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九龙仓置业谈减租:泳术不高 要平衡能力去救人

7月末,赶在大部分香港开发商同行前面,九龙仓置业就通过线上方式举行了2020年中期业绩发布会。

30日下午4点45分,九龙仓置业主席兼常务董事吴天海、董事兼公司秘书许仲瑛准时出现在镜头前,身后一面浅青色的背景板。

虽然两人都带着口罩,但从他们的神情中,都能感受到一股严肃、紧张的气氛。而造成这种氛围的原因或许与今年的中期业绩密切相关。

在主持人简短介绍后,投资者关系经理吴庭欣正式开始介绍公司的业绩情况。

她介绍到:“期内,公司收入下跌20%,录得股东应占亏损,最主要是源于一项非现金项目,即未变现的投资物业重估亏损74亿(港元)所导致。基础盈利下跌26%,股息分派比率仍然维持在核心基础盈利的65%,中期股息为每股78港仙。”

事实上,早于今年4月下旬,九龙仓置业就接连发布了两则中期预警公告,而且结果都是在“报忧”。

其中在首次预警公告中,其表示受极端市况影响,集团投资物业和酒店可能录得未变现重估亏损。而在第二则预警公告中,其再次对外释放了这种“亏损”的消息。

也因如此,直到今次业绩会开始前15分钟,九龙仓置业才公布了2020年中期业绩报告。报告显示,上半年,九龙仓置业基础净盈利减少26%至38.44亿港元,投资物业减少23%至38.53亿港元,酒店则由盈转亏。

同期,若计入投资物业重估亏损净额73.5亿港元(去年同期盈利18.06亿港元),股东应占集团亏损达44.54亿港元(去年同期盈利69.89亿港元),倒退接近115亿港元;每股基本亏损为1.47港元。

讲完九龙仓置业整体营收情况,吴庭欣随后开始介绍具体项目收入情况。

海港城整体收入(包括酒店)下跌28%及营业盈利下跌30%;商场收入下跌30%及营业盈利下跌33%;写字楼因营商前景不明朗,企业纷纷暂缓作出承租决定;时代广场整体收入下降19%及营业盈利减少21%......可以说,一项项介绍完后,反映的是在过去半年时间里,九龙仓置业“忧多于喜”。

面对这种情况,吴天海回应观点地产新媒体表示,九龙仓置业过去半年能做的是,“首要的并不是进攻,反而是平稳现在的情形,最重要的还是说回老生常谈的话——开源节流”。

但摆在吴天海面前的更多的是焦虑。他透露,开源方面有着若干限制,在这样的环境下,公司仍然是尽量想办法,特别是酒店。“今天来说,酒店当然是一个很头痛的问题,不只是我们,是全港、全球很多酒店头痛的问题。”

中期报告显示,九龙仓置业酒店业务入住率出现暴跌,旗下马哥孛罗香港酒店、港威酒店及太子酒店等平均入住率跌至20%,导致收入、盈利大受打击。期内,酒店收入下跌72%至2.56亿港元,营业额亏损2.43亿港元,2019年同期为收入9.06亿港元、盈利1.39亿港元。

而吴天海更加焦虑的是未来的不确定。在香港卫生署今日通报中,全港新增确诊病例再创单日最多纪录,也是连续第九日单日新增破百。吴天海坦言:“至于下半年的情况,我不能预测。我们只能怀着一个向好的期望去看,但是到底发展成如何,没人能够知道。”

在这种特殊环境下,香港进行出入境的管制,访港旅客也节节下滑,由今年1月份320.78万人次降到5月份的8139人次。吴天海说,九龙仓置业能做的就是多发掘一些本地市场,这也是开源的一个方法。

诚然,目前以旅游产业为支柱的香港经济,访港旅客的急剧下滑,也引起了众多零售从业者的“焦虑”。

在不到30页业绩PPT介绍过后,会议开始进行问答环节。如果从这一环节中提炼几个关键词的话,那应该是“租金折扣”“减免”“减租”“续租下调”等。

无疑,整个问答环节更像是业主与租户间的“谈判”。

在第一个提问中,就涉及到“有没有租金减免措施给到租户”,“续租下调的幅度如何”等,九龙仓方面则回应,上半年是在租金宽减上已经超过10亿港元,绝对不是一个小数目。但遇到困难的不只是租户,业主也有业主的困难。

