原标题：《2020粤港澳大湾区区域房企竞争力报告》 来源：风财讯
近年来，随着市场需求的持续释放，房地产市场告别高速增长，逐步转入高质量增长阶段，未来企业的战略布局、品牌、产品等因素对企业综合竞争力将产生愈发重要的影响。
而在都市圈一体化发展的推动下，由大型城市为中心，辐射周边城市群形成区域协同发展的城市群、都市圈模式，不仅成为拉动省市、区域经济的重要抓手，同时也成为房地产行业转型的契机。房企也开始由原先的点状或全线布局战略转变为向核心都市圈聚焦。
2019年2月，中共中央、国务院印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》中提出，粤港澳大湾区要建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区。粤港澳大湾区地处我国沿海开放前沿、区位优势明显、经济实力雄厚，核心城市深圳、广州对外来人口保持持续的吸引力。随着城市价值不断提升和区域规划利好逐步兑现，粤港澳大湾区成为房企布局重地。
基于此背景，风财讯智库从政策、区域占有率、企业土地储备、以及企业品牌等角度剖析大湾区房企竞争力。
01 政策和市场
1 政策：政策收放并举，限购升级与人才引进
2020年粤港澳大湾区房地产政策松紧并举。疫情初期为帮助房企纾困，对土地端相关限制有所放宽，随着疫情得到有效控制以及房地产市场恢复，湾区房地产政策逐渐向常态性的地产调控逻辑回归。从宽松性政策的区域来看，主要是以江门、惠州、广州、中山等为代表，政策落脚点集中在放宽落户限制和人才引进政策；从收紧性政策区域来看，深圳和东莞等局部过热城市进行定向收紧，如深圳加强对二手房市场整顿和“新八条”细则出台。
2 土地：土地供应增五成，土地成交增近六成
粤港澳大湾区土地市场集中放量显著，土地供应同比增长53.6%。2020年1-8月，大湾区9城共推出土地规划建筑面积5043.7万平方米，同比增长53.6%。深圳、东莞、惠州、中山4个城市均有放量，土地供应量同比均超过100%，其中深圳2020年1-8月供应土地规划建筑面积为261.13万平方米，同比增长278.6%；中山供应土地规划建筑面积222.24万平方米，同比增长369%。
图：2019年、2020年前8月大湾区土地供应规划建筑面积变化情况
土地市场升温，土地成交规划建筑面积同比增长59.2%。2020年1-8月，大湾区9城共成交土地规划建筑面积4133.5万平方米，同比增长59.2%，土地成交金额为3349.2亿元，同比增长63.5%。
图：2019年、2020年前8月大湾区9城土地市场成交情况
其中，深莞惠地区土地热度最高，成交面积大幅增长138.1%。2020年以来，大湾区土地市场交易火热，其中以深莞惠地区表现较为突出。2020年1-8月，深莞惠地区土地成交面积为1387.4万平方米，同比大幅增长138.1%；广佛肇地区土地成交规划面积2106.4，同比增长47.2%；珠中江地区土地成交面积为639.6万平方米，同比增长9.7%。分城市看，除珠海、江门这两个城市土地成交面积同比下降，其余城市土地成交均增长。
图：2019年、2020年前8月大湾区土地成交规划建筑面积变化情况
3 成交：商品房销售面积下降13.6%，深莞惠带动市场恢复
商品房销售降幅逐月缩小，但仍大于全国降幅。2020年1-7月，大湾区9城商品房销售面积为4205.27万平方米，同比下降13.6%，降幅在逐月缩小，但较全国商品房销售面积5.8%仍超出7.8个百分点，其中商品住宅成交面积为3594.2万平方米，同比下降11.6%；大湾区9城商品房销售金额为7739.5亿元，同比下降8.6%，降幅在逐月缩小，但较全国商品房销售金额2.1%的降幅大6.5个百分点，其中商品住宅成交金额为6702.5亿元，同比下降6.0%。
