原标题：雅生活服务：在管面积中仅26.7%来自于关联方 来源：乐居财经物业
【编者按】房企分拆物业上市成风，上市初期，营收高度依赖关联方已成普遍现象。随着物企规模扩张，第三方在管面积占比扩大，来自关联方的收入与在管面积的比例出现了“剪刀差”。乐居财经推出《物企关联史》系列，独家穿透地产与物业公司的关联关系。本期解读——雅生活服务。
【股权关系】雅生活服务与雅居乐集团（03383.HK）为“母子关系”，实控人为雅居乐集团主席陈卓雄。
【业务关系】2019年，雅生活服务2.34亿平方米的在管面积中，来自关联方的仅占26.7%。
文／乐居财经研究院 吴文婷
背靠雅居乐与绿地两大股东，雅生活服务（03319.HK）于2018年2月9日，在港交所主板上市。
截至2019年底，雅居乐集团附属公司中山雅生活持有雅生活服务53.46%股份，绿地控股通过绿地金融、宁波绿琎，合计持有雅生活服务15%股份。
来自关联方的在管面积占比下滑
财报显示，2019年雅生活服务实现收入51.27亿元，同比增加51.8%；净利润12.92亿元，同比增长59.3%。拉长观察周期，2017年-2019年，公司收入和净利润复合年增长率分别为70.6%和107.4%。
不过，2019年雅生活服务录得毛利约为18.83亿元，同比增长46.0%；毛利率为36.7%，同比减少了1.5个百分点。
据Wind数据显示，这是雅生活服务自2014年以来，毛利率首次出现下降。毛利率下降主要的原因是占据总营收超一半的物业管理服务板块的毛利率走低。
近几年，雅生活服务的在管面积和合约面积不断扩大。数据显示，其2017年在管面积和合约面积分别为7834万平方米和1.26亿平方米，而截至2019年底，在管面积与合约面积分别达到2.34亿平方米、3.56亿平方米。三年时间，在管面积与合约面积均增长了近3倍。
雅生活服务的在管面积和合约面积主要来源于：关联方（雅居乐和绿地控股）、第三方开发商。
数据显示，截至2018年12月31日，雅生活服务从关联方手中获得的在管建筑面积占在管总建筑面积的比例为38.3%；而截至2019年12月31日，这一比例为26.7%，进一步出现下降。
加速收购拓展第三方物业
受限于雅居乐的开发项目销售面积，雅生活服务必须开启外拓模式，将重心转移至第三方开发商的项目，采取的重点策略在于收购。
进入2018年，雅生活服务开始大举收购，以2.1亿元的代价收购南京紫竹物业51%股权，同时与兰州城关物业订立对价1.5亿元的收购协议。2018年，雅生活服务通过收购增加在管面积2940万平方米，这一数据已高于通过第三方开发商项目获得的在管面积，后者的新增率降至66.9%。
2019年上半年，雅生活服务完成4笔收购，除上一年签订的兰州城关物业收购协议，另外3笔收购均在半年内完成，可见速度之快。
此外，同年，雅生活服务还与中民物业订立收购协议，将分别以15.6亿元与不高于5亿元的对价收购中民物业及新中民物业。上述交易对价共计20.6亿元，堪称雅生活服务收购的最大手笔。通过收购，其于2019年新增6680万平方米的在管面积，新增率高达115.8%。
在业内人士看来，一方面，雅居乐能够提供的合约建筑面积有限，进而限制了雅生活服务在管面积的转化；另一方面，第三方开发商的项目从合约转化为在管面积需要时间，并且转化速度也受多种因素影响。对雅生活服务而言，最为直接快速的扩张模式只剩下收购。
雅生活集团董事长黄奉潮曾表示，原则上公司未来每年收、并购数量不低于2018年。这意味着，雅生活未来的收并购还将频频出现。
