久期财经讯，4月12日，标普将龙湖集团控股有限公司（Longfor Group Holdings Ltd.，简称“龙湖集团”，00960.HK）的长期发行人信用评级从“BBB-”下调至“BB+”。同时，标普将这家中国房地产开发商的高级无抵押票据的长期发行评级从“BB+”下调至“BB”。
龙湖集团的负面展望反映出，在房地产行业低迷的情况下，该公司未来12个月的合同销售额进一步下降和杠杆率上升的风险增加。
由于行业长期低迷，龙湖集团的合同销售额在2024年可能会保持疲软。标普预测，2024年，该公司的合同总销售额将下降22%至1360亿元人民币。这一估计是基于，按预计2023年底可销售资源2400亿元人民币，去化率为56%（与2023年相同）。标普还假设该公司今年不会增加额外的资源。龙湖集团的合同销售额在2024年第一季度同比下降53%。
盈利压力依然存在。在标普看来，未来两年，龙湖集团的确认毛利率将保持在10%-11%，而2023年为11%，2022年为18%。与此同时，标普预测，由于利润率较高的租赁和房地产服务业务的贡献增加，2024-2025年调整后的EBITDA利润率将从2023年的17%改善至18%-20%。标普还预测，由于2024年房地产开发收入下降18%，2025年下降9%，龙湖集团的收入将在2024年和2025年分别下降13%和3%。
减少债务有助于控制杠杆。标普相信，龙湖集团在2024-2025年每年能够将调整后债务减少约100亿元人民币。不断增长的租金和服务收入应该会缓解房地产开发业务的短板。因此，标普预计龙湖集团的杠杆率（以债务/EBITDA比率衡量）在2024-2025年将保持在5.5倍-6.4倍，而到2023年底为6.4倍。
租赁房地产投资组合的稳健表现对获得融资至关重要。标普相信龙湖集团将利用其商业购物中心投资组合来确保资产质押贷款用于再融资。因此，该公司需要确保其租赁资产组合的稳健运营业绩，以维持其偿债能力。2023年，龙湖集团的租金收入与利息覆盖率之比为1.34倍。
截至2023年底，龙湖集团的商业物业贷款余额为470亿元人民币。2024年第一季度，该公司额外获得了180亿元人民币的商业物业贷款。其中，通过提高现有贷款的贷款价值比，获得120亿元人民币贷款。时值政府于2024年1月放松房地产行业政策。
龙湖集团审慎的现金流管理，以支持充足的流动性。标普估计，2024年公司将产生约100亿元人民币的经营现金流入（2023年经营现金流入：35亿元人民币），包括土地支出。2024年，合同销售现金流入可能减少360亿元人民币。然而，非房地产开发业务的增长（如租金和房地产服务收入），建设资本支出和土地支出的下降，以及2024年没有资产支持证券还款这些部分的金额应该会超过下降金额，并提供一些流动性缓冲。
根据标普的计算，截至2023年12月31日，标普估计该公司的可动用现金（不包括托管账户的现金）约为310亿元人民币，完全覆盖270亿元人民币的短期到期债务。龙湖集团在2024年剩余时间有60亿元人民币的在岸债券到期，今年没有离岸债务到期。随着获得商业物业贷款的额外融资，标普认为该公司债务偿还和再融资的短期风险仍然很小。
龙湖集团的负面展望反映了标普的观点，即在市场长期低迷的情况下，该公司的合同销售额可能在未来12个月进一步疲软。在这种情况下，龙湖集团的杠杆率将恶化，其流动性缓冲可能会缩小。
如果龙湖集团的销售额下降幅度超过标普的预期，或者其利润率远低于标普的预测，标普可能下调该公司的评级。若该公司债务/EBITDA的比率进一步减弱，EBITDA利息覆盖率降至3倍以下而没有改善迹象，可能会引发评级下调。
如果龙湖集团的销售额和利润率稳定下来，租金收入与规划一致，标普可能会将展望调整为稳定。同时，公司应通过令人满意的现金流入管理和利用抵押其商场投资组合筹集新融资来保持充足的流动性。
