鑫苑集团董事长 张勇乐居财经 展浩博 发自郑州
上市不到半年，鑫苑服务（1895.HK）交出了第一份年报答卷。
3月29日晚，鑫苑服务披露2019年业绩报告。年报显示，公司期内实现营收5.34亿元，同比增35.8%，归母净利8130万元，同比增6.8%。
截至3月27日收盘，鑫苑服务总市值为7.5亿港元。对于这家脱胎于河南本土开发商鑫苑中国的小型区域性物企而言，其2019年业绩表现，也带有诸多母公司分拆上市型物企的共性。
增收不增利之谜
可以看到，2019年鑫苑服务营收和净利增速明显不成正比。相较于2018年，鑫苑服务2019年实现营收多了1.41亿元，同比增35.8%，可归母净利仅增长了521万，同比增幅为6.8%。
而且需要注意的是，鑫苑服务2019年实现毛利2.02亿元，同比增51%，毛利率也有了一定提升，同比增长3.8个百分点至37.8%。
营收和毛利均增长可观，那么鑫苑服务的净利去哪了呢？
鑫苑集团董事长 张勇乐居财经 展浩博 发自郑州
上市不到半年，鑫苑服务（1895.HK）交出了第一份年报答卷。
3月29日晚，鑫苑服务披露2019年业绩报告。年报显示，公司期内实现营收5.34亿元，同比增35.8%，归母净利8130万元，同比增6.8%。
截至3月27日收盘，鑫苑服务总市值为7.5亿港元。对于这家脱胎于河南本土开发商鑫苑中国的小型区域性物企而言，其2019年业绩表现，也带有诸多母公司分拆上市型物企的共性。
增收不增利之谜
可以看到，2019年鑫苑服务营收和净利增速明显不成正比。相较于2018年，鑫苑服务2019年实现营收多了1.41亿元，同比增35.8%，可归母净利仅增长了521万，同比增幅为6.8%。
而且需要注意的是，鑫苑服务2019年实现毛利2.02亿元，同比增51%，毛利率也有了一定提升，同比增长3.8个百分点至37.8%。
营收和毛利均增长可观，那么鑫苑服务的净利去哪了呢？
从鑫苑服务年报综合损益表可以看到，行政开支增加是导致净利减少的大头。2019年鑫苑服务行政开支为6864万元，而2018年行政开支为2747万元，足足多了4000万有余。对此部分开支增长，鑫苑服务解释称主要是营业额增加、人事投资增加及上市开支所致。
上市开支上，年报提到行政开支中，上市专项服务费有2200万元，上市前股份奖励计划支出1230万元。
另外多出的开支则主要集中在人事支出方面，即员工成本增加。这一点在2019年8月鑫苑服务的招股书中也可以看到。2019年前三个月，鑫苑服务员工成本为809万元，而2018年前三月员工成本仅为489万元。
影响净利的另一个神奇之处则体现在所得税费用上。可以看到，2019年鑫苑服务税前利润为1.27亿元，同比增长22%，可所得税开支为4530.8万元，同比大幅增长60%。税前利润和所得税开支增长也不成正比，颇令人费解。
值得注意的一点是，鑫苑服务2019年所得税中，大幅增加了282.9万的递延所得税，而2018年递延所得税则为-40.7万。
递延所得税一正一负之间，则要差出300多万。要知道2019年鑫苑服务归母净利也仅有500多万。况且递延所得税素来有调节利润可操作空间，加之2019年为鑫苑服务上市关键节点，2018年利润数据美观与否颇为重要，如此来看个中原因不免惹人遐思。
过从甚密的关联方
母公司依赖是开发商分拆上市型物企普遍存在的一个问题。在这一点上，鑫苑服务同样不例外。
年报显示，2019年鑫苑服务从鑫苑地产集团获得的收入占比高达82.1%。得益于第三方外拓的一定增长，母公司依赖同比有所降低，但关联方贡献收入占比仍处高位。
鑫苑服务目前在管总面积为2006万平，关联方面积占比63.5%，第三方面积占比36.5%。可以看到，2019年鑫苑服务第三方外拓卓有成效。第三方贡献收入接近翻倍，从2018年的4896万元增至2019年的9534万元。
不过，这也反映出一个隐藏问题，即面积占比36.5%的第三方项目仅贡献了17.9%的收入。这也说明，鑫苑服务第三方外拓项目收费单价较低，效益有待提升。
鑫苑服务与母公司鑫源集团过从甚密，不仅体现在收入依赖上，还存在密切的资金往来上。
应收账款一项，2019乃内鑫苑服务应收账款为1.82亿元，其中关联方应收账款为1.17亿元。预付款一项，2019年鑫苑服务预付款及其他应收款项共计9800万元，比2018年减少了460万元。
在9800万元的预付款项中，鑫苑服务年报特别提到有8910万元，是用于提前支付给鑫苑地产集团另一家子公司用于购买住宅项目作投资的款项。
西南拓疆心愿难遂
在业务版图上，鑫苑服务在管物业已分布到国内15个省、直辖市，35个城市。不过基于高度依赖母公司鑫苑地产集团的原因，鑫苑服务的在管项目目前还是聚焦于河南一带。
截至2019年末，鑫苑服务120个在管项目中，有83个位于华中，而年报提到华中仅包括位于河南和湖南的城市，另根据鑫苑服务业务版图分布，其在湖南仅有长沙一个城市有在管项目，也就是多数项目仍是处在河南。
鑫苑服务提到，公司业务发展采取以全委合作（即直接承接项目物业管理业务）方式为核心，构建了总部华中、环渤海、长三角、珠三角、西南五大核心区域的「1+N」业务拓展模式。
而目前来看，鑫苑服务业务版图开拓仍不算尽如人意。五大核心区域的版图扩张中呈现出一定程度的区域失衡，尤以西南为甚。
从鑫苑服务项目区域分布中，可以看到，2019年华中、华东、华北三大区域均有不等数量的新增项目。不过，华西、华南两地却颗粒无增，2018年和2019年均保持了个位数项目不变，两年来华南地区更是仅有1个项目。
西南拓疆不利，也说明鑫苑服务1+N的发展之路仍任重道远。毕竟西南一带处于其业务拓展五大核心区之一。
此外，鑫苑服务物管业务毛利率水平也有待提升，2019年其物管业务毛利率为21.6%，同比略有增长，但相较于雅生活服务、碧桂园服务等头部物企30%以上的物管业务毛利率而言，仍有长足进取空间。
脱胎于区域型房企鑫苑地产集团，鑫苑服务可以说是小型物企的典型品种代表。在竞争日渐激烈的物业红海市场，如何在小而美之外，追求业务突进、版图扩张和利润适配，也是摆在鑫苑服务们面前很现实的一个问题。