疫情期间,九龙仓置业通过推出一系列市场推广措施、投资,为商户刺激人流和消费。比如,5月份社交距离措施略微放松,推出首个全港消费计划和消费奖赏计划,鼓励大家外出消费。“5-6月成功带动了旗下商场的人流,零售收入仅录得15亿跌幅。”

“大家看到了收租,但是业主本身也有开支,要给利息、要还银行的债务、要发工资、要交税、要交地租等,所以也不能说业主可以单方面拯救地球,这种情况下也需要每个人都要互相去平衡。”吴天海补充道。

再次问及租户遇到交租问题处理方式时,九龙仓置业管理层进一步表示,在今天的零售环境下,商户方面有问题,业主能够帮忙的就尽可能去帮,但是业主本身也有他的限制。

不过在吴天海看来,帮助商户的前提是需要先考虑自身的能力。

他以读书时学过的《救生员》课程为例告诉我们:“你尝试救人之前,麻烦你自己搞清楚你有没有能力救人。当一个人在水中挣扎,你自己泳术不高,或者还没准备好,你就尝试去救他,你们会一起死。”

随后他又举例补充道:“大家乘飞机,起飞的时候,服务员一定跟你说,假如在飞行途中有事故发生,氧气罩会掉下来。当你尝试帮你旁边的人戴氧气罩之前,请你先戴好自己的氧气罩。”

站在“业主”的角度上,九龙仓置业认为不能将减免租金单独出来。“大部分业主可能会有借贷,如果财务状况出现问题,他的借贷可能会收紧,信贷评级就会有所反映。这是一环扣一环的。”

以下是九龙仓置业地产投资有限公司中期业绩问答环节实录:

现场提问:想问几个问题:第一,管理层如何看下半年的零售市场?有没有租金减免措施给到租户?第二,最近给一些租户5月份的租金折扣,但是要延长租约18个月?在这样的市况下还要续租18个月是否合理?

吴天海:我们和租户之间的交易完全是受到租约保密协议所限制,我不能透露太多。大家都看到,我们在业绩公布时已经提出了,上半年是在租金宽减上已经超过10亿港元,绝对不是一个小数目。

至于下半年的情况,我不能预测,正如1个月之前,在座各位、在线各位都猜不到今天有150宗确诊,对新冠肺炎的发展,我们只能怀着一个向好的期望去看,但是到底发展成如何,没人能够知道。

其实,这正是将压力放在整个经济上,也放在政府身上,政府已经推出了几轮的纾缓措施,但是我相信社会上仍然有很多不同的身份者遇到了不少困难,遇到困难的其实不只是租户,业主也有业主的困难。

当然大家看到了收租,但是业主也有本身的开支,要给利息,要还银行的债务,要发工资,要交税,要交地租等,所以也不能说业主是可以单方面拯救地球的,这种情况下也需要个人,每个人都要互相去平衡这个情况。

至于营商环境,到今天来说,营商环境是非常不利的,但是我们在香港立足这么多年,也不只是看今朝,我们觉得香港仍然是一个好的营商环境,我们暂时还可以,我们会继续投资。但是假如这个营商环境因为疫情彻底改变了,香港在这个地区的竞争力是另一个问题,但暂时我们看不到这个问题。

现场提问:集团上半年业绩录得亏损,不少观点认为,疫情或将长期存在,集团在经营方面如何做出调整,以确保盈利增长?

