万科有较大的短期债务风险，所幸尚未出现系统性风险。万科的困境不是个例，是我国房地产行业面临的困境，高速扩张的后遗症正在加速显现。销售低谷与交付洪峰交错，需求锐减与融资收缩碰头，这些都对房企现金流构成严峻挑战。■韩忠益
4月24日，有市场传言称，“五一”之后深圳将取消除福田、南山之外区域的限购政策，同时取消5年的增值税，满3年即可免。对此，深圳市不动产登记中心工作人员回应称，目前没有收到相关政策通知。另外，深圳市税务局相关工作人员也回应称，未收到相关通知，目前没有满3年就免征增值税的情形，还是5年。
笔者并不在意传言是真还是假，倒是特意看了一下坐落于深圳的A股房地产板块龙头企业万科的股价表现。万科在被小股东举报后，股价跌跌不休，即便有深圳本地房市传言的利好刺激，依然照跌不误（本周五出现放量中阳，不知能否就此止跌）。
不久前，烟台市百润置业（以下简称“烟台百润”）在微信公众号“烟台万林企业管理咨询有限公司”发布名为《关于郁亮操控万科谋取私利有关情况的反映》的文章，引发市场关注。
万科方面做出回应称，“烟台市百润置业在网上发布对本公司和公司负责人员的恶意言论，内容严重失实。烟台万科和当地合作方的纠纷，目前已经进入司法程序，我们相信法律会给出公正的判断。相关不实指控和商业诋毁，已经构成对个人的诽谤罪和对公司名誉权及商业信誉的非法侵害，公司会采取法律行动维护合法权益。”
不料，烟台百润不依不饶，迅速发文《再问郁亮——关于对投诉的回复》。
万科有没有偷税漏税、中饱私囊，相信他清楚这里面的法律后果。但是这些年来，万科的日子不好过却是事实。2015年，靠着“万能险”保费创造的巨额现金流，宝能集团的姚振华看上了万科这块“香饽饽”。那一次，万科差一点第二次发生“易主”危机（第一次是昔日承销商君安证券联合了4家万科股东，以仅仅10.73%的股权要求万科董事会改组，“逼宫”王石卸任董事长，但仍担任总经理的职位），姚振华的逼宫，让王石腹背受敌，差一点和郁亮一起被赶出由自己一手带大的万科。但这一次，烟台百润作为与万科多年合作的小股东，实名向国家税务总局指控万科，这不是闹着玩的，兹事体大，相信有关部门会查个水落石出，给广大中小投资者一个交代。
坦率地说，随着近几年房地产市场全面进入周期性的低迷和衰退期，以住宅开发为主的头部房企万科确实跌入了“爆雷”的边缘，目前有较大的短期债务风险，所幸尚未出现系统性风险。万科发布的财报数据显示，2023年度实现营业收入4657.4亿元，归属于上市公司股东的净利润121.6亿元。在行业深度调整下，万科实现经营性现金流连续15年为正，确保近29万套新房高质量交付，这个成绩实属不易。不过，4月10日，标普全球评级将万科的长期发行人信用评级由“BBB+”调低至“BB+”，展望负面，进入“垃圾级”或称“非投资级”。穆迪和惠誉早前已将万科评级下调至“垃圾级”。原因归咎于万科“竞争地位减弱和杠杆率飙升”。尽管万科自己预计能够在今年偿还债务，但标普警告，由于中国房地产市场持续低迷，万科销售额在未来12个月可能继续下降。
看来万科的困境不是个例，是整个中国房地产行业面临的困境，高速扩张的后遗症正在加速显现。销售低谷与交付洪峰交错，需求锐减与融资收缩碰头，这些都对房企现金流构成严峻挑战。只是万科屋漏偏逢连夜雨，公司老大被颇有韧劲的小股东不依不饶地举报了，那公司股价何时才能返身向上就十分引人注目啦。
