万科财务健康 高负债谣传系常识性错误

万科财务健康 高负债谣传系常识性错误

胡常汉

近日，有个别媒体误读万科负债率高，多名券商分析师对记者表示，这种误读是一种常识性错误，万科的财务结构很健康，负债水平也处于行业低位。

对于国内的房企而言，总负债、资产负债率并不能准确反映其负债水平。实际上，国内房地产行业实施预售制，房屋竣工交付前产生的预售房款在财务上会计作负债。但这部分收入最终会随着项目竣工交付转化为结算收入，并不构成真正的偿付压力。业内在衡量房企的真实负债情况时，需要剔除预售房款的影响，否则可能出现销售越好的企业负债率越高的情况。

长期以来万科坚持积极销售的策略，其预售房款规模在行业内是最高的，这也导致万科账面上的负债金额较高。

万科一季度财报显示，截至2018年3月末，该公司的预售房款为4793.6亿元，占总负债的46.6%。剔除预售房款后的资产负债率只有44.9%，较2017年底下降4.1个百分点。

中信证券房地产行业首席分析师陈聪对记者表示，万科经营作风稳健，在过去十年内，无论房地产行业调控环境如何，始终保持了稳定健康的负债水平。由于大量预收款的存在，衡量房地产企业负债最通用指标是净负债率。2017年底，万科净负债率达到8.8%，几乎是业内负债最低的大公司。

截至今年一季度末，即便受到普洛斯私有化交易完成及项目投资支出增加等因素影响，集中支付金额较大，万科的净负债率50.34%仍然处于行业较低水平。

此外，万科账上的资金也十分充裕。截至一季度末，万科持有的货币资金为947.8亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和489.1亿元；有息负债占总资产的比例为15.8%，较2017年底下降0.6个百分点，且有息负债中，74.7%为长期负债。

而作为行业内经营最稳健的企业之一，万科拥有行业内最好的信用评级。国际三大评级机构标普、穆迪和惠誉，分别给予公司“BBB+”，“Baa1”和“BBB+”的长期企业信用评级，意指展望稳定。彭博社5月初的数据也显示，投资机构评级中，万科股票现有15个买入，7个持有，仅有1个卖出评级。

申万宏源研报指出，万科作为行业集中度提升过程中最为受益的龙头房企之一， 现金流稳健，杠杆率降低，费用率控制较好，穿越周期能力强。已售未结金额是2017年营收的2倍，业绩确定性居于行业前列。各项新业务蓬勃发展，均是行业龙头。维持增持评级，维持盈利预测。