原标题：穆迪：确认万科企业(02202.HK)“Baa1”发行人评级，展望“稳定” 来源：久期财经
久期财经讯，4月1日，穆迪确认万科企业股份有限公司（China Vanke Co.,Ltd.，简称“万科企业”，02202.HK，000002.SZ）及其子公司的评级如下：
1、万科企业“Baa1”发行人评级；
2、万科地产(香港)有限公司（Vanke Real Estate (Hong Kong) Company Limited，简称“万科香港”）中期票据（MTN）计划“(P)Baa2”有支持高级无抵押评级；
3、万科香港发行的债券“Baa2”有支持高级无抵押评级。
所有评级展望保持“稳定”。
万科香港由万科企业100%持有。MTN计划和高级无抵押债券由万科企业、万科香港和债券受托人提供的股权购买承诺契约和维好协议支持。
穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示：“评级确认反映了我们的预期，即万科企业将保持合同销售业绩强劲和严格的财务管理，在未来12-18个月内维持其较低的净债务杠杆率和稳健的信贷指标。”
评级理据
万科企业的“Baa1”发行人评级反映了该公司在房地产销售执行方面的良好记录，以及在规模和品牌方面作为中国（A1稳定）龙头房地产开发商的地位。万科企业的大规模经营和全国覆盖也缓解了房地产市场的波动。
“Baa1”评级进一步考虑了万科企业的财务纪律，其稳健的财务指标和强劲的流动性贯穿整个周期。
不过，这一评级也反映出该公司面临房地产行业的周期性和监管风险，以及其轻型土地储备战略和住宅开发以外扩张的持续资金需求。
尽管在疫情期间，万科企业在2020年的合同销售额同比增长11.6%，达到7040亿元人民币，使万科企业跻身中国合同销售额前三名的房企之列。
穆迪预计，鉴于该公司强劲的执行记录、良好的品牌和优质的土地储备，2021年该公司的合同销售额将增长5%左右，达到7400亿元人民币左右。万科企业稳固的合同销售将支持其未来的收入确认和流动性。
穆迪预计，鉴于公司收入和债务将同步增长，公司收入/调整后债务在未来1-2年将保持在130%左右的强劲水平，而2020年为133%。其调整后净债务/净资本水平比率也将在未来1-2年保持在25%左右，而截至2020年12月为25.4%。
然而，其EBIT/利息在未来1-2年将从2020年的6.6倍略降至6.0倍-6.5倍，因为利润率的下降可能会抵消收入增长的影响。
所有上述比率继续为万科企业的“Baa1”发行人评级提供支撑。
万科香港票据的“Baa2”高级无抵押评级包括了其独立的信用实力和万科企业从而提升三个子级得出，反映了穆迪对万科企业在需要时将向万科香港提供财务支持的预期。
万科香港的独立信用状况反映了其在中国的中型业务，以及与母公司万科企业的密切联系所带来的运营和财务效益。这些联系包括母公司的品牌、执行和管理专业知识、高度多样化的销售网络以及良好的融资渠道。
支持评估的依据是：（1）万科企业对万科香港的完全所有权和运营支持，后者是公司的高度组成部分；（2）万科香港作为集团核心平台的作用，为集团内地市场的项目提供离岸融资支持；以及（3）万科企业直接资助万科香港项目的过往记录。
“Baa2”高级无抵押评级不受运营公司层面债权从属关系的影响，因为穆迪预计母公司的支持将通过控股公司流动。
在环境、社会和治理（ESG）因素方面，万科企业的“Baa1”发行人评级考虑了公司的以下因素：（1）严格的财务管理，反映在其较低的资产负债表杠杆率；（2）良好的经营记录；（3）集中所有权的低风险，由于股东在公司中持股比例不超过30%，且大股东不参与公司的日常经营；（4）需在香港和深圳证券交易所披露重大关联交易；（五）设立董事会和三个专门委员会，对公司的经营活动进行监督。
截至2020年12月，万科企业持有1952亿元人民币的现金，支撑了万科企业强大的流动性。截至同日，其现金/短期债务覆盖率仍保持健康，为2.3倍。穆迪预计，未来12-18个月，万科企业的现金持有和经营现金流将完全覆盖其承诺的土地款项和再融资需求。
可能引起评级上调或下调的因素
万科企业的“稳定”展望反映了穆迪的预期，即该公司将在未来12-18个月内继续其业务扩张计划，保持其财务纪律和健康的信贷指标。
如果万科企业（1）录得强劲的经常性收入，可以缓冲其房地产开发业务的波动性；以及（2）加强其信贷指标，调整后的净债务/净资本低于20%-25%，EBIT/利息持续高于7.5倍-8.0倍，穆迪可能会上调万科企业的发行人评级。
另一方面，如果公司的业绩或财务状况受到以下重大不利影响（1）监管变化、（2）激进的债务融资扩张或（3）严重的市场低迷状况，穆迪可能会下调其发行人评级。表明这种恶化的信贷指标将包括其调整后净债务/净资本超过35%，收入/调整后债务低于115%-120%，息EBIT/利息持续下降至6.0倍-6.5倍以下。
万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年开始房地产业务。按合同销售额计算，该公司是中国最大的房企之一。截至2020年12月31日，该公司在中国四大经济区（上海、华北、华南和中西部）拥有9510万平方米的权益土地储备。该公司于1991在深圳证券交易所上市，2014在香港证券交易所上市。
