原标题：大悦城欲借春风里提速 来源：经济观察网
2020年圣诞节，是个周五，也是大兴大悦春风里开业的日子。一进商场大门，专门布置的“最佳拍照点”已经排起了长队。
商场内的拍照打卡并不鲜见，但在这个周五下午，不少中年人和年轻人们一起涌进商场，在各处绿植和橱窗前，摆出春游的姿势，拍照留影。这样的情况，在大悦城的其他项目里，难得一见。
在大兴大悦春风里拍照的顾客们 程璐洋/摄
约在春风里
大兴大悦春风里，位于北京大兴区黄村商圈，是大悦城控股旗下全新的商业产品线——大悦春风里系列的首个开业项目，也是大悦城控股和高和资本合作的“购物中心并购基金”的首个落子项目。
开业当日，考虑到疫情而晚上九点半提前闭店的情况下，大兴大悦春风里收获了15万客流和1175万元销售额。随后的周末，平均日客流10万，两天销售额分别为600万和500万元。
这份成绩单，超过了大兴大悦春风里的预期。
在计划里，他们预期的开业客流是10万，平日客流为3万。开业当天，两小时内客流量破3万，到了中午，传来5万的数字。当时，大悦城控股的管理层还在巡场，围着大悦城标志性红围巾的每个人，看起来都有些春风拂面。
除了客流量，大兴大悦春风里交出的成绩单，还包括招商入驻率95%，90%的同期开业率和30%的全国与区域首进率。
大兴大悦春风里提供的信息显示，在签约的近300家品牌中，近100家为区域独有品牌，包括星巴克独栋花园宠物友好、区域首家MUJI、全国首家将太无二春悦锦鲤、全国首家京东旗下三业态综合店。
首店经济，是近年来北京和全国商业地产的热潮。连续两年，北京开出首店激励政策。
在商业洼地的南城，大兴大悦春风里吸引的区域独有品牌，占比近三分之一。“人无我有，人有我优，人有我新”，大悦城控股北京大区副总经理张硕解释，通过前期可研分析，大兴大悦春风里引进了消费者呼声很高的MUJI和丝芙兰等品牌，落位了将太无二定制主题店，还落地了金逸影城的躺椅和露天放映等服务。
在项目的“春风”主题首层，按官方介绍，“两边的花间、煮叶等极具美感的生活方式业态，仿佛在向你诉说春风的故事”。但这个“春风的故事”，对属地的消费者们来说，似乎还需要时间来接受。
多位年纪偏大的消费者很难快速找到路线。由于刚开业，面对消费者的问询，场内多位工作人员表示，自己也不清楚，刚来第一天。
对此，张硕强调，大悦春风里品牌的业态划分与落位，与大悦城系列产品和百货有明确差异，更加强调生活体验业态，希望为当地的消费者带来全新的生活体验。
从购物中心特点来看，消费者进场后，因为公共空间相对多，面对保证逗留时间而设计的动线，也许还需要时间适应。另一方面，南城区域的客群，对时尚生活方式的接受度，也需要过程。
“大兴大悦春风里希望引领当地的消费者”，兼任西单大悦城总经理的张硕举例，“西单大悦城刚开业的时候，消费者也需要这样的过程”。
抛开引领性的问题，大兴大悦春风里的项目工期紧张，在开业当天仍有迹可循。
在高层的走廊里，仍能看到裸露着水泥面的置物间，下午时分，一位项目承建方中建一局的施工人员，还在门口的广场上检查下水井。
张硕表示，项目后期还需要在工程、物业上至善，需要时间来优化，他也强调，90%的开业率，从市场来讲，比较难得。
诚然，受疫情影响，执行原定的开业计划，并不容易，但大兴大悦春风里赶在年末的圣诞节开业确有考量。
