高，而长线资产的商业模式如果得到长线资金的青睐和匹配将弥补其薄弱的一环，使其发展更稳健，二者彼此有需求”。
然而，这场交易却让市场看到了一丝微妙的关系。
作为地产圈的“隐形地主”，平安入股房企是常事，旭辉、碧桂园抑或是绿地背后皆有平安的身影，然而，其此前持股比例大多在10%左右，这是一个比较舒服且合理的二股东位置，唯独在华夏幸福这里，平安的持股比例高达25%。
随后，华润置地“掌门人”吴向东受平安所托携华润置地CFO俞健加盟华夏幸福，加之此前平安已经派驻进华夏幸福董事会的2名董事，市场一度认为除去独立董事外，现有董事局格局中，华夏幸福原班人马和平安系形成了3比3平手的局面，这一现状对于日后上市公司的决策发展无疑是比较微妙的。
对此，林成红表示，吴向东是华夏幸福控股股东华夏幸福基业控股股份有限公司提名的董事，且平安入股华夏幸福是财务性投资，平安方面承诺不主动谋求上市公司控制权，而华夏控股以及一致行动人作为大股东拥有超过36%的股权，仍然拥有一票否决权。
未来，华夏幸福业务重点将是“开拓三新”——新模式、新领域、新地域。
新模式指的是在盘活存量资产，优化资产负债结构的同时，以资产管理输出的模式，快速切入市场，并逐步探索其他市场化模式，如基金模式、资产证券化模式。
新领域指的是探索开拓产业新城以外亦属于综合不动产的新业务领域——增加商业地产及相关中高端住宅业务，如写字楼、商场、康养、长租公寓等新型不动产业务。
新地域指的是华夏幸福重点布局的中国五大潜力都市圈的核心圈（京津冀、长三角、粤港澳大湾区、以武汉为核心的华中片区、以成都为核心的华西片区），通过城市更新、TOD模式（以公共交通为导向的发展模式），以及收并购多种渠道快速获取优质资源和项目。
这其中，最受关注的无疑是华夏幸福将联合中国平安重点布局城市商办物业开发，这项业务也是二者牵手后，对外界释放出来的首个合作投资计划。
根据林成红透露，这项业务主要由华夏幸福南方总部操刀，吴向东负责，这也是以吴向东为首的南方总部团队的核心优势。前期业务开展采取轻资产的管理输出模式，不会对华夏幸福的现金流产生影响。
据《国际金融报》记者了解，华夏幸福南方总部现有人员不超过100名，其中，具有华润背景的占据一半左右。
华夏幸福对这项业务制定了长期、中期和短期等目标。
短期来看，合作方中国平安主要作为重资产投资者，而华夏幸福则主要从事轻资产管理运营，开始主要在京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大都市圈和武汉、成都两个区域中心城市进行业务布局。
林成红表示，三年之后，随着城市商办开发业务逐步成熟、管理经验逐步丰富，华夏幸福也不排除对重资产进行投资，形成轻重资产相结合的城市商办开发运营业务。
