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格力地产融资“输血”背后:偿债承压 市场掉队

中国经营报

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格力地产融资“输血”背后:偿债承压 市场掉队

许永红

赵毅 资金压力成为小房企格力地产股份有限公司(600185.SH,以下简称“格力地产”)的一大难题。

日前,格力地产发布澄清公告,表示相关报道称公司“资不抵债”“今年还有扭亏的可能吗”属于不实陈述。格力地产称,公司财务状况良好以及公司经营稳健。

但是,业绩出现下滑之外,大幅减少的货币资金和长期为负值的经营活动现金流量净额,以及即将到期的大笔债务,令格力地产加大融资力度,以进行偿债和补充流动性资金。

关于公司负债方面的情况,格力地产品牌人士对《中国经营报》记者表示:“对于近期的报道,公司已经发出了相关公告。我们作为上市公司所有信息都是公开透明的。”

资金压力加剧

截至2018年三季度末,格力地产的资产负债率为73%。不过,记者梳理获悉,格力地产负债水平虽然不高,但在资金方面承受着一定压力,这也是其近期不断融资的主要原因。

截至2018年9月底,格力地产的货币资金为14.93亿元,较2018年初余额27.95亿元减少了46.58%,而变动原因主要是偿还一年内到期的长期应付款所致。

此外,格力地产的经营活动现金流量净额出现大幅递减,且长期处于负值。2015~2017年和2018年前三季度,公司经营活动现金流量净额分别为1.8亿元、- 12亿元、-21亿元、-13亿元。

近期,格力地产加大了融资力度。2018年4月,格力地产表示将采取分期发行方式面向合格投资者非公开发行总额不超过30亿元的公司债券。另外,在2017年注册发行总额不超过28亿元的中期票据在2018年也陆续发行。

在相关中期票据募集说明书中,格力地产表示,根据人民银行颁布的《流动资金贷款管理暂行办法》进行测算,假设2018年格力地产的房产销售收入与2017年相比,增长率为10%,对应的营运资金量则为167.01 亿元,扣除现有流动资金贷款及其他融资51.53 亿元及借款人自有资金,格力地产的短期资金缺口为119.7亿元。此外,根据格力地产的规划,2018~2020年在建及拟建项目计划投资 82.44 亿元。

需要注意的是,格力地产2018年的多笔融资均主要出于补充营运资金和偿还债务。其中,在2018年7月下旬,格力地产也相继发行了共计12亿元的两笔公司债。按照此前计划,募集资金扣除发行费用后,8 亿元用于偿还短期有息债务,4 亿元用于偿还长期借款。

格力地产坦承,公司自2018 年7月~2019年12月需偿还各类借款合计76.26亿元,每月平均须偿还4.24亿元。

针对相关负债情况,格力地产品牌人士仅对记者表示:“对于近期的报道,公司已经发出了相关公告。我们作为上市公司所有信息都是公开透明的。”而当记者就相关问题进一步采访时,该人士则称以公告信息为准。

值得关注的是,目前中小房企的融资环境并不乐观。国泰君安分析师刘斐凡近日告诉记者:“中小房企的融资环境越来越差,因为行业集中度提高后,小房企的竞争力越来越弱,能够分配到的融资资源也会越来越少。”

竞争劣势渐显

资料显示,格力地产的业务包括房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业以及现代服务业、现代金融业。但是,格力地产的主营业务收入主要来自房地产开发与销售。

2017年,格力地产实现营业收入31.3亿元,而房地产行业收入就达29.69亿元,在总营业收入中占比95%。这一比重在2015年和2016年逾97%。

总体来看,格力地产近年营收规模增长呈现放缓态势,2015 ~2017年,格力地产营业收入分别为25.4亿元、31.2亿元、31.3亿元。

房地产销售方面则遭遇了明显下滑。2015~2017年,格力地产的协议销售面积分别为16.22万平方米、15.21万平方米、6.3万平方米;协议销售金额分别为31.02亿元、32.36亿元、18.42亿元。

格力地产全国化布局仍未打开。2017年,仅珠海一个城市的营业收入就达到31.1亿元。截至 2018年3月末,格力地产在售房地产项目主要包括珠海的格力广场、格力海岸以及平沙项目,总可售面积90.91万平方米,已售面积56.79万平方米,剩余可售面积34.12万平方米。彼时,格力地产在建项目8个,规划面积合计121.37万平方米,拟建项目8个,总建筑面积127.96万平方米,主要分布在珠海、上海及重庆等城市。

格力地产并未披露2018年的房地产销售情况。克而瑞研究中心近期发布《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》,格力地产并未上榜。

克而瑞研究中心指出,2018年,TOP200各梯队房企规模持续增长,销售金额集中度较去年同期均有较大幅度的提升,“当前中小房企把规模维持在300亿元以下,仍然有一定的生存空间,但想把规模做上300亿元,对投资布局、融资能力、内部管控等要求极高,因此难度较大,这个区间是目前房企发展的瓶颈。”

资深地产专家刘忠岭告诉记者,为谋求发展,小型房企需要做好战略规划,若评估认为公司在未来无法扛过竞争,则要抓紧布局其余有潜力且自身有优势的领域,做好转型准备。

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