中金研究
进入2026年，新房销售市场表现偏弱；二手房市场方面，部分头部城市供需情况出现积极信号，不过我们认为房地产市场整体企稳仍需观察。境内债方面，1月央国企地产整体信用利差仍在走扩，市场情绪仍偏弱。我们认为优质头部央国企收益率已具备一定配置价值，对于偿债压力偏高的主体，短期估值波动风险仍存在，需关注万科事件进展及地产行业再融资变化情况。离岸债方面，越秀地产和中海宏洋旗下点心债目前二级市场报价相比境内债存在120-180bp利差，具备一定挖掘空间，地产美元债考虑汇率波动后较境内债性价比一般，维持偏谨慎配置。
风险
房地产下行超预期，出现超预期信用风险事件。
Text
正文
销售跟踪：1月新房销售面积同比下降。根据中指研究院数据，2026年1月新建商品住宅销售面积和销售额环比分别下降40%和34%，同比分别下降22%和24%，新房销售同比增速继续为负；分城市能级看，一线城市销售面积环比下降29%、同比下降28%；二线城市销售面积环比下降44%、同比下降17%，三线及以下城市销售面积环比下降35%、同比下降28%。周度数据来看，30大中城市商品房成交面积1月前4周累计同比下降27%。
房企销售：我们重点跟踪的房企有50家披露了2026年1月销售数据，销售额环比平均下降51%，同比平均下降17%。具体来看，中海地产、华润置地、中国金茂同比分别变动+20%、0%和+14%，保利发展、招商蛇口同比分别变动-13%和-15%，保利置业和绿城中国同比分别变动-21%和+42%，越秀地产和建发地产同比分别变动-36%和-25%，滨江集团、龙湖集团和新城控股同比分别变动-26%、-35%和-28%。
土地市场：土地成交额同比下降。2026年1月全国住宅性质土地推地建筑面积2913万平米，环比下降82%、同比下降1%，成交建筑面积2452万平米，环比下降70%、同比下降32%；1月土地流拍率8%，环比有所上升，1月成交溢价率2%，继续维持低位；1月土地成交金额747亿元，环比下降87%、同比下降47%，分能级来看，一线、二线、三四线城市土地成交额同比分别下降77%、下降39%和下降34%。
融资跟踪：1月境内地产债净增量继续为负，离岸地产债发行增长。2026年1月地产境内债发行量和净增量分别为270亿元和-47亿元，其中国企净增33亿元、非国企-79亿元。1月非国企发债情况，五新实业发行5年期中债增担保中票，票面利率3.29%。1月美元债发行规模6.6亿美元，净增量-19.1亿美元，万达商管发行2年期美元债，发行规模3.6亿美元，票面利率12.75%，瑞安房地产发行3年期美元债，发行规模3亿美元，票面利率9.75%。此外，越秀地产和中海宏洋发行点心债，期限均为3年，发行规模分别为17.35亿元和13亿元，票面利率分别为3.4%和3.2%。到期方面，2026年一季度地产境内债到期回售合计1294亿元，环比和同比均小幅上升；美元债到期回售合计57.4亿美元，环比上升、同比下降。具体个券来看，龙湖2026年3月有15亿元境内债到期。
二级市场走势：1月房地产行业利差走扩，美元债指数上涨。2026年1月房地产行业利差走扩居多，AA+、AA和AA-隐含评级超额利差均值分别走扩19bp、20bp和3bp，AA+中上海临港、金桥出口、京城投和首开集团利差走扩幅度靠前；AA中华发实业、信达地产、大悦城利差走扩幅度靠前。1月美元债指数当月回报率1.80%，高收益表现好于投资级，回报率分别为2.70%和0.16%。龙湖集团美元债曲线上涨2-5美元至76-95美元区间。
行业投资建议
进入2026年，新房销售市场表现偏弱；二手房市场方面，部分头部城市供需情况出现积极信号，具体可参考《上海推进二手房收储，地产积极信号再增加》[1]，不过我们认为房地产市场整体企稳仍需观察。境内债方面，1月央国企地产整体信用利差仍在走扩，市场情绪仍偏弱。我们认为优质头部央国企收益率已具备一定配置价值，对于偿债压力偏高的主体，短期估值波动风险仍存在，需关注万科事件进展及地产行业再融资变化情况。离岸债方面，越秀地产和中海宏洋旗下点心债目前二级市场报价相比境内债存在120-180bp利差，具备一定挖掘空间，地产美元债考虑汇率波动后较境内债性价比一般，维持偏谨慎配置。