一方面，大悦城所有项目的开业时间，都是在获取项目之初倒推出来的，在此前已开业的15个项目中，没有一个项目破例。尽管今年赶上疫情，大兴大悦春风里团队仍然执行了之前的计划。“这也是品牌对我们非常有信心的重要因素”，张硕说。
另一方面，开业时间点也和业绩直接挂钩。对购物中心来说，赶上圣诞，意味着赶上了年末的购物潮。如果错过这个时间点，下一个机会，至少是2021年的春天，差了近整个季度。
趁春风
作为大悦城控股的全新商业产品线——大悦春风里系列的首个开业项目，大兴大悦春风里这个样板，得以使外界一窥大悦城的下一个十年。
2007年，第一家大悦城在西单开业，定位年轻、时尚、潮流、品位的18至35岁年轻人。13年过去，大悦城和它伴随的年轻人们都成长了。同时，这13年，也是中国城市化进程快速发展的阶段。
“原来的年轻小伙伴们成家了，从小白领变成了新中产，从学生变成了白领，从白领变成了家庭成员”，张硕表示，伴随着客群的成长与消费需求的升级，大悦城提供更精准的内容。
大悦春风里应需而生。
从项目定位来看，大悦春风里系列瞄准25至45岁的新兴中产和成熟中产。与面向18至35岁，定位潮流时尚的大悦城不同，大悦春风里体量更小，更生活化，包括餐饮、娱乐、家庭等生活业态占比更高，零售业态比例更少。
“当然，我们到新区，肯定也希望能吸引这个区域的本地客群，满足他们需求的基础上，再做一些引领”，张硕说。
接下来，大悦春风里产品线，预计开业的项目还包括苏州大悦春风里和北京丰台大悦春风里。
从体量来看，相比大悦城动辄超10万平方米的商业面积，更小体量的大悦春风里也容易跑得更快。开出最早的6个购物中心，大悦城用了整整8年时间，从大兴大悦春风里后，到2021年底，大悦城待开业项目有3个大悦城、2个大悦春风里，是有史以来最快的扩张速度。
城市更新
在大兴大悦春风里的首层入口，专门设置了城市更新展区。
大兴大悦春风里，是今年大兴区唯一的商圈改造重点，是2020年度北京市城市更新面积最大的商业项目，也是大悦城控股和高和资本共同成立的购物中心并购基金的首个落子项目。
2018年8月，大悦城控股和高和资本联合成立了50亿元的购物中心并购基金，寻找位于中国核心城市具有更新改造潜力的商业或综合体等收购机会。当年12月，该并购基金完成对大兴区火神庙国际商业中心E、F两座的收购，计划改造为大兴大悦春风里。
原本的大兴火神庙国际商业中心，以王府井百货和小商品零售等中低端业态为主，物业硬件落后，业态组合落伍。改造为大兴大悦春风里后，租金实现了翻倍。
提租金，是高和资本合伙人苏鑫说的，城市更新赚钱方式的第一步。他说，城市更新赚钱很简单，提升租金，使资产价格提升，最后赚到钱。赚钱的三个核心能力：一是改造、改硬件；二是装内容；三是促流动，也就是证券化。
张硕告诉经济观察报，大悦城控股成立基金是希望通过协同合作，撬动未来更多的项目，不断完善整个大悦城控股在北京市场的布局，巩固、加强其在北京市场商业地产领域的领先地位。
具体到大兴大悦春风里项目的资产管理，双方出资各50%，大悦城控股重点负责项目的设计、定位与运营；高和资本在项目前期主要负责投资谈判、交易架构设计等，在项目未来运营成熟之后，则通过资产证券化等金融手段帮助项目退出。
大悦城控股表示，传统的并购基金项目大概需要五年时间完成“投、融、管、退”四大环节。大兴大悦春风里预计仅需三年时间，可完成商业闭环。
除了大兴大悦春风里项目外，苏鑫告诉经济观察报，目前还在和大悦城一起寻找新的城市更新投资机会，看好1.5线城市。
