星标克而瑞物管↑每天快速直达物业专业研究
文丨研究员徐雲
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2024年是“十四·五”战略规划关键攻关期，面对外部环境变化带来不利影响加深，中海物业坚持稳中求进，追求“服务为本效益为先规模为基”的协同，推进持续均衡、健康、高质量发展，践行“中海式物业管理现代化”。
3月27日，中海物业集团有限公司（股票代码：02669.HK）发布了2024年全年业绩公告。据企业业绩公告披露，业绩亮点如下：
利润增速大于营收增速。报告期内，中海物业实现营收140.2亿元，同比增长7.5%；毛利23.3亿元，同比增长12.4%；净利15.2亿元，同比增长12.6%。
毛利率、净利率持续逆势提升。报告期内，毛利率改善至16.6%，净利率改善至10.8%。
物管服务基石稳固，规模高质量扩张。物业管理服务营收106.7亿元，同比增长13.3%，占总收益之76.1%，相比2023年占比增加了4个百分点。在管面积达4.3亿平，近5年复合增长率达23.3%。
服务为本
行业首家，建立标杆项目服务体系
行业迈入高质量发展新阶段，大型物企不再盲目追求扩规模，而是返璞归真，在维持稳定现金流和业务发展速度的基础上，专注于做精、做透、做好服务品质。中海物业作为头部物企，凭借资源禀赋、品牌优势、规模效应和长期积累的运营实力，领先地位越加巩固，持续发挥示范带头作用。
中海物业提出“好时节、好物业、好社区”的品牌主张，“三好”描绘了“中海式物业管理现代化”的美好图景。中海物业以标杆项目兑现回应客户、行业、社会三方关切期待，从客户视角体现价值承诺，从行业视角体现战略外化，从社会视角体现中海物业作为企业公民的责任。
截至2024年年底，中海物业累计进驻167座城市，业务覆盖香港及澳门，旗下现有员工约38627人，在管物业项目2232个，服务面积接近4.31亿平方米。报告期内，中海物业与客户保持高效、长期的沟通。采用客户满意度调查等方式，全方位评估和监督服务标准及服务质量。整体满意度92分，保持行业90分位标杆水平。
2024年，中海物业按照“一城一标杆、多业态创标杆”目标，持续探索“可复制、可持续”的系统化路径，率先面向行业推出“1+2+N”标杆项目服务体系。中海物业标杆项目遍布全国48座城市，已验收评定66个项目，同时具有“三高”：高质量运营能力、高行业及客户认同、高比例新技术应用；并做到了“三可”：经验可复制、技术设备可更新、绿色环保可再生，以保持客户满意度位于行业领先水平，持续提高中海物业从社区到城市的物业服务水平。
中海物业标杆项目涉及五大业态，是中海物业多年专业经验结晶、项目管理模式和业务改革全面落地的样板载体。未来，中海物业将继续深耕标杆项目的建设与创新，通过与标准化建设相互融合，积极深化当地物管行业具备影响力的项目（例如北京协和医院、中国人民大学、张家口市经济开发区），充分发挥“好房子、好服务”的创新引领示范及辐射带动作用，提供更加优质、便捷、高效的物业管理服务。
效益为先
稳中求进，盈利能力持续提升
利润增速大于营收增速。报告期内，中海物业实现营收140.2亿元，同比增长7.5%；毛利23.3亿元，同比增长12.4%；净利15.2亿元，同比增长12.6%。年报数据显示，中海物业实现了营收、毛利及净利的全面稳健增长，尤为突出的是，其毛利与净利的增长速度均超越了营收增长速度，打破了行业普遍存在的增速不增利现象，彰显了公司强劲的盈利能力和高效的运营管理。
物业管理、住户增值服务稳健增长，收益占比增加至86%。中海物业主要业务分为物业管理服务、业主增值服务、非业主增值服务、停车位买卖业务四大板块。其中，物业管理服务营收106.7亿元，同比增长13.3%，占总收益之76.1%，相比2023年占比增加了4个百分点，增幅主要来自于在管面积的持续上升。住户增值服务营收13.8亿元，同比增长7.2%，占总收益之9.9%，相比2023年占比维持不变，主要得益于居家生活服务及商业服务运营下零售消费及社区团购透过成功的市场营销带来业务量的增长，以及社区资产经营服务透过地区合营联营等多种合作模式，得以渗透拓展地产租赁代理业务。2022-2024年，物业管理、住户增值服务营收稳健增长，合计营收贡献占比分别为：81.4%、82.0%、86.0%，逐年上升。