分城市来看，深莞惠区域带动恢复。2020年1-7月，深莞惠地区商品房销售面积为1582.7亿元，同比下降1.7%，是降幅最低的区域，商品房销售金额3851.6亿元，同比增长4.4%。其中深圳一二手房市场供不应求，“抢房大战”频频上演，深圳前7月商品房销售面积374.9万平方米，同比下降2.7%，商品房销售金额2041.2亿元，同比下降0.9%；东莞受益于深圳的外溢效应，加上自身基本面良好，市场恢复较快，东莞前7月商品房销售面积411.6亿元，同比增长8.6%，销售金额901.6亿元，同比大幅增长25.42%，是大湾区9城中成交量最先回正的城市。惠州成交市场表现优异，商品房销售市场整体要由于其他区域城市。
图：2020年1-7月大湾区9城商品房销售面积及同比情况
数据来源：国家统计局，风财讯智库整理
广佛肇地区受疫情及客户购买力双重影响，恢复程度较慢。2020年1-7月，广佛肇区域商品房销售面积为1752.6万平方米，同比下降22.4%；商品房销售金额为2801.9亿元，同比下降19.2%，为大湾区降幅最大的区域。
珠中江内部分化加大，恢复程度差异较大。珠海由于港澳客与外省客流流失严重，整体成交受挫，2020年1-7月，珠海商品房销售面积和金额分别为195.3万平方米和441.6亿元，分别同比下降22.5%和26.1%，在9城中降幅比较大。中山整个经济产业受疫情冲击较大，外来需求萎缩，导致目前市场成交量没有太大需求可以支撑，中山商品房成交量下滑也较为明显。
02 企业区域竞争力分析
从top20的排行榜中，不难发现，其中有15家的房企的总部就位于粤港澳大湾区。大湾区的发展的利好因素，不少房企都开始扩大于大湾区的发声宣传与战略布局，进而占据世界湾区的房地产发展市场。
而从排行榜的结果得知，不少本地房企在竞争力排名上可以名列前茅，不乏有“近水楼台先得月”的因素。早在大湾区的消息提出之后，不少本地房企就开始进行战略布局，通过招拍挂、旧改等手段，不断积累大湾区的土地储备量；同时，还通过公益扶贫、科技创新等跨界手段，不仅限于房地产市场的范畴内推动整个大湾区的发展，更是跳出了房地产市场领域，跨界社会公共责任，智能化AI领域创新、城市运营服务等领域，进行钻研及多元化发展，以推动整个城市群竞争力的快速提升。
关于大湾区的土地储备面积上，恒大和时代中国可谓是一马当先。据数据显示，恒大在粤港澳大湾区有127个项目，总规划面积3653万平方米。时代中国总土地储备2180万平，大湾区占比近90%。在可售资源上，碧桂园一举拔得头筹，截至2020年6月底，碧桂园集团位于粤港澳大湾区内已获取的权益可售资源约3088亿元，潜在的权益可售资源达3182亿元，权益可售资源合计6270亿元。
土地储备固然是房地产发展的固定要素，但多元创新发展，始终才是企业竞争力有效提高的重要途径，从排名前20的企业上，其中也是不乏有跨界科技创新领域的房企产业，如恒大的汽车产业，碧桂园的机器人产业等。相信给予原有房地产更多的新生元素，才能促进房地产行业跟进时代步伐，紧贴时代需求，进而满足社会发展的新要求。
1 区域规模竞争力
根据风财讯监测，2020年1-7月，广东省销售金额前20企业的总销售金额5537.2亿元，同比略微下降1.9%。碧桂园、保利发展、中国恒大位居前三，市场占有率达到7.1%，其中碧桂园在广东省的销售总额为851亿元，较去年同期略微有所下降，市场占有率达到3.32%，近几年碧桂园在全
国化扩张的同时，持续深耕广东区域，2020年1-7月碧桂园的广东区域权益销售金额占比达到18%，且相继拿下清远、茂名、韶关、肇庆4城房企流量金额、面积榜的双冠。
