一、龙湖集团近期组织构架调整和人事变动情况
龙湖集团近期进行了组织架构调整和一系列人事变动，主要涉及华南地区的公司合并及高管任命。以下是详细信息：
组织架构调整
合并公司：龙湖集团广佛公司与深港公司合并，成立新的龙湖集团华南公司。
新公司设置：华南公司下设莞惠片区、闽南片区、珠中江片区、海湛片区，深圳、香港、广州、佛山及其他城市业务由本部直管。
人事变动
总经理任命：原广佛公司总经理沈宗荣被任命为华南公司总经理。
原深港公司总经理张童因追求个人发展，已离职。
其他高管调整：
杜昱劼：从深港公司投资发展部调任华南公司投资发展部区域对接中心华西南对接员工。
李全：从深港公司营销部调任华南公司市场营销部COE能力中心商办车位赋能组负责人。
刘娜：从深港公司人力资源部调任华南公司人力BP团队HRBP员工。
高国健：从深港公司莞惠片区负责人任命为华南公司莞惠片区负责人。
张硕：从深港公司闽南片区负责人任命为华南公司闽南片区负责人。
业绩背景
深港公司业绩：2024年深港公司销售额达到52亿，综合绩效曾列集团第一。
华南公司整合目的：此次合并旨在优化资源配置，提升运营效率，应对市场挑战。
二、龙湖集团销售业绩持续下降
2025年2月11日，龙湖集团（00960.HK）发布公告，2025年1月公司实现合同销售金额44.6亿元，同比下降36.38%。
三、龙湖集团被下调评级
2025年3月5日，标普全球评级将龙湖集团的长期发行人信用评级从“BB+”下调至“BB”，并将高级无抵押票据的评级从“BB”下调至“BB-”。这一评级下调反映了标普对龙湖集团在当前房地产行业低迷环境下的财务健康状况的担忧。以下是关于龙湖集团被下调评级的详细信息：
评级下调原因
行业低迷与销售压力：房地产行业整体疲软，龙湖集团的合同销售额持续承压。2025年1月，其销售额同比大幅下降36%，远超同期中国百强开发商3.2%的平均降幅。
杠杆率恶化：由于房地产开发业务收入预计连续两年下滑（2024年-14%、2025年-19%），叠加毛利率从2022年的18%骤降至2023年的11%，并可能进一步压缩至5%-6%，导致债务与EBITDA比率从2023年的6.4倍升至2024-2025年的8倍。
去库存战略的副作用：优先去库存虽有助于缓解债务（预计2025-2026年每年减少约100亿元调整后债务），但也对利润率形成压制。
未来展望
负面评级展望：反映未来12个月内杠杆率可能进一步恶化的风险。
潜在积极因素：标普认可龙湖集团的现金流管理能力，预计2025年经营性现金流将高于2024年的50亿-70亿元水平。
对市场的影响
龙湖集团的评级下调不仅影响了其自身的融资能力和市场信心，也可能对整个房地产行业产生连锁反应。投资者对房地产企业的信心可能进一步下降，导致更多的资金撤离和更高的融资成本。此外，龙湖集团的评级下调也可能引发其他房企的评级调整，进一步加剧房地产市场的波动。
四、龙湖集团近期债务偿还情况
龙湖集团已于2025年3月4日如期兑付“20龙湖04”债券，具体情况如下：
1. 兑付规模与债券信息
行权回售金额：25.02亿元人民币（发行规模30亿元，票面利率3.8%，期限7年期）。
兑付后余额：剩余4.98亿元，到期日为2027年3月4日。
注销情况：本次回售部分债券未进行转售，全部注销。
2. 年内偿债进展
截至2025年3月，龙湖年内累计兑付公司债近65亿元，包括1月提前兑付的“22龙湖01”和“20龙湖02”（合计39.775亿元）。
自2023年起，龙湖主动压降负债，2024年已还清到期公开债务，并提前兑付多笔债券及银团贷款。
3. 财务策略与市场表现
龙湖通过经营性现金流（2024年经营性收入267.1亿元）支撑债务偿还，减少对融资依赖。
2024年合同销售额1011.2亿元，虽行业排名下滑但仍保持千亿规模，经营性业务利润贡献显著。