毛利率、净利率持续逆势提升。非周期性业务稳健增长的同时，中海物业通过减省物资成本、降低杂费及加大分包力度等多方面的成本管控措施，并进行较积极的亏损项目治理，以提升经营效益。报告期内，毛利率改善至16.6%，净利率改善至10.8%。
物业管理作为劳动密集型行业，中海物业为提高人均效能采用了一系列的提效举措。首先，中海物业通过“职业物业经理人”团队的“集约”管理，合理控制后台管理成本。其次，中海物业促进专业基础业务改革新模式，优化专业岗位人员配置，工程基站改革实现资源分享、计划性批次作业，达到人工成本的不断优化和人工效能的逐步提高。再者，中海物业安管人员嵌入精准用工模式，将岗位碎片化、差异化、菜单化，达致人岗精准适配，效能提升。
人均效能持续向好。经计算，2024年中海物业人均管理面积达到11160.6㎡/人，人均创收增加至36.3万元/人，人均净利增加至3.9万元/人。
规模为基
多业态并进，在管面积达4.3亿平
高质量扩张，近5年复合增长率达23.3%。一方面，中海物业关联公司抗风险能力强，在行业调整期仍能为其提供稳定的项目来源。另一方面，中海物业起源于香港，市场化拓展起步较早，内部机制体制改革不断深化，已打造了相对完善的市场拓展体系。在日趋激烈的市场竞争中，中海物业凭借其较高的品牌知名度和良好的口碑，第三方外拓能力突出。截至2024年年底，中海物业在管面积达4.3亿㎡，同比增长7.4%，近5年中海物业规模稳步增长，复合增长率达23.3%。报告期内，中海物业新增订单0.74.亿㎡，其中63.3%来自独立第三方。
退出亏损项目，追求有效规模。报告期内，中海物业为优化业务结构及亏损项目治理退行退盘0.45亿㎡，令业态发展更趋均衡，并提升经营效益。
聚焦高能级城市、聚焦三高项目。报告期内，中海物业核心都市圈新签年合约额占比提升17个百分点至66%。2024年中海物业提出了“三高”的外拓策略具体指拓展高合约、高转化、高效益的项目，当前已取得好的成效。报告期内千万级项目新签年合约额占比提升13个百分点至53%。这些项目具有单价高，甲方支付能力强的特点，符合中海物业未来发展的方向。
优质赛道持续发力，新增在管面积中非住宅面积占比50.3%。中海物业落实聚焦作为城市空间的综合服务运营商的战略定位，实现多业态并进。年内，新增订单中住宅项目和非住宅项目（含商写、公共及其他）面积占比分别为49.7%及50.3%。其中，公共及其他物业新增0.32亿㎡，占比43.2%。
中海物业不断丰富在管物业业态，实现拓展非住宅业态的覆盖范围，进一步丰富产品内容，包括商业综合体、写字楼、购物中心、酒店、产业园区、物流园区、航空、高铁、医院、学校、政府物业、城市服务、公园、口岸、道路桥梁、公交场站及其他公共设施。
报告期内，新增合约包括北京恒毅大厦、北京天圆祥泰大厦、西安中煤陕西能源化工园区、淮安中移在线产业园、成都环城生态区、广州白云国际机场、深圳南山区蛇口街道办事处区域环卫清扫保洁服务项目、济南济中城发城管领域日常维管项目、院校及医院项目（如：北京中国人民大学通州校区、广州中医药大学大学城校区、内蒙古财经大学、内蒙古自治区国际蒙医医院、深圳市南山区医疗集团总部后勤社会一体化服务项目等）；在港澳地区连续中标香港房屋委员会总部办公大楼、香港北大屿山医院、香港海关培训及青年发展中心、澳门政府长者公寓、澳门最大街市祐汉街市等项目，同时为香港律政中心和前法国外方传道会大楼提供物业及设施管理服务，并试行引入智能清洁机械人“小清”和巡逻机械人“小保”服务香港公共屋邨项目，以科技融入人文服务。同时，亦伸延至医院管理局辖下七个医院联网超过60%的医院项目及香港医管局总部大楼，目前香港政府管理项目覆盖三个司、十二个决策局和二十二个政策执行部门，稳居香港最大物业管理服务商及港澳地区最大中资物业服务企业的龙头地位，于香港物业管理市场份额占比排名第一。
小结
报告期内，中海物业各项经营指标稳健，高质量增长创效成果显著。公司普通股权持有人应占溢利15.11亿元，同比上升12.5%；每股基本盈利为46.00仙，拟派末期股息每股港币9.5仙。
展望未来，在全面市场化的激烈竞争中，中海物业将以砥砺前行的领潮姿态，推动传统物管向现代化服务转型，以“科技创新、跨界合作”路径实现“中海式物业管理现代化”，以“标杆项目、保值增值”呈现现代化专业水平价值，以“人才队伍、企业风貌”彰显现代化管理水平表现，全面推进生态链合作、服务体系、科技应用、品牌建立、人才队伍及基础管理的现代化建设。
- The end -