图：2020年1-7月广东省销售金额TOP20房企销售及增速变动情况
2 区域成长竞争力
自《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布以来，大湾区建设进入全面实施阶段，受粤港澳大湾区的规划利好吸引，近两年多房企通过招拍挂、收并购等多种方式，布局大湾区城市分食“蛋糕”，大湾区三四线城市成为房企新进布局热点。根据风财讯数据监测，碧桂园在大湾区土地储备超过3000万方，远超过其他企业。
图：2020年8月底房企在大湾区土地储备情况
保利、万科等老牌广东起家的龙头房企占据先发优势。大湾区所涵盖的深圳、广州、佛山等城市恰好也是众多老牌龙头企业的发源地，这类企业以大湾区为原点，开启了全国化的规模扩张，其中包括从广州起家的企业保利；从深圳走出的招商、万科、金地等等。从大湾区储备规划建筑面积来看，保利发展在大湾区土地储备达到2000万方。
龙光、佳兆业等本土企业深耕布局，辐射发展。除老牌广东起家的龙头房企外，还有许多扎根于本土深耕的当地开发商，实力也不容小觑，在粤港澳大湾区崛起的过程中充分享受政策红利。龙光在大湾区土储也超过2000万方，在本土企业中遥遥领先，此外龙光地产未来还有较多潜在孵化中项目，可成为其未来新的利润增长点。
表：2020年房企在大湾区新增土地储备情况
从2020年房企在大湾区新增土地储备来看，中国恒大2020年加大在大湾区布局，2020年前8月在大湾区新增土地储备规划建筑面积301.3万平方米，权益拿地金额达到265亿元，其次是时代中国，新增权益拿地金额178.1亿元，新增权益土地规划建筑面积151.3万平方米，世茂集团作为后起之秀，加大在大湾区布局，2020年前8月，权益拿地金额达95.6亿元，新增土地规划建筑面积150.2亿元。
3 区域品牌竞争力
《2020粤港澳大湾区口碑房企20强（广深）》是通过风财讯“风声”舆情系统对进驻长三角粤港澳大湾区区域的近400 家企业全网舆情大数据智能采集，内容涉及企业及项目的人事变动、财报数据、物业服务、运营管理等，通过品牌舆情、品牌认知等维度综合评测，多元化探讨企业品牌价值，让用户更直观、更全面的了解房地产企业。
大湾区口碑房企20强（广深）中，我们能够急速捕获到众多国内的知名房企，其中大部分也是起源于大湾区的城市群之中，且大部分总部就定于大湾区之中。如排名第一的碧桂园，自创立以来，就镇守佛山顺德，再向外拓张发展，从“给你一个五星级的家”的品牌理念，到“希望社会因我们的存在而变得更加美好”的企业使命，足以发现，碧桂园于自身产品，于社会发展的责任，一直有自己的一份坚持，同时，其不局限于地产行业的发展，践行“以德为本，德才兼备；不拘一格，能者居上”人才理念，促使集团多元化发展，在湾区的发展推进上反响良好，摘下桂冠的实力毋庸置疑。
而排名次之的雅居乐与中国恒大，凭借着对营销创新性，以及其多元产业发展，取得了市场的信心。而其余进入20强榜单的房企，像龙湖集团，则凭借其住宅产品力以及物业服务，获得市场的高度好评；越秀地产，则凭借与地铁集团的合作，推出极具地利的产品，占得市场份额与信任度。在口碑排行榜上，各家可谓是花尽心思，通过产品创新，市场发布、物业服务等方面，塑造属于自己的口碑形象。风财讯风声舆情监测，将在未来持续对房企舆情进行预报监测。
综合来看，大湾区在“房住不炒”的主基调下，地方调控政策收放并举，部分热点城市加强调控，保障房地产市场平稳运行。从投资端来看，土地供应增加五成，在疫情初期，市场一系列纾困政策下以及优质地块入市，企业拿地积极性提高，土地成交热情上涨，但疫情加速城市分化，其中深圳、东莞土地热度最高。从市场成交状况来看，复工复产以来，受疫情政策利好及粤港澳湾区红利影响，房地产企业积极变革营销策略，广佛市场迅速回温。
