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泰禾集团千亿债务压顶烧钱扩张 定增无果路在何方?

来源:野马财经

作者:资本市场部

黄其森和他的泰禾集团[股评],似乎正在悬崖边上,表演后空翻。

5年8倍举债扩张

近日,泰禾集团(000732.SZ)中报发布。数据显示,其2017年上半年实现营业收入89.27亿元,同比增长34.91%;实现归属净利润9.19亿元,同比增长18.70%,表现似乎不错。

同时,从2011年至今,公司营业收入已经从26.4亿元,增长至2016年底的207亿元,5年近8倍,如此速度令人咂舌。

更有意思的是,众所周知,自2016年末开始,“降杠杆”的声音,已然占据了房地产市场的主流。

例如转向“轻资产”运营的万达商业,又例如净负债率骤降一半的中国恒大[股评](3333.HK)。同时包括万科A(000002.SZ)的地产龙头,都对未来的市场表现出了比较审慎的态度。

然而,在如此背景下,泰禾集团扩张的步伐却依旧没有停止。

2017年上半年以来,泰禾集团连续出手,拿下了山西俊嘉、江西碧水蓝天、达胜山东等数十家地产公司的部分或全部股权。中报显示,报告期内,其新增合并子公司数量为70家,其中60家皆为地产、建筑领域,投资活动流出金额总计高达129.21亿元。

而与大举扩张一同出现的,则是债务的大举增加。

2011年底,泰禾集团的债务不过25亿元左右,2016年底,借款余额已经达到753.26亿元;而截至2017年8月31日,这一数字更是突破千亿大关,为1125.54亿元。

就于上述举措的原因,野马财经(微信公号:ymcj8686)试图与泰禾集团取得联系,但截至发稿,电话未能打通。

不过,对于泰禾集团董事长黄其森如此举措,就连地产大佬任志强都曾在微博[股评]上直言,“黄总有点疯”。

造血能力供求失衡

五年多来,一直处于狂奔状态的泰禾集团积累了巨额的债务,那么,它的偿债能力又如何呢?

从上图可以看出,一直以来,泰禾集团经营活动产生的现金流逐年稳步增长;然而,赚钱快,花钱更快,这就导致了“经营活动产生的现金流量净额”一直为负数。

对此,会计师李芸向野马财经(微信公号:ymcj8686)分析,由于房地产开发周期一般较长,回报周期往往在一年以上,因此,一两年的经营活动现金流量净额为负数,并不能代表什么。但近6年全部为负,说明其对外部融资有着一定的依赖性。

因此,也就导致了前文所述,债务不断增加的局面。

且另一个值得警惕的现象是,被不断资本化的利息——截至2017年上半年,泰禾集团累计资本化利息为163.96亿元,当期增加30.73亿元。

李芸分析,借款会产生利益,一般情况下,利息需要以费用的形式,直接在利润中扣除,不过因为房地产项目开发周期长的特征,可以先将之资本化,计入“存货”等对当期利润没有直接影响的科目,而后在未来项目竣工时,再予以扣除。

其进一步解释,这是地产企业通用的会计处理手法,本没有太多需要注意的,但如果该企业一直依靠大量负债进行项目投资的话,那就可能对未来某一时点的财务状况,产生较大影响。

简单点讲,即上述163亿元,终究要从泰禾集团的利润中扣除。而如果自身造血能力总是不足的话,那么被还款利息侵占的利润,将越来越多。

可以清楚地看到,随着债务的增加,从2013年以来,泰禾集团的房地产业务毛利率呈现明显的下降趋势,如果债务结构不能得到改善,那么今年的千亿负债,通过利息资本化,会给未来三至五年的毛利率带来更加直观的影响。

筹资能力存疑,泰禾骑虎难下

想要改善负债结构,基本方法不外乎以下几种。

一是以长期借款置换短期借款,增加稳定性;

二是以低利率借款置换高利率借款,减少成本;

三是以股权融资替代债权融资,一劳永逸,恒大之所以能够在2017年上半年实现杠杆的大幅下降,即在于引入了战略投资者。

反观泰禾集团,情况却似乎不容乐观。

首先,2016年末,集团流动比率(流动资产➗流动负债,反映企业短期偿债能力)为2.48,2017年上半年,为2.31,长短期债务结构比较稳定,但也已呈现下降趋势。

其次,从近期发行债券、票据状况来看,泰禾集团的融资成本,出现了小幅上升。

再者,2016年年中,泰禾集团曾经抛出过一次定增方案,只是截至目前未有下文,转而进行了银行、信托、中期票据、私募债等融资方式,直接导致债务增加了三百多亿。

就此问题,泰禾集团亦未向野马财经回应。而北京某银行资管部人士分析,如果定增迟迟没有结果的原因,是无人接盘,那无疑值得广大投资者高度警惕。

最后,野马财经(微信公号:ymcj8686)还发现,根据公告截至目前,泰禾集团实际控制人泰禾投资及叶荔的股票质押率分别为95%与100%,这一融资手段,亦被锁死。

一方面,是不断增长的债务;另一方面,是供求失衡的造血速度;再加上并不强大的融资能力,以及尚未明朗的宏观市场前景。

黄其森和他的泰禾集团,应当如何解局?

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