原标题：香港上市型REITs连载之①| 0823.HK领展房地产投资信托基金 来源：投行VCPE部落
2005年6月，香港证券及期货事务监察委员会发布了《房地产投资信托基金守则（Code on Real Estate Investment Trusts）》。同年，香港的第一支Reits领展房地产投资信托基金（Link REIT，以下简称“领展”，原称为“领汇房地产投资信托基金”）于香港联合交易所有限公司上市（股份代号：0823.HK）。该只Reits完全由私人和机构投资者持有，公众持股量达100%，并且领展为恒生指数成份股。
根据《房地产投资信托基金守则》一般原则（GP），从法律形式和拥有权结构上看，香港房地产投资信托基金的资产必须以信托形式持有，及必须与受托人、管理公司、相关实体、其他集体投资计划及任何其他实体的资产分开处理。由受托人进行有效监管，合格的管理公司进行管理。
投资限制及股息政策主要规定如下：
核心规定
1、该计划只可以投资于房地产项目
（1）有关的房地产项目一般必须产生收入；
（2）该计划可以购入空置及没有产生收入或正在进行大规模发展、重建或修缮的建筑物的未完成单位，但这些房地产项目的累积合约价值不得超过该计划在进行有关购买时的总资产净值的10%；
（3）销售时须清楚披露该计划是否有意在上市后首12个月内购入其他物业；
2、该计划被禁止投资于空置土地或从事、参与物业发展活动，物业发展活动并不包括修缮、加装及装修；
3、该计划不可以借出、承担、担保、加签或以任何其他方式，直接或间接，就任何人的任何责任或债务承担责任，或与任何人的任何责任或债务有关，同时亦不可以在获得受托人的书面同意之前，利用该计划的资产为任何人的债务作担保，亦不可以利用该计划的资产作为任何责任、负债或债务的担保；
4、该计划不可以购入任何可能使其承担无限责任的资产；
持有期
该计划必须持有投资的每项房地产项目最少2年，除非单位持有人通过持有人全体大会通过该项特别决议同意出售有关房地产项目。
借入款项的限制
1、该计划可以为投资的融资或营运的目的，直接或透过其特别目的投资工具借入款项，但无论在任何时候，借款总额都不得超过该计划的资产总值的45%（将不超过资产总值45%的资产作为借入款项的抵押品）；
2、该计划必须最少在其半年度报告、年度报告及有关就违反借款限额或房地产项目交易而发出的公告内，披露下列有关其借款及负债的数据：
（1）总借款额占总资产的百分比
（2）总负债额占总资产的百分比
股息政策
该计划每年须将不少于其经审计年度除税后净收入90%的金额分派予单位持有人作为股息。
一、领展企业架构
领展房地产投资信托基金为香港证券及期货事务监察委员会（“香港证监会”）根据证券及期货条例第104条认可之单位信托基金，受房地产投资信托基金守则之规定监管。领展采纳内部管理架构，旗下拥有的物业组合由领展资产管理有限公司（简称“管理人”）管理。管理人领有证券及期货事务监察委员会所发牌照，以进行有关资产管理的受规管活动。在内部管理架构下，管理人为领展的一部分。
资料来源：领展官网
二、业务模式
资料来源：领展官网
领展现行的投资策略为投资于可获取持续回报、位处香港及香港以外其他司法权区的零售及商业物业（不包括酒店及服务式住宅）。2015年1月领展扩大投资策略以准许物业发展及相关活动后，其业务模式给予领展全面推动增长之能力，包括：
(a)?为具有进一步收入增长潜力之物业进行资产提升；
(b)?为整个物业组合进行资产管理；
(c)?收购收入及资本均具增长潜力之优质资产；
(d)?透过出售非核心资产使资金得以循环投资；
(e)?设计、建造及持有物业发展项目；及
(f)?重建现有物业以达致长远可持续增长。
具备发展零售及商业资产之能力（连同资产收购及出售）让领展得以加快优化其资产组合。该等推动力于不同时间为领展添加不同范畴之能力，彼此相辅相成，且共同让领展得以在不同发展阶段逐步增长。
领展致力为商户、消费者及社区带来具活力的购物中心提升生活质素，为办公室租户提供有利营商的设施及服务，从而在稳健发展的业务中为单位持有人带来持续上升的投资总回报。
三、资产组合
根据2017/2018年报截止2018年3月，领展物业组合遍及香港、北京、上海和广州。物业类型大致分为5类：零售商铺（商场）、办公室、停车场、鲜活街市、熟食档；其中，包括于香港有约900万平方尺零售物业、约61,000个泊车位，以及一个发展中项目，并于中国内地有约300万平方尺零售及办公室物业。