[1] https://www.research.cicc.com/zh_CN/report?id=383842&entrance_source=ReportList
Source
文章来源
本文摘自：2026年2月12日已经发布的《1月房地产债券月报：境内债利差走扩，离岸债发行增长》
袁文博 分析员 SAC 执业证书编号：S0080523060023
许 艳 分析员 SAC 执业证书编号：S0080511030007 SFC CE Ref：BBP876
Legal Disclaimer
法律声明
特别提示
本公众号不是中国国际金融股份有限公司（下称“中金公司”）研究报告的发布平台。本公众号只是转发中金公司已发布研究报告的部分观点，订阅者若使用本公众号所载资料，有可能会因缺乏对完整报告的了解或缺乏相关的解读而对资料中的关键假设、评级、目标价等内容产生理解上的歧义。订阅者如使用本资料，须寻求专业投资顾问的指导及解读。
本公众号所载信息、意见不构成所述证券或金融工具买卖的出价或征价，评级、目标价、估值、盈利预测等分析判断亦不构成对具体证券或金融工具在具体价位、具体时点、具体市场表现的投资建议。该等信息、意见在任何时候均不构成对任何人的具有针对性的、指导具体投资的操作意见，订阅者应当对本公众号中的信息和意见进行评估，根据自身情况自主做出投资决策并自行承担投资风险。
中金公司对本公众号所载资料的准确性、可靠性、时效性及完整性不作任何明示或暗示的保证。对依据或者使用本公众号所载资料所造成的任何后果，中金公司及/或其关联人员均不承担任何形式的责任。
本公众号仅面向中金公司中国内地客户，任何不符合前述条件的订阅者，敬请订阅前自行评估接收订阅内容的适当性。订阅本公众号不构成任何合同或承诺的基础，中金公司不因任何单纯订阅本公众号的行为而将订阅人视为中金公司的客户。
一般声明
本公众号仅是转发中金公司已发布报告的部分观点，所载盈利预测、目标价格、评级、估值等观点的给予是基于一系列的假设和前提条件，订阅者只有在了解相关报告中的全部信息基础上，才可能对相关观点形成比较全面的认识。如欲了解完整观点，应参见中金研究网站（http://research.cicc.com）所载完整报告。
本资料较之中金公司正式发布的报告存在延时转发的情况，并有可能因报告发布日之后的情势或其他因素的变更而不再准确或失效。本资料所载意见、评估及预测仅为报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。证券或金融工具的价格或价值走势可能受各种因素影响，过往的表现不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，中金公司可能会发出与本资料所载意见、评估及预测不一致的研究报告。中金公司的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本资料意见不一致的市场评论和/或交易观点。
在法律许可的情况下，中金公司可能与本资料中提及公司正在建立或争取建立业务关系或服务关系。因此，订阅者应当考虑到中金公司及/或其相关人员可能存在影响本资料观点客观性的潜在利益冲突。与本资料相关的披露信息请访http://research.cicc.com/disclosure_cn，亦可参见近期已发布的关于相关公司的具体研究报告。
本订阅号是由中金公司研究部建立并维护的官方订阅号。本订阅号中所有资料的版权均为中金公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式转发、转载、翻版、复制、刊登、发表、修改、仿制或引用本订阅号中的内容。
