本文来自“惠誉评级”。
9月5日，惠誉评级预期，鉴于中国房地产行业持续下行，叠加今年迄今购房者信心复苏甚微，2024年中国金茂控股集团有限公司(中国金茂，BBB-/负面)的经营性现金流(以已披露的经营性现金流减去已付利息加上定期从联营公司收到的股息，再减去向少数股东支付的现金股息)将持续为负值。持续较低的市场可见度可能导致该公司本已薄弱的评级空间进一步降低。
中国金茂惠誉定义的经营性现金流从2023年上半年的负18亿元人民币、2023年下半年的负39亿元人民币恶化至2024年上半年的负74亿元人民币。管理层将2024年上半年经营性现金流趋弱的主要原因归结为，尽管2024年上半年拿地支出已有所下降，但该公司为2023年所购地块支付了土地溢价80亿元人民币。我们预期，2024年下半年，中国金茂的经营性现金流将恢复并转为正值，这是由于，根据该公司的项目开盘和交付安排，惠誉预期，该公司2024年下半年的销售将与上半年持平、拿地支出与上半年相似，且建安支出减少。
在当前的市场环境背景下，中国金茂的销售额仍存在很大不确定性。2024 年上半年，该公司的合同销售总额同比下降 48%至 450 亿元人民币。销售额表现与惠誉对该公司2024 年销售额下降 35%的预期相符，因为继2024年上半年降幅因2023年上半年高基数效应而扩大之后，惠誉预期2024 年下半年销售额同比降幅将收窄。 6月，中国金茂的月度销售额同比增长1%，7 月同比下降 11%，较2024年1-5月销售额的降幅(57%)有所改善。该公司2024 年上半年合同销售额占惠誉全年预估值的 50%。
截至2024年上半年末，中国金茂的杠杆率(以净债务与物业净资产之比衡量)持续稳定在51%。2024年上半年，EBITDA利润率(扣除土地增值税之后)从2023年的6%升至11%。增长的主要原因在于毛利润率上升约3个百分点，土地增值税占开发物业收入的比重下降约2个百分点。中国金茂继续拥有稳健的境内资本市场融资渠道，于2024年上半年发行了15年期商业地产抵押贷款支持证券35亿元人民币，以及票息率为2.8%、3年期中期票据50亿元人民币。
中国金茂的评级受益于评级基于其‘bb’的独立信用状况上调两个子级，反映出惠誉依据《母子公司关联性评级标准》预期该公司更强的母公司中化香港(集团)有限公司(中化香港，A/负面)会提供支持。截至2024年上半年末，由中国金茂向中化香港等关联方发行的永续证券自截至2023年末的80亿元人民币增至150亿元人民币。这表明了母公司持续提供支持的意愿。