零售商铺（商场）
领展的香港物业组合覆盖范围广泛，其中六成物业位于新界地区，九龙和香港岛则分占三成和一成物业。有关零售设施座落于人口稠密的地区，公共及私人屋苑近在咫尺，毗邻港铁。购物中心尽占地利优势，人流自然络绎不绝，更成为居民日常生活的社区中心。
为令资产组合地域分布更为多元化，领展的业务正在中国内地一线城市稳步扩展，购入两个购物商场，即位于北京海淀区的欧美汇购物中心及广州荔湾区的西城都荟广场，并于上海淮海中路核心商区，购入附有零售设施的高端甲级办公楼物业─领展企业广场。
办公室
领展旗下上海办公室项目领展企业广场1座及2座坐落淮海路核心商区，由两座优质甲级办公室及零售群楼组成，邻近四个地铁站，深受国际及内地企业青睐。
香港的办公室项目现正发展中，其所处的九龙东区在政府的“起动九龙东”计划下，正在蜕变成为新核心商业区。香港和上海的两个项目均有零售设施和停车场。
停车场
领展房地产投资信托基金拥有最大规模的停车场物业组合，拥有及管理全香港约61,000个泊车位。停车场大部分位于领展旗下零售物业和众多公共屋邨附近，服务附近居民、顾客及商户。同时，领展正在拓展中国内地业务，上文已有介绍。
鲜活街市
对香港人的日常生活而言，鲜活街市是不可或缺的设施。领展的鲜活街市照顾邻近居民的日常生活所需，摊档提供一应俱全的货品，包括新鲜肉类、鲜鱼、活家禽及杂货。
作为香港鲜活街市的主要业主之一，领展拥有约60个鲜活街市，配合旗下零售设施，供应社区居民日常所需。我们致力改善鲜活街市形象，尝试以不同的方法把传统鲜活街市塑造成为摩登鲜活街市，为社区增添生趣。
熟食档
在香港，熟食档又称“大排档”或“冬菇亭”，在公共屋邨内十分常见，亦是香港传统及饮食文化的重要组成部分。
活化熟食档是领展资产提升策略的一部分。1982年落成的黄大仙“冬菇亭”是领展首个进行活化工程的项目，其后亦有多个“冬菇亭”完成优化，从而提升租户的经营环境，并为居民提供更佳的餐饮选择。
领展物业区域、种类分布如下图所示；
资料来源：领展2017/2018年报
四、2017/2018年度业绩表现
领展主要财务表现
资料来源：领展2017/2018年报
领展2017/2018年度，总收益为100.23亿港元，比2016/2017年度收入上涨8.3%；物业经营性开支为23.6亿港元，同比上涨4.38%；物业收入净额为76.62亿港元，同比上涨9.6%。
零售及停车场物业组合维持稳定增长，前景乐观。收益总额增加5.3%至91.39亿港元（2017年：86.81亿港元），包括零售物业租金收入66.91亿港元（2017年：63.52亿港元）、停车场租金收入20.46亿港元（2017年：19.40亿港元）及其他物业相关收益4.02亿港元（2017年：3.89亿港元）。
本年度每基金单位分派增加9.4%至249.78港仙[1]（2017年：228.41港仙），包括每基金单位中期分派121.50港仙（2017年：111.75港仙）及每基金单位末期分派128.28港仙（2017年：116.66港仙）。按照2018年3月29日（2017/2018年度的最后交易日），领展的收盘价为67.00港元（2017年3月31日：54.45港元）。连同每基金单位分派计算，领展本年度之总回报为27.6%，分派回报为3.7%。
领展的资产估值表现
领展的主要估值师仲量联行有限公司采用收入资本化法及现金流量折现法，并用直接比较法进行市场可比性分析以作参考，以评估领展于香港及中国内地已落成物业的价值。发展中物业采用剩余法。翻新中物业则采用收入资本化法，并以直接比较法作参照。
尽管领展于本年度出售17项物业，投资物业（包括发展中及翻新中的物业及于中国内地的物业）估值总额仍由2017年3月31日的1,740.06亿港元增长16.7%至2018年3月31日的2,030.91亿港元。按相同基准，并剔除所有于分析年度内出售及收购的物业计算，投资物业组合估值（包括发展中及于中国内地的物业）按年增加25.4%。
香港与大陆出租率比较
对比香港与大陆物业租用率方面，大陆表现要优于香港，香港物业租用率为97%，大陆物业租用率则达到了99.4%。