吴天海:在目前的经济环境下,首要的并不是进攻,反而是平稳现在的情形。目前我们最重要的还是说回老生常谈的话——开源节流。我相信不只是我们这么做,所有营商企业在今天都需要节流。

开源方面有其若干限制,但是在这样的环境下,我们仍然是尽量想办法,特别是我们旗下的酒店,今天来说,酒店当然是一个很头痛的问题,不只是我们,是全港、全球很多酒店头痛的问题。

香港的情况更特别,我们有出入境的管制,每个月只有几千个外地旅客来到香港,平均每一天只有几百个。在这样的情况下,我们要做的就是多发掘一些本地市场,这也是开源的其中一个方法。所以,未来几个月我们的重点还是放在开源节流的工作上。

现场提问:有些租户提出如果在交租上有问题的,希望地产商不采取强制措施,对于这方面有没有什么回应?如果租户遇到问题,我们会怎么处理?另外,可不可以透露一下海港城吉铺续租情况?

吴天海:任何商场、任何时候都有可能会有吉铺。租约期满,租客不续,新租客还没进来之前或者是新租客进来要装修时,那个铺是不会营业的。但是最近几个月,可能吉铺的数字比正常会多。

一年之前,大家可能不会去数吉铺,今天我经常会看到,大家敏感了,就觉得问题大了。我不是说没有问题,只不过是在今天的零售环境之下,商户各方面当然有问题,或者说业主也有问题,业主能够帮忙的会尽可能去帮,但是业主本身也有他的限制。

我在这里举一个例子大家可能会更加明白,在读书的时候,我学过《救生员》,第一节课导师跟我们说,你尝试救人之前,麻烦你自己搞清楚你有没有能力救人。当一个人在水中挣扎,你自己泳术不高,或者还没准备好,你就尝试去救他,你们会一起死。

另一个例子,大家乘飞机,起飞的时候,服务员一定跟你说,假如在飞行途中有事故发生,氧气罩会掉下来。当你尝试帮你旁边的人戴氧气罩之前,请你先戴好自己的氧气罩。

我们能够帮租客的时候我们肯定会帮,但是我们首先要平衡自己的能力。大部分业主都可能会有他的借贷,如果他的财务状况出现问题,他的借贷可能是收紧的,信贷评级首先会有所反映,这是一环扣一环的。所以不能只看单方面,我也希望租户能够明白。

现场提问:如何看待目前写字楼的前景?续租情况如何?今年有多少租约需要重新谈续租?会不会也出现一些退租的情况?资金有没有一个适当的调整?

吴天海:你提的这个问题是一个很合时宜的问题。无论是写字楼还是店铺还是住宅,当一个旧约到期,大家要聊一个新约,续租也好,新租客也好,都一定是根据当时的市场水平进行厘定,所以会有一个自动调节机制。以前租的是100元一呎,今天跌到80元,很自然就会跟到80元的水平,不会再是100元。

因为经济不明朗,写字楼供求没有以前那么紧,供应没有少,需求减少了,所以空置率有一个向上的趋势,因此租金的增长自然没以前那么快,甚至可能有下调的压力。

今年上半年,暂时还没有很大的影响,但是空置率有可能会陆续向上升,这一点我们自己也在留意,希望能够达到一个平衡,有适当的出租率,并且租金不需要下调太多,暂时可以保持住。

现场提问:第一,会不会考虑酒店项目重建为写字楼?第二,你们在物业发展上会不会更积极?

吴天海:2017年,这家公司上市时我们已经定了一个方向,我们是一家以收租为主的公司,而不是以发展为主业的公司,所以我们暂时没有计划去拿住宅来卖。

至于会不会将酒店重建为写字楼,没有想过,因为写字楼的供求也不一定是最好的情况,因为今天各行各业都受影响,只不过是酒店和旅游业受影响的程度大于写字楼,不过也不知道6个月之后、一年之后情形会如何。所以,我们不会仅就最近几个月酒店的状况去决定是否应该改建。

现场提问:刚才提到要提高适当的出租率,是否有具体计划?减租方案如何?出租状况如何?

吴天海:今天新的租金和一年前比较,按零售来说一定是跌了,至于说跌10%、20%还是多少,视乎地点、面积的不同,所以没有一个标准的尺度。但是整体来说,今天的市况一定比一年之前弱了很多。

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